Cuando busque una casa nueva, el precio y las estimaciones de las cuotas mensuales de la hipoteca pueden determinar lo que acabe comprando. Pero todas esas cifras no significan nada si no se entiende el contexto.
En este artículo, lo guiaremos paso a paso para que sepa cuánto puede pagar de hipoteca.
¿Qué determina el costo de una hipoteca?
Además del valor de la vivienda, hay otros factores que influyen en el monto de la cuota mensual. Estos son los más importantes:
El pago inicial
El pago inicial es un porcentaje del precio total de la vivienda que se paga al cierre. Por lo general, es conveniente dar un 20% del valor de la vivienda.
Puede llevar años ahorrar para un pago inicial considerable. Por ejemplo, si la casa que desea está valorada en $150,000, un pago inicial del 20% sería de $30,000. Esto es 89% del salario promedio en Estados Unidos, el cual es de $33,706 según informó el BLS en 2018.
No poder permitirse un pago inicial es un obstáculo común para ser propietario de una vivienda. Especialmente si ya tiene varios pagos de deudas mensuales por cosas como la deuda de préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito y préstamos para automóviles, puede ser difícil ahorrar.
Siga estos pasos para ver cuánto tiempo le llevaría ahorrar lo suficiente para el pago inicial de su casa ideal:
- Multiplique el valor de su casa ideal por 0.20. Esto le dará el importe del pago inicial.
NOTA: Si desea hacer un pago inicial mayor o tiene un préstamo/programa que le permite pagar menos, utilice ese porcentaje en lugar de 0.20.
- Divida el pago inicial por el número de años que tiene que ahorrar. Por ejemplo, si quiere comprar una casa nueva en cinco años, divida el pago inicial en cinco. Esto le dará la cantidad que debe ahorrar cada año para afrontar el pago inicial.
- Divida el ahorro anual del paso 2 en 12. El resultado es la cantidad que debe ahorrar mensualmente para tener suficiente dinero para el pago inicial de su casa ideal en la fecha prevista.
Si esta cifra le parece inalcanzable, no se preocupe. Hay programas para los que compran una vivienda por primera vez, préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) y préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) que pueden permitirle pagar un porcentaje menor del valor de la vivienda para el pago inicial.
Además, el pago inicial afectará al importe de la cuota mensual de la hipoteca. Cuanto más pague por adelantado, más bajos pueden ser sus pagos mensuales.
Tipos de hipoteca
Los dos tipos principales de hipotecas son las de tasa fija y las de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa de interés fija tienen el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Con este tipo de préstamo, su pago básico será el mismo cada mes hasta que termine de pagar su vivienda (salvo cambios en los impuestos y el seguro de la propiedad).
Las hipotecas de tasa ajustable, en cambio, tienen tipos de interés que pueden cambiar según el mercado. También hay hipotecas híbridas que tienen una tasa ajustable durante los primeros años y luego pasan a una tasa fija o viceversa. Las de tasa ajustable implican que su pago mensual puede cambiar de un año a otro, por lo que debe asegurarse de que puede permitirse un pago mayor si las tasas de interés suben.
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Plazo del préstamo
La duración de su préstamo también afecta a la cantidad que paga al mes. Los plazos más comunes son 30 y 15 años, pero también puede obtener préstamos a 10 años o incluso a 5 años. Cuanto mayor sea la duración del préstamo, menor será la cuota mensual; una hipoteca a 30 años tendrá cuotas mensuales más bajas que una hipoteca a 15 años.
Sin embargo, esto puede ser un arma de doble filo. Sin duda, un préstamo a más largo plazo le permitirá obtener una cuota mensual más baja, pero en total pagará más intereses. Con un préstamo a 15 años, sus pagos mensuales serán más altos, pero pagará menos intereses totales.
Tipo de interés
El tipo de interés de su hipoteca influye en gran medida en el costo de su pago mensual. El precio de compra de la vivienda menos el pago inicial representa el importe principal del préstamo. Los cargos por intereses se calculan multiplicando el importe principal por la tasa interés del préstamo. Cuanto más alto sea el tipo de interés, más altos serán los pagos y más costará la vivienda durante el plazo del préstamo.
El tipo de interés de su préstamo está influido por las tasas actuales del mercado, su puntaje de crédito y su historial crediticio. Puede variar de un prestamista a otro, así que asegúrese de buscar el tipo de interés más bajo [ING].
Impuestos y seguros de la propiedad
Los impuestos y el seguro sobre la propiedad también pueden aumentar la cantidad que paga. Suelen cobrarse anualmente, así que, si quiere ver lo que tendría que ahorrar mensualmente, sólo tiene que dividir los totales entre 12.
Cómo calcular los números de una hipoteca
Por último, vayamos a la verdadera pregunta: ¿Qué cantidad se puede permitir realmente pagar de hipoteca? Utilice nuestra calculadora para obtener una respuesta rápida y lea la regla del 28/36 a continuación para obtener un poco más de información:
Utilice la calculadora de hipotecas de Debt.com »
La regla 28/36
Esta regla le ayuda a determinar lo máximo que puede pagar por su hipoteca. Para empezar, primero debe determinar los ingresos brutos mensuales de su familia.
Sus ingresos brutos mensuales son lo que gana su familia al mes antes de impuestos y otras deducciones. Una vez que tenga esta cifra, saque su calculadora y empiece a determinar estos porcentajes:
- 28%: El total de los gastos mensuales de la vivienda (teniendo en cuenta el posible pago de la hipoteca) no debe ser superior a este porcentaje de sus ingresos brutos mensuales.
- Ejemplo: Si los ingresos brutos mensuales de su hogar son $4,500, multiplique 4,500 por 0.28. Esto le da $1,260. Por lo tanto, cuando busque una hipoteca, tendrá que asegurarse de que el pago mensual no sea superior a $1,260.
- 36%: Los pagos totales de su deuda deben ser inferiores o iguales al 36% de sus ingresos brutos mensuales. Esta proporción también se denomina relación entre deudas e ingresos (DTI, por sus siglas en inglés).
- Ejemplo: Si los ingresos brutos mensuales de su hogar son $4,500, multiplique 4,500 por 0.36. Esto le da $1,620. Si los pagos mensuales de su deuda son superiores a $1,620, puede tener problemas para pagar su hipoteca.
NOTA: El hecho de que pueda pagarlo no garantiza que le aprueben la hipoteca que desea.
¿Cuánto puedo pagar por una vivienda con un préstamo de la FHA?
Los Préstamos de la FHA están respaldados por la Administración Federal de la Vivienda. Están diseñados para los compradores que no tienen buen crédito y/o no pueden ahorrar lo suficiente para el pago inicial.
El pago inicial de un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) suele ser de sólo 5 o 10%, dependiendo de su puntaje de crédito. Esto hace que el pago inicial sea menos problemático.
Un préstamo de la FHA puede aumentar lo que usted cree que puede pagar, pero aun así debe calcular sus pagos mensuales y asegurarse de que sean razonables para su presupuesto. También hay límites en cuanto a la cantidad que se puede pedir prestada con un préstamo de la FHA, dependiendo del lugar en el que viva, puede leer sobre eso aquí.
También tendrá que tener en cuenta una prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) añadida con un préstamo de la FHA. Esta prima se requiere para todos los préstamos de la FHA, independientemente del monto de su pago inicial. La MIP protege al prestamista en caso de que usted no pague el préstamo. Tenga en cuenta que el MIP aumentará sus gastos mensuales de vivienda.
¿Cuánto puedo pagar por una vivienda con un préstamo VA?
Al igual que un préstamo de la FHA, un préstamo de la VA está respaldado por el gobierno y puede ayudarle a pagar de una manera más fácil un apartamento o una casa y asegurar un pago inicial más bajo. Sin embargo, hay límites [ING]. Su relación deuda-ingresos debe ser de 0.41 o menos cuando se tiene en cuenta el posible pago de la hipoteca.
Recuerde, si tiene deuda de tarjetas de crédito, deudas de impuesto o, incluso, desea reparar su puntaje de crédito, puede llamarnos al y un experto en finanzas le hará una consulta gratuita.
