Guía de hipotecas de tasa ajustable

Al comprar una casa, tiene la opción de obtener una hipoteca de tasa fija o ajustable. Sus ingresos, sus planes para el futuro y el tiempo que piensa tomarse para pagar la hipoteca afectan al tipo de hipoteca que más le conviene. Aquí explicamos las hipotecas de tasa ajustable, sus ventajas y desventajas, y para quién son mejores.

¿Qué es una ARM?

ARM son las siglas en inglés de “hipoteca de tasa ajustable”. Dependiendo del tipo de ARM que obtenga, tendrá una tasa de interés fija en su hipoteca durante los primeros tres a siete años. Después de eso, la tasa de interés fluctuará de acuerdo con las tasas del mercado.

Cuando las tasas son bajas, esto puede ser muy bueno. Pero cuando los mercados no son favorables y las tasas son altas, sus pagos aumentarán para reflejar eso.

Una hipoteca de tasa fija, por otro lado, tiene la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo. Algunas personas prefieren este tipo de estabilidad. Sin embargo, algunos se beneficiarán de la estructura de un ARM. Todo depende de su situación financiera específica y de sus objetivos.

Pros y contras de una hipoteca de tasa ajustable

Pros

Podría terminar pagando menos intereses totales

• Una hipoteca de tasa fija establece una tasa específica para la vida del préstamo. Como una ARM cambia las tasas, su tasa de interés podría ser más baja que la tasa fija. Esto significa que al final pagará menos interés total.

Hay límites en las tasas y los pagos

• Un cambio en la tasa puede ponerlo nervioso, pero el tope de ajuste y el límite máximo aseguran que las altas tasas del mercado sólo pueden afectar su propia tasa hasta cierto punto.

Contras

Podría ser difícil vender o refinanciar cuando quiera hacerlo

• Las ARM vienen con reglas y restricciones más complicadas que las hipotecas de tasa fija. Al decidir vender su casa o refinanciar, una hipoteca de tasa fija le da más libertad.

Podría terminar pagando más

• Sí, dijimos que podría terminar pagando menos que con un préstamo de tasa fija. Pero también podría terminar pagando más dependiendo de cómo suban las tasas del mercado.

Las reglas son complejas

• Una hipoteca de tasa fija es simple. Tiene una tasa de la que preocuparse, y eso es básicamente el alcance de las reglas. Las ARM son mucho más difíciles de entender. Sus tasas cambian de acuerdo a múltiples factores, y sus pagos también cambian. Esto puede ser estresante si es el tipo de persona que le gusta la consistencia.

Las ARM a veces tienen una multa por pago anticipado

• Si tiene el dinero para hacer pagos más grandes de lo necesario para pagar su préstamo antes, es posible que tenga que pagar una multa si tiene una ARM.

Vocabulario de las ARM

Frecuencia de ajuste

Este término describe la frecuencia con la que se ajusta la tasa de interés después de que el período inicial de tasa fija termine. Normalmente, las tasas se ajustan anualmente.

Índices de ajuste

Los prestamistas usan un índice de ajuste para determinar cuánto será su nueva tasa de interés.

Las tasas de interés están atadas a un índice específico, como el LIBOR (London Interbank Offer Rate) o el índice de costo de los fondos.

Margen

Este es el porcentaje sobre el índice de ajuste que usted se compromete a pagar.

Topes de la tasa de interés

Durante un período de ajuste, su tasa de interés sólo puede aumentar en una cierta cantidad. Esto se llama el tope. Si la diferencia entre la tasa del mercado y su tasa actual es mayor que el tope, entonces su tasa sólo sube hasta el tope.

Hay dos tipos diferentes de topes de tasas de interés. Uno dura toda la vida del préstamo y otro limita la cantidad que su tasa puede aumentar dentro de un período de ajuste.

Límite de la tasa

Es la tasa ajustable más alta que se pueda obtener durante la vida del préstamo. Incluso si la tasa del mercado es más alta,sa de su préstamo no puede pasar de este porcentaje.

Requisitos

La cantidad del préstamo

La mayoría de las ARM requieren que el propietario de la casa sólo pida prestado una cierta cantidad. El límite típico es de $510,400.

Historial de crédito

Cuanto más alto sea su puntaje de crédito, más bajas serán sus tasas de interés. Si tiene un bajo puntaje e crédito, la tasa fija que tiene en una ARM híbrido puede ser más alta que en una hipoteca de tasa fija.

Pago inicial

Para una ARM, puede hacer un pago inicial tan bajo como de 5%, pero querrá hacer al menos el 20% si quiere evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés).

Tipos de ARM

Hay algunos tipos diferentes de hipotecas de tasa ajustable. La primera es una ARM a un año, que es la más simple. Su tasa de interés se ajusta anualmente. También hay ARM de 3 años, que se ajustan cada tres años y ARM de 5 años, donde la tasa se ajusta cada cinco años.

ARM híbridos

A continuación están los ARM híbridos, que son los más populares. Todos sus nombres tienen una estructura similar, comenzando con un número sobre el uno. El primer número le dice por cuánto tiempo el préstamo tendrá una tasa fija antes de cambiar a una tasa ajustable. El segundo denota que la tasa se ajustará anualmente.

• ARM 3/1: Una hipoteca híbrida de tasa ajustable con una tasa fija durante los primeros tres años. Luego la tasa de interés se ajusta anualmente.
• ARM 5/1 : Una hipoteca híbrida de tasa ajustable con una tasa fija durante los primeros cinco años. Luego la tasa de interés se ajusta anualmente.
• ARM 10/1: Una hipoteca híbrida de tasa ajustable con una tasa fija durante los primeros diez años. Luego la tasa de interés se ajusta anualmente.

También hay ARM híbridos para 2/28 y 3/37. Estos préstamos tienen una tasa fija por 2 y 3 años respectivamente, luego las tasas se ajustan por los 28 o 27 años restantes. Los ajustes de la tasa pueden ocurrir cada seis meses con estos tipos de ARM.

ARM con opción

También llamada ARM con opción de pago, una ARM con opción de pago le da diferentes formas de pago. Algunas de esas opciones no cubrirán el monto total del préstamo hipotecario, así que planifique con cuidado.

Usted puede:

• Pagar el capital y los intereses. Esta es la única opción que le ayudará a pagar lo que debe.
• Pagar sólo el interés. Esto le ayudará a deshacerse de algunos cargos de interés, pero no pagará el préstamo.
• Pagar una cantidad que ni siquiera cubre su interés. Esto en realidad aumentará lo que debe.

Por lo general, cada pago mensual de la hipoteca cubre parte del interés y parte del capital porque es la única manera de reducir realmente lo que debe. La ARM con opción le permite hacer pagos más pequeños, pero a expensas de pagar menos del capital, o de aumentar lo que debe.

ARM de la VA y la FHA

Los miembros del servicio y los veteranos pueden trabajar con la VA para obtener una hipoteca de tasa ajustable. Los préstamos de la VA a menudo pueden ser asegurados con cero dólares de pago inicial.

Una ARM de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) está respaldada por el gobierno. Tenga en cuenta que los préstamos de la FHA siempre tienen un PMI, independientemente de la cantidad de la cuota inicial.

Candidatos para las ARM

Las hipotecas de tasa ajustable no son para todo el mundo, especialmente para aquellos que no están seguros de sí pueden manejar un aumento en el pago de la hipoteca.

Una ARM puede ser adecuada para usted si...

Se va a mudar pronto

Puede fijar una tasa baja durante varios años y mudarse antes de que la tasa empiece a fluctuar. Aquellos que sólo viven en una casa durante unos años antes de venderla pueden aprovechar las tasas más bajas.

Pronto estará pagando todo el préstamo

No tendrá que preocuparse por los cambios impredecibles de las tasas si está pagando todo el préstamo en los próximos años.

Pronto ganará más dinero

¿Espera un aumento? Un mayor ingreso hará más fácil prepararse para las fluctuaciones de las tasas. Si va a conseguir un nuevo trabajo pronto o sabe que va a recibir un aumento, es posible que pueda manejar mejor una ARM.