Una casa suele ser uno de sus activos más valiosos, en gran parte porque genera capital con el tiempo. En las circunstancias correctas, puede utilizar ese capital para promover sus objetivos financieros, pero eso conlleva una cierta cantidad de riesgo. Saber qué es el valor acumulado de la vivienda y cómo funciona es esencial para proteger una inversión tan importante.
¿Qué es el valor acumulado de la vivienda?
En términos simples, el valor acumulado de la vivienda es el valor de una vivienda menos cualquier saldo que adeude. Es el valor tasado actual de mercado de la propiedad, menos cualquier gravamen que tenga la propiedad. Los gravámenes pueden referirse a:
- La hipoteca utilizada para comprar la propiedad.
- Cualquier préstamo que posea contra el capital de la propiedad.
- Gravámenes legales impuestos a la propiedad, como un gravamen fiscal federal.
El valor acumulado de la vivienda también puede considerarse como un interés en la casa que el propietario posee directamente. Si bien es dueño de su casa por completo, no es completamente suya hasta pagar la hipoteca en su totalidad . Hasta entonces, el banco técnicamente tiene un reclamo sobre la casa, porque se está utilizando como garantía para asegurar su hipoteca.
Cómo funciona el valor acumulado de la vivienda
En circunstancias económicas normales, una casa genera capital con el tiempo. Es por eso que una hipoteca se considera una buena deuda porque tener capital aumenta su patrimonio neto. A diferencia de comprar un automóvil, donde el vehículo comienza a perder valor automáticamente en el momento en que lo conduce, una casa generalmente aumenta el valor.
Comenzar con el valor acumulado de la vivienda
Tres cosas que determinan cuánto capital tiene cuando compra una casa por primera vez:
¿Cuánto vale la propiedad?
Una gran parte del valor acumulado de la vivienda tiene que ver con cuánto vale realmente la casa. Cuando encuentra una propiedad que le gusta, hace una oferta. Pero esa oferta puede cambiar en función de lo que el tasador de la propiedad determine que es el valor de la vivienda. Una tasación de la propiedad es clave.
¿Cuánto paga por ella?
Una vez que llega la tasación, el precio de compra de la casa la determinan entre el comprador y el vendedor. El precio de compra es el primer paso que determinará en última instancia el monto de la hipoteca que contrate con un prestamista.
¿Cuánto está pagando inicialmente?
Cuando compre la propiedad, se le pedirá que proporcione dinero por adelantado para cubrir el pago inicial. El pago inicial es igual a un cierto porcentaje del precio de compra de la vivienda.
Para una hipoteca tradicional, usted paga inicialmente un 20%, mientras que para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés)* puede pagar inicialmente tan poco como un 3.5%.
Para determinar el valor inicial de una vivienda, reste el pago inicial del precio de compra para determinar el monto del préstamo. Luego reste esa cantidad del valor de tasación.
Cuanto más dinero deposite inicialmente, más capital tendrá al comienzo.
Cómo construir el valor acumulado de la vivienda
Una casa genera valor acumulado de dos maneras:
- Usted paga la hipoteca.
- El valor de la propiedad aumenta.
A medida que realiza pagos mensuales de la hipoteca, paga el saldo principal (el saldo adeudado de la hipoteca). Esto suele ser muy gradual: el plazo de la hipoteca más común es de 30 años, por lo que se tarda 30 años en pagar lo que debe.
Al mismo tiempo que realiza pagos, el valor de la propiedad también puede estar aumentando. La mayoría de las propiedades, particularmente aquellas que incluyen el terreno en el que se construye la propiedad, aumentan de valor con el tiempo. También puede hacer cosas para aumentar el valor de la propiedad, como hacer mejoras en ella.
Entonces, a medida que se paga la hipoteca, el valor de la propiedad aumenta. Por lo tanto, su capital aumenta.
Cuando vende la casa, el capital que tiene se convierte en el beneficio que recibe de la venta. Los ingresos de la venta se utilizan para pagar el saldo restante de la hipoteca y luego recibe el resto.
Ejemplo de valor acumulado de la vivienda
Supongamos que compra una casa con un valor estimado de $250,000. Obtiene una hipoteca tradicional de tasa fija, por lo que paga $50,000. Esto significa que la hipoteca sería de $200,000, por lo que comienza con $50,000 de valor acumulado de la vivinda o capital.
Ahora supongamos que paga $15,000 durante los próximos cinco años. Eso lo deja con un saldo de $ 185,000 en la hipoteca.
Al mismo tiempo, el valor de mercado de la casa aumenta a $350,000. Eso significaría que su valor acumulado sería de $165,000 ($350,000 – $185,000).
Cómo puede terminar con un valor acumulado de la vivienda negativo
Como mencionamos anteriormente, en circunstancias normales el valor de una casa aumentará. Sin embargo, las circunstancias no siempre son normales. En una economía débil, el mercado inmobiliario puede «colapsar». Cuando esto sucede, los valores de las propiedades pueden comenzar a caer. Básicamente, pierde capital cuando esto sucede.
Si compró la casa recientemente o ha pedido prestado contra el valor de su casa, puede terminar debiendo más de lo que vale la casa. En este caso, tiene un valor acumulado negativo. Esto también se conoce como estar “al revés” en su hipoteca.
El ejemplo más conocido de valor acumulado negativo ocurrió al comienzo de la Gran Recesión. El mercado inmobiliario se derrumbó y millones de propietarios quedaron “al revés” en sus hipotecas. Muchos propietarios se vieron obligados a vender sus casas por una pérdida y varios prestamistas hipotecarios se retiraron como resultado.
Este evento debería servir como una advertencia de lo que puede suceder cuando no protege su patrimonio y no pide préstamos cuidadosamente. Puede ponerlo en una situación financiera extremadamente difícil y puede llevar años salir a flote.
Préstamo contra el valor acumulado de la vivienda
El valor acumulado es un activo, lo que significa que tiene valor como inversión que puede utilizar para su ventaja. Además de lo que puede ganar como ganancia durante la venta, también tiene una gama de opciones que le permiten pedir prestado contra ese capital.
Antes de decidir usar cualquiera de estas opciones, es importante comprender cómo funciona el préstamo contra su hogar. También debe comprender los riesgos para poder tomar decisiones que sean de su interés.
La relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) es la forma en que los prestamistas hipotecarios evalúan el riesgo de aprobar un comprador hipotecario o un propietario para un producto hipotecario. Es fácil de determinar:
Saldo hipotecario actual / valor de propiedad tasado x 100
Cuando hace un pago inicial de un 20% en una vivienda, tiene una relación préstamo-valor del 80%. Cuando compra una vivienda, poner menos del 20% de pago inicial hace que el préstamo sea un riesgo mayor para el prestamista. Enfrentará tasas de interés más altas y se espera que pague algo conocido como Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés). Usted paga esto hasta alcanzar el 80% de LTV.
Para alguien que ya posee su casa y quiere pedir prestado, generalmente debe tener un 80% de LTV para pedir prestado contra su casa. Si usa un préstamo de la FHA y solo paga un 3.5% de pago inicial, no podrá pedir prestado contra la casa hasta que alcance el límite del 80% de LTV.
Formas de endeudamiento contra el valor acumulado de la vivienda
Una vez que pasa el umbral del 80% LTV, puede pedir prestado contra su valor acumulado. Sin embargo, no puede pedir prestado hasta el límite. La mayoría de los prestamistas solo le permiten pedir prestado hasta el 80-85% del capital disponible que tiene.
Existen varios tipos de productos que le permiten aprovechar su capital para obtener fondos.
Préstamos con garantía hipotecaria
Un préstamo con garantía hipotecaria también se conoce como una segunda hipoteca porque es un segundo gravamen colocado en la propiedad después de la hipoteca de compra
Puede pedir prestado hasta el 80-85% del capital disponible que tenga y recibir los fondos en una sola suma global. Usted devuelve el dinero en pagos a plazos durante un plazo de 5 a 30 años. La tasa de interés es fijada en el momento del préstamo.
Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés)
Una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) es una línea de crédito abierta contra la cual puede pedir prestado según sea necesario. Recibe un límite de crédito de hasta el 80-85% del capital que tiene disponible de su vivienda.
Los HELOC tienen un período de «extracción» de 10 años, en el que puede retirar fondos en cualquier momento durante diez años. Durante este tiempo, solo realiza pagos sobre los intereses acumulados en su saldo. Los HELOC pueden tener una tasa de interés fija o variable.
Después de 10 años, ya no puede retirar fondos y debe comenzar a pagar el saldo adeudado del monto principal. Como resultado, los pagos pueden aumentar significativamente a los 10 años.
Refinanciamiento de retiro
Otra forma de pedir prestado contra su hogar es con un refinanciamiento de retiro de efectivo. En este caso, no está tomando un gravamen adicional contra su propiedad; está reemplazando el existente.
Saca una nueva hipoteca basada en el valor tasado actual de su vivienda. La primera hipoteca está pagada. Entonces recibe la mayor parte de la diferencia.
En general, puede pedir prestado hasta el 80-90% del capital disponible de la vivienda. Esto le deja con un LTV de 80-90% en el nuevo préstamo.
Razones para usar el valor acumulado de su vivienda
Los fondos con garantía hipotecaria realmente se pueden usar para cualquier cosa para la que desee usarlos, pero no todos los usos son buenos.
Mejoras para el hogar
Uno de los mejores usos del valor neto de la vivienda es financiar grandes proyectos de mejoras para el hogar. Esto aumenta el valor de la propiedad; por lo tanto, le ayuda a construir su capital de respaldo.
Inversión
Otro uso inteligente del valor acumulado de la vivienda es usarlo para invertirlo. Puede iniciar un fondo de educación universitaria para sus hijos o darle un gran impulso a sus ahorros para la jubilación.
Incluso para las inversiones básicas de ahorro, si la tasa de rendimiento de la inversión es más alta que la tasa de interés del préstamo con garantía hipotecaria o HELOC, entonces puede tener sentido utilizar el valor acumulado para aumentar su patrimonio neto.
Consolidación de la deuda
Otro uso común del valor acumulado es consolidar y pagar la deuda existente. Puede usar los fondos que recibe de un préstamo con garantía hipotecaria, refinanciamiento de retiro de efectivo o HELOC para pagar deudas de tarjetas de crédito, facturas médicas, impuestos atrasados, atrasos en la manutención de los hijos y realmente cualquier otra deuda que desee eliminar.
Esto puede ser beneficioso, dado que el financiamiento que utiliza su hogar como garantía tiende a tener tasas de interés mucho más bajas que otras formas de préstamo. Puede consolidar sus deudas en un solo pago mensual y ahorrar dinero a medida que sale de la deuda.
Sin embargo, esto no está exento de riesgos. La conversión de deuda no asegurada en segurada utilizando un producto de préstamo con garantía hipotecaria aumenta su riesgo financiero.
Si no paga una tarjeta de crédito, puede terminar con una cuenta en cobros. El recaudador puede demandarlo en un tribunal civil, lo que podría conducir a problemas como el embargo salarial. Pero eso es lo peor que puede pasar.
Si pide prestado contra el valor neto de la vivienda y se atrasa con los pagos, podría estar en riesgo de ejecución hipotecaria. Podría perder su inversión más valiosa y el techo sobre su cabeza.
Siempre consulte con un experto financiero antes de pedir prestado contra su capital. Debe asegurarse de que sea la mejor solución y que no se meterá en problemas en el futuro.
Hable con un experto certificado para analizar las opciones para la consolidación de deuda antes de pedir prestado contra su capital.
Pros y contras de aprovechar el valor acumulado de la vivienda
Pedir prestado contra su hogar tiene sus ventajas, pero también tiene sus riesgos. Así es como se compara con las opciones de préstamos no asegurados, como los préstamos personales.
| Pros | Contras |
|---|---|
| Puede calificar para una tasa de interés más baja, incluso con un puntaje de crédito más débil. | Riesgo financiero mucho mayor. Dado que está utilizando su vivienda como garantía, podría estar en riesgo de ejecución hipotecaria si se atrasa en los pagos. |
| Es posible que pueda pedir prestado más dinero del que puede con un crédito no asegurado, que generalmente tiene un límite de $50,000. | El costo inicial de los préstamos es mayor. Es posible que deba pagar la tasación de la propiedad y enfrentar una nueva ronda de costos de cierre. |
| El interés hipotecario puede ser deducible de impuestos, lo que significa que los préstamos contra su capital pueden ser beneficiosos para la planificación fiscal. | Los plazos son generalmente más largos que las opciones de préstamos no garantizados, que generalmente tienen plazos máximos de 5 años en lugar de hasta 30 años. |
Preguntas más frecuentes
Sí. Puede usar fondos de un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC para comprar una segunda casa, casa de vacaciones o propiedad de inversión. Aprovechar el valor acumulado de la vivienda es una forma popular de financiar inversiones y compras de propiedades para alquilar.
La propiedad debe ser evaluada hasta cierto punto para determinar el valor de la propiedad.
Sin embargo, a menudo no se requiere una tasación completa de la propiedad para pedir prestado contra el valor acumulado de la vivienda. Muchos prestamistas pueden usar herramientas como modelos de valoración automatizados (AVM, por sus siglas en inglés) para determinar el valor de mercado actual de la propiedad. Esto es cierto para los préstamos con garantía hipotecaria, HELOC e incluso la refinanciación de retiro de efectivo.
Sin embargo, en algunos casos, puede requerirse una evaluación completa, lo que hará que los costos iniciales de los préstamos sean más altos. Una evaluación completa generalmente cuesta entre $300 y $400.
No. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) solo financia hipotecas de gravamen primario o hipoteca contra la propiedad. Esto significa que no puede pasar por el VA para obtener un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC.
Sin embargo, un refinanciamiento de retiro de efectivo es una hipoteca de primer gravamen, ya que paga y reemplaza la hipoteca existente. Esta opción de préstamo está disponible a través del VA.
En promedio, toma de 14 a 28 días obtener un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC. El refinanciamiento de retiro de efectivo demora de 30 a 45 días en promedio.
Esto varía según el producto de préstamo y el prestamista. Con productos de segundo gravamen, como préstamos con garantía hipotecaria y HELOC, generalmente solo puede pedir prestado hasta el 80-85% del capital que tiene disponible. Algunos prestamistas le permitirán utilizar hasta 90% del capital disponible en un refinanciamiento de retiro de efectivo.
Depende de su situación y condiciones económicas. Los productos de segundo gravamen, como los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC, tienen tasas de interés más altas que una primera hipoteca si utiliza un refinanciamiento de retiro de efectivo. Por otro lado, tienden a tener costos de cierre más bajos, por lo que la carga inicial es menor.
También debe considerar factores como la cantidad de capital que tiene disponible, para qué planea usar los fondos y cuánto tiempo planea permanecer en el hogar.
Los factores económicos también pueden entrar en juego. Por ejemplo, actualmente muchos prestamistas están limitando los préstamos con garantía hipotecaria y HELOC porque los productos de segundo gravamen pueden ser riesgosos para ellos si nos enfrentamos a otro colapso del mercado inmobiliario.
Esto depende de sus necesidades, objetivos y hábitos financieros. Hay tres diferencias principales entre los dos productos:
Inyección de efectivo por única vez versus línea de crédito abierta.
Tasa de interés fija versus variable.
Pago a plazos versus pagos renovables.
Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser más fáciles de hacer porque son créditos a plazos. Tiene un pago mensual fijo que puede ser más fácil de manejar. También disfruta de una tasa de interés fija.
Los HELOC tienen pagos renovables. Solo paga intereses durante el período de retiro de 10 años. Luego, sus pagos se disparan porque debe pagar el capital más los intereses. La tasa de interés también es variable. Por lo tanto, los HELOC pueden ser más difíciles de manejar.
La mejor opción también depende de cómo planea utilizar los fondos. Si sabe la cantidad exacta que necesitará, entonces un préstamo con garantía hipotecaria tiene sentido. Si le preocupa que pueda necesitar más fondos en el futuro, entonces un HELOC puede tener más sent.
Primero, debe tener capital disponible. Necesita una relación préstamo-valor de al menos 80% en su casa antes de que incluso pueda considerar pedir un préstamo contra el capital.
También deberá cumplir con los requisitos del prestamista para la calificación crediticia y la relación deuda / ingresos. La mayoría de los prestamistas requieren al menos un puntaje de 680 para calificar para un préstamo con garantía hipotecaria o HELOC.[2] Su relación deuda / ingresos generalmente debe ser inferior a 42-45% con los nuevos pagos de préstamos incluidos.
Luego, debe buscar todo lo que necesita para solicitar el préstamo o la línea de crédito. Es posible que necesite una tasación completa de la propiedad, así como dinero para los costos de cierre, que generalmente promedian del 2 a 5% del monto prestado. También necesitará documentación para verificar su identidad, ingresos y dirección.
*Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Estos préstamos están diseñados para compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados que pueden tener problemas para calificar para una hipoteca tradicional. Estos préstamos permiten que un comprador de vivienda califique para un pago inicial tan bajo como del 3.5%.
