Después del gran incremento de los costos de las propiedades en los últimos años, el mercado de la vivienda muestra signos de un ligero enfriamiento, pero sigue siendo un mercado de vendedores, en el que los vendedores tienen mucho poder y muchas opciones. Una de las opciones menos conocidas es la venta de una vivienda con alquiler posterior (leaseback, en inglés), un acuerdo que permite a los propietarios vender su casa y sacar provecho de su capital y quedarse en ella todo el tiempo que quieran.
El alquiler posterior es una opción atractiva en la que los propietarios pueden disfrutar todo lo que quieran. Pero, ¿son los programas de alquiler posterior realmente tan ventajosos como parecen? Veamos qué es un alquiler posterior, sus ventajas y desventajas, y si tiene sentido o no para los vendedores en el mercado actual.
¿Qué es un alquiler posterior o leaseback?
Un alquiler posterior es cuando un propietario vende su casa al mismo tiempo que llega a un acuerdo para alquilarla al comprador [ENG]. Tradicionalmente, se trataba de un acuerdo a corto plazo que se utilizaba cuando los vendedores tenían problemas para cerrar la compra de su siguiente vivienda o si la construcción de una nueva casa había durado más de lo previsto.
Podían vender su casa a un nuevo comprador y alquilarla semanal o mensualmente hasta que estuvieran listos para marcharse. En mercados de vendedores competitivos, muchos compradores estaban dispuestos a hacer esta concesión para imponerse en lo que podría haber sido una guerra de ofertas, sobre todo si ese comprador podía quedarse en su vivienda de alquiler todo el tiempo que necesitara.
Hoy en día, la pandemia ha aumentado las presiones financieras sobre millones de personas y muchas otras se han quedado fuera del mercado inmobiliario. Como consecuencia, los consumidores se centran menos en planes de inversión arriesgados -comprar propiedades infravaloradas o en dificultades, renovarlas y revenderlas y más en opciones que ofrezcan seguridad y costos fijos. Así que no es de extrañar que el alquiler posterior a la venta de una vivienda esté ganando popularidad.
Nuevas empresas como Rentback e EasyKnock compran su casa y, según las opciones que elija, le ofrecen contratos de alquiler de distinta duración, con posibilidad de renovar indefinidamente. Invitation Homes, la mayor empresa de alquiler de Estados Unidos, tiene previsto poner en marcha un programa de alquiler posterior para la venta de viviendas, y empresas como Divvy Homes le comprarán una casa si no puede optar a una hipoteca convencional, y luego se la alquilarán con una eventual opción de compra.
Evidentemente, el alquiler posterior a la venta de una vivienda le permite evitar uno de los acontecimientos más estresantes de la vida (la mudanza) y, al mismo tiempo, aprovechar el valor de su vivienda. Pero, ¿vale la pena?
Ventajas de un programa de alquiler posterior
El alquiler posterior tiene ventajas y desventajas [ENG]. Veamos algunas de ellas para que pueda tomar una decisión con conocimiento de causa.
Una gran inyección de liquidez
Tras años de incrementos de dos dígitos en el valor de la vivienda, muchos propietarios son «ricos en casa» pero pobre en efectivo, lo que significa que gran parte de su patrimonio está inmovilizado en el valor neto de la vivienda. La venta de una vivienda con alquiler posterior convierte ese patrimonio en efectivo, al tiempo que les permite conservar su vivienda.
Alivio de los costos de propiedad
Si tiene problemas para hacer frente a los pagos de la hipoteca o simplemente está cansado de gastar tanto dinero en su casa, el alquiler posterior le permite conservar la principal ventaja de ser propietario (tener un techo- sin tener que pagar los gastos de la vivienda), sin la carga financiera que suponen los pagos de la hipoteca, el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento.
Evitar una recesión
Para los propietarios que temen que el mercado baje y su vivienda pierda valor, el alquiler posterior les permite «sacar dinero» sin tener que pasar por los problemas de una venta convencional.
Evitar un mercado difícil
Muchos vendedores se entusiasman con la idea de vender en un mercado fuerte, donde tienen todas las de ganar y es probable que vendan su casa por un precio muy superior al que piden. Pero cuando entran en el mismo mercado, esta vez como compradores, se dan cuenta de que va a ser muy difícil y muy caro encontrar una nueva casa. Los compradores con bolsillos profundos están en todas partes, y con un bajo inventario de viviendas disponibles, incluso encontrar propiedades fuera del mercado puede ser difícil. El alquiler de viviendas es una forma de evitar este mercado súper competitivo.
Cierres rápidos
La venta de una vivienda convencional puede llevar mucho tiempo, quizá varios meses. Un alquiler posterior puede cerrarse en pocas semanas.
Desventajas de un programa de alquiler posterior o leaseback
Es probable que no obtenga el mejor precio posible
En una venta de vivienda convencional, varios compradores compiten por su casa, lo que hace subir el precio, lo que es estupendo para los vendedores. Especialmente en mercados en auge como el actual, en el que las viviendas suelen venderse muy por encima del precio de venta. Si vende en un alquiler posterior, es probable que obtenga un precio decente por su vivienda, pero ni de lejos tan elevado como si se tratara de una venta de vivienda tradicional.
Hay gastos de cierre
Aunque no necesitará un agente inmobiliario [ENG] si vende su casa en un alquiler posterior , puede esperar pagar unos costos de cierre significativos. Esto podría ser un obstáculo importante si, en primer lugar, está vendiendo debido a problemas financieros.
Pierde plusvalías y capital futuros
En el momento en que firma el contrato de alquiler posterior, pierde toda la revalorización y el capital futuro. Las mensualidades que paga son de alquiler, no de hipoteca. Ahora es un inquilino, no un propietario.
¿Es el alquiler posterior una buena idea en este mercado?
Las principales ventajas de la venta de una vivienda con alquiler posterior son la comodidad y la continuidad. Un alquiler posterior lleva mucho menos tiempo que una venta de vivienda convencional y no tiene nada de la incertidumbre que supone esperar a un comprador calificado. Además, le permite conservar su vivienda y, al mismo tiempo, sacar provecho de su capital inmobiliario
Pero también hay desventajas financieras. Lo más probable es que no consiga un precio tan bueno por su vivienda como en el mercado libre. Y una vez que venda, ya no será propietario, sino inquilino. Si su vivienda duplica su valor, no se beneficiará de ello. A cambio de renunciar a ese potencial futuro, se asegura un alquiler mensual más bajo y predecible. Un inversor inmobiliario principiante [ENG] probablemente no le aconsejaría que lo hiciera, pero le ofrece cierta tranquilidad, sobre todo si se enfrenta a posibilidades desagradables como la ejecución hipotecaria.
En definitiva, que la venta de una vivienda con alquiler posterior tenga o no sentido para usted dependerá de lo que quiera obtener en la venta de su vivienda. Si valora la continuidad y la comodidad de no tener que mudarse ni arrepentirse de la casa que compró [ENG], entonces podría ser una opción fantástica. Si le preocupa más obtener el máximo valor de su vivienda, quizá le convenga una venta convencional.
