El 75% [ENG] de todos los préstamos para vivienda son hipotecas convencionales de tasa fija. Las hipotecas de tasa fija tienen la misma tasa de interés durante todo el plazo del préstamo.

¿Qué significa esto para usted?

Nunca tiene que preocuparse de que sus pagos cambien debido a las fluctuaciones de los tipos de interés del mercado.

fixed rate mortgage; little house with percentage symbol on it

Tiene varias opciones a la hora de elegir una hipoteca de tasa fija que funcione para sus finanzas. El plazo de su préstamo, que suele ser de 10, 15, 20 o 30 años, determina en parte el tamaño de sus pagos mensuales. El otro factor, por supuesto, es la tasa de interés.

Aquí, revisaremos los pros y los contras de obtener una hipoteca de tasa fija y cubriremos las diferencias entre cada término del préstamo.

Cómo funcionan las hipotecas de tasa fija

La tasa de interés que firma cuando obtiene su hipoteca es la tasa de interés que tendrá durante la vida de su préstamo.

El mercado de la vivienda y su puntaje de crédito afectan la tasa que recibe. Si tiene un crédito deficiente, puede tomar medidas para repararlo [ENG] para que le aprueben una hipoteca. Tener el puntaje de crédito más alto posible será beneficioso, ya que la tasa para la que califica cuando la solicite estará asegurada durante la vida del préstamo.

Pros

Pagos predecibles. Los pagos de los préstamos hipotecarios de tasa fija son la misma cantidad cada mes. A diferencia de las hipotecas de tasa ajustable, nunca tiene que preocuparse de que los pagos cambien porque las tasas de interés del mercado cambiaron.

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Es más fácil de entender. Un tipo de interés fijo es un concepto simple que hace que su hipoteca sea más sencilla. No tiene que hacer un seguimiento de los tipos de mercado ni preocuparse por los pequeños detalles. Simplemente obtiene el tipo de interés que obtiene, y se mantiene así.

Protección si los tipos de mercado suben. Las tasas de interés del mercado fluctúan constantemente. Aunque la tasa de un ARM de 5/1 es la misma durante los primeros 5 años, cambia con el mercado después de eso, y usted puede terminar pagando más en interés. Una hipoteca de tasa fija previene esto.

Deducciones de impuestos. Los contribuyentes que hacen pagos en su primera o segunda hipoteca pueden deducir los pagos de intereses de sus impuestos. Se pueden deducir los intereses hasta $1,000,000.

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Contras

Los tipos de interés del mercado podrían bajar. A menos que refinancie, se quedará con la tasa que tenía cuando firmó el préstamo. Esto puede ser un pro – a menos que las tasas de interés del mercado bajen después de hacer el acuerdo.

Al final podría costar más. Cuanto más largo sea el plazo, más interés paga con el tiempo. Escoger una hipoteca a largo plazo le dará pagos más bajos, pero pagará más durante la vida del préstamo. Si se fija una tasa de interés más alta, entonces podría terminar pagando miles de dólares más en intereses.

Las tasas pueden ser más altas que al principio de un ARM. Una ARM (hipoteca de tasa ajustable) tiene una tasa de interés fija durante los primeros años (generalmente cinco o siete, dependiendo de lo que usted firme). Las tasas de las hipotecas fijas pueden ser más altas que las tasas iniciales de un ARM. Sin embargo, una vez que el comienzo del ARM se termina, la tasa podría volverse más volátil.

P:¿Por qué pueden cambiar los pagos mensuales de una hipoteca de tasa fija?

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R: Los pagos mensuales de una hipoteca de tasa fija pueden cambiar debido a cambios en los impuestos de la propiedad o el seguro. Los pagos de la hipoteca tradicional cubren el capital, el interés, los impuestos sobre la propiedad, el seguro (PITI, por sus siglas en inglés). Por lo tanto, mientras que la porción de capital e interés de un pago de hipoteca de tasa fija permanece constante, los impuestos de propiedad y el seguro pueden cambiar. Esto puede resultar en un aumento o disminución del pago de la hipoteca. Los cambios en estos dos factores sólo ocurrirán anualmente.

Hipoteca a 30 años

La hipoteca de tasa fija a 30 años es el tipo de hipoteca más popular – y el plazo más largo que puede conseguir. La paga en 360 pagos mensuales.

Es mejor para aquellos que…

Planean quedarse en la casa por mucho tiempo. Si va a estar en la casa por décadas, treinta años de pagos más bajos tiene sentido financiero.

Quieren pagos más bajos. Los plazos más largos significan pagos más bajos. Esto podría hacer que la propiedad de la casa sea más asequible para muchos consumidores.

No se preocupen por construir lentamente su capital. Debido a que el plazo del préstamo es tan largo, no se acumulará capital muy rápidamente con este tipo de hipoteca. Esto no debería importar si no está buscando un acceso rápido al capital de su casa.

Pros

Bajar los pagos mensuales. Esto se explica por sí mismo. No pagará tanto por mes con este préstamo. Al principio, gran parte de su pago irá hacia el interés. A medida que pase el tiempo, más y más se destinará al capital.

Puede permitirse una casa de mayor valor. Como los consumidores tienen más tiempo para pagar el préstamo y los pagos son más asequibles, los bancos suelen aprobar mayores montos de los préstamos. Podría pagar una casa más costosa con una hipoteca a 30 años que con una a corto plazo.

Contras

Tasas de interés más altas. Los bancos tardan mucho tiempo en recuperar su dinero con estos préstamos a largo plazo. Por lo tanto, las hipotecas a 30 años suelen tener tasas de interés más altas para que los prestamistas hipotecarios puedan ganar más dinero.

Paga más intereses con el tiempo. Más pagos significan más veces que el interés se aplica a lo que usted debe. Con el tiempo, pagará más intereses en una hipoteca a 30 años que en los préstamos a corto plazo.

Hipoteca a 20 años

Es mejor para aquellos que…

Están refinanciando. Este plazo de la hipoteca es genial para la gente que está refinanciando una hipoteca a 30 años pero no quiere volver al plazo de 30 años.

Pros

Ahorra en intereses. Este préstamo tiene 240 pagos en lugar de los 360 de un préstamo a 30 años. Menos pagos significa que al final paga menos intereses.

Contras

Pagos mensuales más altos que una hipoteca a 30 años. El plazo es más corto, así que para pagar la misma cantidad, sus pagos mensuales tienen que ser mayores. Por lo general, esto sólo será un problema si utiliza la refinanciación para pedir un préstamo contra el capital que ha acumulado.

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Hipoteca a 15 años

Es mejor para aquellos que…

Quieren construir rápidamente su capital. Una de las mayores ventajas de ser propietario de una casa es poder usar el capital de su casa. Cuanto más corto sea el plazo del préstamo, más rápido crecerá el capital.

Pueden permitirse pagos más altos. Los pagos más altos son lo que hace que el capital crezca tan rápidamente. Si puede pagarlos, una hipoteca a 15 años podría funcionar para usted.

Pros

Puede pagarlo más rápido. Además de acumular capital más rápido, también podrá pagar el préstamo más rápido que con una hipoteca a 20 o 30 años.

Una tasa de interés más baja. Estas hipotecas suelen tener tasas de interés más bajas, de nuevo debido al corto plazo.

Menos interés pagado con el tiempo. Menos pagos = menos interés general. En una hipoteca a 15 años sólo hay 180 pagos.

Contras

Pagos más altos. Para casas de idéntico valor, los pagos de la hipoteca a 15 años serán más altos que los de las hipotecas a 20 y 30 años.

No calificar para una hipoteca tan grande. Pagos más altos significan que el banco está tomando más riesgo al prestarle. Debido a esto, la cantidad que podrá pedir prestada puede ser menor que con los préstamos a largo plazo.

Hipoteca a 10 años

Es mejor para aquellos que…

Pueden permitirse pagos más altos. De todos los términos de préstamo disponibles, este probablemente tenga los pagos mensuales más altos. Asegúrese de que pueda pagarlos antes de aceptar un plazo tan corto.

Quieren vender relativamente pronto. Cuanto más haya pagado, más beneficios podrá obtener al vender.

Pros

Puede pagarlo más rápido. Como tiene el plazo más corto, una hipoteca de 10 años es la más rápida de pagar. Si puede pagarlo y no quiere preocuparse por los pagos mensuales en diez años, esto podría tener sentido para usted.

Una tasa de interés más baja. El banco recupera su dinero más rápido con préstamos a corto plazo. Tendrá un tipo de interés más bajo para animarlo a elegir este plan de pago, que sólo tiene 120 pagos.

Puede ser mejor que algunos ARM. Las tasas de este préstamo a corto plazo pueden ser incluso mejores que las tasas iniciales de algunas hipotecas de tasa ajustable. Compare sus ofertas para ver cuál es más baja, especialmente si va a vender dentro de los próximos cinco años.

Contras

Pagos altos. Este tipo de hipoteca tiene el plazo más corto de los cuatro expuestos aquí. Por lo tanto, tendrá pagos más altos en casas de valores similares.

Cual es mejor: ¿a 30 años o a 15 años?

Pregunta: Estoy harto de alquilar y tratar con propietarios y vecinos ruidosos. He estado ahorrando para una casa y ahora tengo $9,000 para el pago inicial. Tengo un buen trabajo fijo. Hace poco pagué mis tarjetas de crédito como siempre habla. Estoy buscando casas e investigué cómo funciona el proceso de compra.

Pero hay algo que no puedo entender: ¿Es mejor hacer una hipoteca a 30 años o una de 15 años? Cada persona con la que hablo dice cosas diferentes. Sé que pagaré más intereses con una hipoteca a 30 años, pero tendré pagos más bajos que con una de 15 años. ¿Qué haría usted?

— Cassie, de Texas

Howard Dvorkin CPA responde…

No puedo responder a sus preguntas, Cassie, sin plantear algunas propias…

1. En una hipoteca a 15 años, ¿las cuotas mensuales no superarán el 28% de sus ingresos mensuales? Eso es lo que sugieren mis amigos de Bankrate, aunque preferiría que mantuviera ese número en un 25%.

2. ¿Tiene alguna otra gran deuda que esté pagando? Por ejemplo, ¿tiene un gran préstamo de auto? Si es así, ese tipo de interés es seguramente mucho más alto que el de su hipoteca. Me inclinaría por la hipoteca a 30 años hasta que pague ese auto y ahorre algo de dinero. (Ver abajo.)

3. ¿Tiene un fondo de emergencia? Los expertos financieros difieren en este punto, pero si no tiene suficiente dinero en el banco para cubrir sus gastos mensuales durante al menos un par de meses, no tiene sentido ahorrar intereses en su nueva casa cuando un accidente o enfermedad grave lo enviará a la pobreza.

4. ¿Está contribuyendo a su jubilación? Aunque sólo deposite $25 en un 401(k), ayuda. No sé cuántos años tiene, Cassie, pero no tiene sentido que su casa esté pagada en 15 años si se jubila al mismo tiempo sin dinero para comprar comida.

Artículo modificado por última vez el Diciembre 16, 2020. Publicado por Debt.com, LLC

contributor

Howard Dvorkin, CPA

CPA and Chairman