Supongamos que está vendiendo su casa. La prepara para las visitas, hace fotos profesionales, elige a un agente de primera línea y finalmente la pone en el mercado. Recibe una oferta de un comprador, la acepta, firma un acuerdo de compra y el comprador pone su dinero de garantía. Comienza el proceso de cierre. Como vendedor de la vivienda, está asegurado, ¿verdad?
Bueno, no del todo. Casi todos los contratos de compraventa contienen contingencias que, si no se cumplen, pueden dar lugar a la cancelación de la venta. La buena noticia es que si entiende cómo funcionan estas contingencias, puede prepararse para ellas por adelantado y evitar sorpresas desagradables o decepciones justo antes de la línea de meta. Ésta es una de las principales razones para trabajar con un buen agente inmobiliario [ING] que pueda explicarle los pormenores de la transacción y ayudarle a evitar problemas.
Hablemos de lo que es exactamente una contingencia y repasemos algunas de las contingencias más comunes.
¿Qué es una contingencia?
Una contingencia es una cláusula en el contrato de compraventa que da a las partes el derecho de irse para atrás en la venta si no se cumplen ciertas condiciones.
La mayoría de las contingencias benefician al comprador. Las contingencias más comunes son las de inspección (que protegen al comprador de quedarse con una casa llena de problemas) y las de financiación (que permiten al comprador retirarse si no puede conseguir financiación). Si bien las contingencias del vendedor de la vivienda no son desconocidas -una de las más comunes para los vendedores es detallar cuánto tiempo puede permanecer en la casa antes de mudarse-, son mucho menos importantes que las del comprador.
Si está vendiendo una propiedad deseable en el mercado de vendedores de 2022 [ING], es posible que pueda exigir un acuerdo de compra que no contenga contingencias. Pero negarse a aceptar cualquier contingencia ahuyentará a algunos compradores, especialmente a los compradores en efectivo de alta calidad que compran y venden casas para vivir. Y la verdad es que la mayoría de las contingencias no deberían preocuparle mucho, especialmente si sabe que está vendiendo una propiedad sólida.
Veamos algunas de las contingencias más comunes y cómo funcionan.
La contingencia de inspección de la vivienda
Esta contingencia, es muy común, da al comprador el derecho de pedir una inspección de la vivienda (normalmente en un plazo determinado). Si la inspección descubre problemas, permite al comprador negociar soluciones o abandonar la venta.
El inspector examinará la casa con detenimiento, observando el interior y el exterior en busca de signos de problemas como moho, termitas, daños estructurales o deterioro relacionado con la antigüedad. También examinará los sistemas principales, como la fontanería, la electricidad y la calefacción/refrigeración.
Si la inspección descubre problemas, el comprador puede pedirle que haga las reparaciones (a menudo por un contratista de su elección) o negociar una concesión, es decir, un descuento en el precio de venta por el importe de las reparaciones.
Si no se puede llegar a un acuerdo, o los problemas son demasiado graves, el comprador puede abandonar la venta con su dinero de garantía.
Las contingencias de inspección van a veces acompañadas de una contingencia de costo de reparación, que establece un costo total máximo aceptable de las reparaciones, a menudo entre el 1% y el 2% del precio total de venta. Si el costo total de las reparaciones supera la cantidad especificada en la contingencia de costo de reparación, el comprador puede retirarse.
La contingencia de financiación hipotecaria
Esta contingencia es muy común y muy razonable. Da al comprador un cierto tiempo para asegurar la financiación de la compra de la vivienda. Si no lo consigue, puede abandonar el trato con su dinero de garantía. Si un comprador no tiene una contingencia de financiación y su solicitud de hipoteca es rechazada, seguirá estando legalmente obligado a pagar el precio de la vivienda, una tarea difícil para cualquiera que no disponga de unos cuantos cientos de miles de dólares.
La mayoría de los compradores comienzan su búsqueda de vivienda con una carta de preaprobación de la hipoteca en la mano, y asumen que esta carta significa que una hipoteca es una conclusión inevitable. Pero no es así: Muchos compradores preaprobados no consiguen la aprobación final de la hipoteca. El hecho es que conseguir una hipoteca es difícil, y por eso muchos compradores acaban comprando otras garantías, como el seguro de protección hipotecaria [ING], incluso después de haber conseguido el préstamo.
Tal y como están redactadas la mayoría de las contingencias de financiación, la responsabilidad de actuar recae en el comprador. Tiene hasta una fecha concreta para revocar el contrato de compraventa a través de la contingencia de financiación. Si no lo hace, la contingencia queda automáticamente anulada y el contrato de compraventa pasa a ser vinculante, independientemente de que haya obtenido o no la financiación.
La contingencia de tasación
La financiación está vinculada a la tasación, por lo que la mayoría de los contratos de compraventa incluyen una contingencia de tasación.
Si la casa se valora por debajo del precio de venta, el prestamista sólo puede aprobar un préstamo por el valor real de la tasación, lo que significa que el comprador tendría que pagar la diferencia de su bolsillo. Si no tiene el dinero, la contingencia de tasación le permite renunciar a la venta.
Las contingencias de tasación pueden permitir al vendedor de la vivienda a reducir el precio de venta al valor de tasación, o dejar que el comprador siga adelante con la venta, aunque haya una gran diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta.
La contingencia de venta de la vivienda
Muchos compradores necesitan vender su casa actual para poder comprar la siguiente, y esta contingencia les da una oportunidad para hacerlo, o para abandonar la venta.
Esta contingencia da al comprador un plazo específico para cerrar la venta de su casa actual y comprar la nueva. Si no puede cerrar la venta en ese plazo, o si su vivienda actual no se vende por un precio suficiente para permitirse la nueva, el posible comprador puede irse para atrás sin consecuencias legales o financieras.
Esta es una de las contingencias más estresantes para los vendedores, ya que básicamente están esperando al comprador y pueden tener que rechazar otras ofertas mientras tanto. En un mercado bien activo, los vendedores pueden rechazar una contingencia de venta de vivienda por considerarla demasiado complicada e incierta.
La cláusula de salida
Esta cláusula ofrece a los vendedores cierta protección frente a la incertidumbre de una cláusula de venta de la vivienda. Básicamente, permite a los vendedores mantener su casa en el mercado y considerar otras ofertas mientras se desarrolla la contingencia de venta de la casa del comprador.
Si el vendedor de la vivienda recibe una oferta mejor, no contingente, por lo general le dará al comprador la oportunidad de continuar con la venta, pero con una renuncia a la contingencia de venta de la vivienda. Si el comprador no puede o no quiere renunciar a su contingencia de venta de la casa, el vendedor de la vivienda puede ir con el nuevo comprador.
