Es una parte crucial al momento de comprar su vivienda

6 minute read

Es realmente raro financiar una casa sin una hipoteca.

De hecho, 60% de los compradores de viviendas financian sus casas con una hipoteca, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).[1] Si es uno de ellos, tendrá que decidir cuándo fijar la tasa de la hipoteca – después de todo, no puede cerrar una compra con una hipoteca hasta que fije la tasa de interés.

Esto es lo que necesita saber acerca de las opciones de fijar la hipoteca, cuando debe fijarla, y cuánto cuesta.

¿Qué significa “fijar” una hipoteca?

Cuando solicita un préstamo hipotecario, su prestamista le hace una cotización de la tasa de interés hipotecaria y los costos de cierre. Sin embargo, esta cotización es sólo una estimación hasta que se fije formalmente la tasa de interés y los costos, por lo general por escrito.

Sin una “fijación” formal, el prestamista no está obligado a cumplir con la tasa cotizada y se dice que usted está “flotando” con su hipoteca.

Una hipoteca “flotante” significa que al final podría cerrar con un tipo de interés más alto o más bajo que el inicialmente cotizado. Las tasas de hipotecas suben y bajan todo el día a medida que los mercados de bonos responden a los cambios en la economía.

Puede elegir fijar su hipoteca por períodos que van desde siete días hasta 180 días.

Cuanto más largo es el período de fijación de la tasa, más cuesta. Normalmente, los prestamistas hipotecarios cotizan las tasas fijándolas por 30 días. Usted obtendría un descuento por elegir una fijación de siete o 15 días y pagaría una prima por los que excedan los 30 días.

Una vez que haya fijado su tasa, el prestamista está obligado a cumplir con la tasa de interés y el costo acordados, siempre y cuando cierre dentro del período de fijación.

¿Cómo funciona la fijación de la tasa de la hipoteca?

Cuando se fija la tasa de la hipoteca, normalmente se firma un acuerdo de fijación de la tasa.[2] Todos los acuerdos de fijación de la tasa de la hipoteca contienen:

  • Una fecha de vencimiento.
  • Su tasa de interés.
  • El programa hipotecario (como un préstamo fijo a 30 años o un ARM 5/1).
  • El costo de su tarifa.

Puede firmar en persona, por fax o electrónicamente con un servicio como DocuSign. Es inteligente ser capaz de probar que ha fijado la tarifa “X” durante “Y” número de días en caso de que haya algún malentendido.

Una vez que firme este formulario, su prestamista probablemente le emitirá un formulario actualizado de Estimación de Préstamo detallando los términos del préstamo y los costos de cierre. Cada vez que los términos de su préstamo cambien, obtendrá una nueva Estimación de Préstamo.[3]

Si cambia de prestamista hipotecario o de programa de préstamo [ENG], su tasa ya no está fijada y tendrá que renegociar los costos de cierre [ENG] y la tasa de interés.

¿Cuándo debe fijar la tasa de interés de su hipoteca?

La decisión de fijar una tasa hipotecaria depende de sus circunstancias. Un propietario que intenta refinanciar a una tasa objetivo no querrá fijarla a menos que las tasas hipotecarias caigan dentro de ese rango objetivo.

De lo contrario, no tiene sentido refinanciar. Sin embargo, un comprador de vivienda con un contrato y una fecha de cierre no puede permitirse esperar indefinidamente por una tasa específica.

Su tolerancia al riesgo también importa. Si un aumento en las tasas de interés podría frustrar la aprobación de su préstamo y la compra de su casa, tal vez quiera cerrar con anticipación, aunque cueste más.

La mayoría de la gente, sin embargo, busca cerrar dentro de los 30 días del cierre.[3]

¿Y si una fijación de 15 días le ahorraría un 0,125% sobre una de 30 días, pero está a 17 días de cerrar?

Si no hay reportes económicos importantes en camino y los mercados financieros están tranquilos, probablemente pueda hacer flotar su tasa de interés de manera segura, cerrar cuando faltan 15 días y ahorrar. Pero si hay mucha agitación económica y política, esa estrategia podría ser riesgosa. En ese caso, usted podría elegir cerrar, pero mantenerse en contacto con su prestamista para que pueda moverse rápidamente si es necesario.

¿Qué es “flotar hacia abajo”?

Con un cierre tradicional, tanto el prestamista como el prestatario se comprometen y asumen algún riesgo. El prestamista se compromete a proporcionar la tasa acordada incluso si los tipos de interés suben. El prestatario se compromete a pagar la tasa acordada incluso si las tasas de la hipoteca bajan.

Aquellos que quieran obtener la tasa más baja sin importar lo que suceda pueden elegir comprar una opción de “flotación hacia abajo” cuando cierran o incluso después de cerrar. Normalmente cuesta entre el 0.5% y el 1% del importe del préstamo. Una provisión de “flotar hacia abajo” en un préstamo de $300,000 puede costar $1,500 (0.5%).

Las opciones de “flotar hacia abajo” (“float down”, en inglés) le permiten obtener la tasa más baja si las tasas de interés han bajado cuando llega el momento de cerrar la hipoteca. No existe un acuerdo estándar de flotación, así que preste atención a todas las disposiciones.

A menudo, por ejemplo, la tasa al cierre debe ser al menos un 0,25% más baja para que la disposición de flotación se active. Algunos acuerdos de flotación sólo se aplican a las tasas cuando llega el momento de redactar los documentos finales del préstamo.

Otros le dan una oportunidad durante el depósito en garantía para fijar una tasa más baja si se reducen antes de la fecha de cierre.

¿Debería cambiar de prestamista si las tasas caen?

¿Qué pasa si no tiene un flotador y las tasas de las hipotecas caen en picada después de que se fijen? Si está refinanciando y la diferencia es sustancial, podría valer la pena empezar de nuevo con un nuevo prestamista.

Puede usar una calculadora de hipotecas para ver si vale la pena hacerlo. Sólo compare los ahorros potenciales con un nuevo préstamo con los costos adicionales de empezar de nuevo. Si tiene sentido, cancele su solicitud de préstamo y busque un prestamista con una mejor tasa de interés.

Sin embargo, si está bajo un contrato de compra con una fecha de cierre firme, podría ser peligroso cambiar de prestamista a mitad de la carrera. Estos son los riesgos:

  • Ganar dinero: El vendedor probablemente tiene el derecho legal de quedarse con el depósito de garantía si usted no cierra o en algunos casos no cierra a tiempo. Si existe alguna posibilidad de que un nuevo prestamista rechace su solicitud o no complete la transacción a tiempo, evite reiniciar el préstamo.
  • El papeleo: Reiniciar su préstamo significa que un nuevo prestamista le quitará el crédito y usted tendrá que actualizar todos sus ingresos y otra documentación.
  • La casa: Reiniciar una solicitud, especialmente si incluye una nueva tasación, podría sacarlo del contrato. Los cierres promedio toman más de 45 días a partir de este escrito según los analistas de Ellie Mae.[5] Si su vendedor acepta ofertas de respaldo, podría perder la casa por no cerrar a tiempo.
  • Los honorarios: Es muy probable que tenga que pagar dos veces los honorarios de terceros (como la verificación de crédito y la tasación de la casa).

Si la aprobación de su préstamo no fue un golpe de suerte, no empiece de nuevo.

Si tiene dificultades como un bajo puntaje de crédito, un pequeño pago inicial, ingresos difíciles de verificar o cualquier cosa que requiera mucha explicación y papeleo adicional, la estrategia de cambio de prestamista no es muy buena.

¿Qué pasa si no cierra su préstamo a tiempo?

No puede cerrar su hipoteca si no está fijada.[6] Por lo tanto, si la fijación de la tasa de interés expira antes del día de cierre, una de tres cosas sucederá:

  • Las tasas son iguales o más bajas que las de cuando cerró. En ese caso, puede volver a cerrar con la misma tasa y cerrar con esa tasa sin costos adicionales.
  • Las tarifas son más altas de lo que eran cuando la fijó. Si su cierre sólo se retrasa un día o dos, la mayoría de los prestamistas le permitirán extender su cierre, a menudo sin costo alguno.
  • Si su cierre se retrasa más de 48 horas, tendrá que pagar para extender su fijación (.125% a .25% por una semana o dos). La otra opción es renegociar una nueva fijación o esperar que las tarifas bajen para que pueda volver a cerrar gratis antes de hacerlo.

El costo de extender o volver a cerrar depende de cuánto han subido las tasas de la hipoteca y de la política de su prestamista. También puede depender de quién es la culpa del retraso. Si es suya, espere pagar. Si es del prestamista, debería poder extenderla gratis.

Si cree que su cierre puede retrasarse y las tasas de la hipoteca actual son iguales o más bajas, vuelva a cerrar para evitar posibles aumentos.

Si está fijando una hipoteca por 30 días y después de dos semanas se da cuenta de que tardará 40 días en cerrar, simplemente vuelva a bloquear el mismo préstamo de forma gratuita con un nuevo período de 30 días.

¿Puede cerrar con más de un prestamista?

Puede fijar la tasa de la hipoteca con más de un prestamista si está dispuesto a ocuparse de múltiples solicitudes de hipoteca, comisiones y mucho papeleo.

Algunos prestatarios fijan una tasa con el prestamista A y dejan que su tasa flote con el prestamista B.

De esa manera, si las tasas caen, pueden fijar una tasa más baja con el prestamista B y cancelar su solicitud con el prestamista A.

La mayoría de los prestamistas no cobran ningún tipo de comisión por el bloqueo de la tasa (a menos que esté bloqueada por más de 30 días) y no hay comisión por cancelación. Sin embargo, tenga cuidado con las tasas de reporte de crédito y de tasación. Probablemente tendrá que pagarlos dos veces si va con el Prestamista B.

¿Puede negociar las tasas de la hipoteca después del cierre?

Tal vez. Negociar es más fácil cuando está en la fase de compras, pero si ya ha cerrado y las tasas caen, todavía puede tener espacio para moverse.

Los prestamistas invierten tiempo y dinero procesando los préstamos, y pierden si no cierra. Así que pueden estar dispuestos a trabajar con usted, y no puede hacer ningún daño preguntar.

Cerrar su hipoteca de manera oportuna puede asegurarle que puede concentrarse en otros aspectos del proceso de compra de una vivienda, como la negociación de los costos de cierre [ENG] y la obtención del seguro de título [ENG].

Fuente:
¿Le suministramos la información que necesitaba? Si no fue así, déjenos saber y mejoraremos esta página.
Díganos si le gustó o no le gustó este artículo, de esta manera trabajaríamos para mejorar nuestro sitio web.
No

About the Author

Ben Mizes

Ben Mizes

Ben Mizes es el cofundador y CEO de Clever Real Estate, el servicio en línea gratuito que lo conecta con los mejores agentes para ahorrar miles de dólares en comisiones. Es un inversor inmobiliario activo con 22 unidades en St. Louis y un agente autorizado en Missouri. A Ben le gusta escribir sobre bienes raíces, inversiones, finanzas personales y libertad financiera.

Publicado por Debt.com, LLC