La mayoría de la gente piensa que necesita un buen crédito para comprar una casa. Pero eso sólo es cierto para las, hipotecas tradicionales de tasa fija. Si quiere una hipoteca de tasa fija a 15 o 30 años, generalmente necesita un puntaje FICO de al menos 620 o superior. Las herramientas de préstamo de más alto nivel, como las hipotecas de globo y las hipotecas «jumbo», suelen requerir un crédito aún mejor.
Sin embargo, en el otro extremo, hay préstamos diseñados específicamente para ayudar a las personas a comprar una casa con mal crédito y ser propietarios. Puede utilizar herramientas de préstamo, como las hipotecas de tasa variable, para comprar una casa con un puntaje de crédito más bajo. Esto es especialmente cierto si usted es un comprador de vivienda primerizo. En este caso, puede optar a los préstamos hipotecarios de la FHA con un puntaje FICO tan bajo como 500.
| Tipo de hipoteca | Puntaje de crédito necesario |
|---|---|
| Préstamo hipotecario tradicional con tasa fija | 620 y más |
| Hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) | Más de 600 |
| Financiación de la FHA | 500-600* |
*Si tiene un puntaje de crédito de 500 a 579, debe poner el 10% del precio de compra de la vivienda para poder optar a un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Si tiene un puntaje de crédito de 580 o superior, puede poner el 3.5% del precio de compra.
Cómo comprar una casa con mal crédito, paso a paso:
- En primer lugar, por lo general, debe ponerse en contacto con una agencia de consejería en materia de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) para realizar una consulta individual con un consejero en materia de vivienda.
- Un consejero de vivienda estará familiarizado con todos los programas especiales de financiación disponibles para las personas con mal crédito en su área.
También le ayudarán a encontrar un curso para compradores de vivienda; a menudo se requiere tomar este curso para calificar para las opciones de préstamos de mal crédito.- Si toma el curso en persona en la localidad donde vive, generalmente puede encontrar un curso gratuito.
- También puede tomar el curso en línea en su propio tiempo, pero por lo general por una tarifa; los cursos en línea no suelen ser muy costosos.
- Una vez que complete el curso, recibirá un certificado que podrá mostrar cuando solicite financiación.
- Ahora puede empezar a buscar préstamos de la FHA; se trata de préstamos financiados a través de la Autoridad Federal de la Vivienda.
- Su préstamo no vendrá directamente de la FHA; en cambio, usted obtiene un préstamo de la FHA a través del prestamista privado de su elección.
En general, los préstamos de la FHA sólo requieren un puntaje FICO de 560 o más. Eso se considera una puntuación FICO «pobre». Además de permitirle calificar a préstamos para comprar una casa con mal crédito, un certificado de finalización del curso para compradores de vivienda también puede ayudarle a calificar para programas de asistencia para compradores de vivienda primerizos, como la asistencia para el pago inicial y los costos de cierre.
¿Qué necesito para calificar para un préstamo de la FHA?
- Un prestamista aprobado por la FHA
- Un pago inicial de al menos el 3.5% del precio de compra de la vivienda si tiene un puntaje de crédito de 580
- Un pago inicial de al menos el 10% si tiene un puntaje de crédito de 500-579
- Dinero extra para cubrir el seguro hipotecario
Cada vez que alguien pone menos del 20% de entrada en la compra de una casa, el prestamista añadirá un Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés). Se trata básicamente de un dinero extra que se añade al pago mensual de la hipoteca. Lo debe pagar hasta que haya pagado el 20% del valor de la vivienda; entonces el PMI se retira y sus pagos se reducen.
Qué hacer si aún no califica para comprar una casa
Si aún no puede calificar, incluso para un préstamo de la FHA, entonces debe tomar medidas para hacerse más «solvente». Esto significa tomar medidas para mejorar su puntaje de crédito y disminuir su relación deuda-ingreso. Si su puntaje FICO está por debajo de 550, puede tomar seis meses o menos para llegar a donde usted necesita estar.
- En primer lugar revise su reporte de crédito para ver qué información negativa está disminuyendo su puntaje.
- Si hay errores en el reporte que contribuyen a que tenga una puntuación más baja, puede reparar su crédito para eliminarlos en un plazo de 30 días.
- Luego puede implementar una estrategia para construir el crédito. Cuando usted tiene mal crédito, esto generalmente produce resultados dentro de 6 meses.
A menudo, es bueno tener una herramienta que le diga cómo es su situación. Las herramientas de monitoreo de crédito y de protección de la identidad le dan acceso a sus tres reportes de crédito, además de monitorear su puntaje de crédito. Esto puede facilitarle saber dónde está su puntuación, para que sepa exactamente cuándo es el momento adecuado para solicitar una hipoteca.
Preguntas frecuentes: La compra de una vivienda y su puntaje de crédito
Si tiene un puntaje de crédito FICO de 600, es posible que no necesite pasar por la FHA para obtener un préstamo. En este caso, es posible que pueda optar a un financiamiento no asegurado por el gobierno. La calificación del préstamo varía según el prestamista. Algunos prestamistas tienen normas más estrictas que otros. En algunos casos, es posible que se le exija utilizar un producto como una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés).
Siempre que pueda realizar un pago inicial del 10% de una vivienda, puede optar a un préstamo de la FHA con un puntaje FICO de 500. Debe ser capaz de poner por lo menos diez por ciento del precio de compra de la casa.
Tenga en cuenta que todavía tendrá que pagar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) hasta que haya pagado el 20% del precio de compra de la vivienda.
Un puntaje FICO de 700 es el más bajo del rango de puntaje de crédito bueno (va de 700 a 749). Esto le sitúa en una posición excelente para comprar una casa. Con un buen puntaje de crédito, puede optar a hipotecas de tasa fija y a hipotecas de tasa variable. Básicamente, puede elegir el préstamo hipotecario que se ajuste a sus necesidades y a su presupuesto.
También debería poder obtener una mejor tasa de interés con un buen puntaje de crédito. Cuanto más alta sea su puntuación, más baja será la tasa de interés. Eso significa que los cargos por intereses son más bajos durante la vida de su hipoteca; esencialmente, usted paga menos por el préstamo que alguien con mal crédito.
En general, la refinanciación requiere un puntaje similar al de la concesión del préstamo (cuando se compra una casa por primera vez). La clave está en que necesita un mejor puntaje de crédito que cuando solicitó la hipoteca la primera vez.
Si calificó para un préstamo de la FHA con un puntaje FICO de 560, y luego, unos años después, su puntaje de crédito mejora a 700, ¡considere la posibilidad de refinanciar! Es probable que reúna los requisitos para obtener una tasa de interés más baja, lo que también podría reducir sus pagos mensuales. Sólo tenga en cuenta que hay otros factores que afectan a las tasas de interés de las hipotecas, como los cambios en la tasa de interés por parte de la Reserva Federal.
Si tiene dudas, pid a un estimado a un prestamista [ING] o utilice una herramienta de comparación en línea para obtener varios estimados. Esto le ayudará a juzgar cuáles son las tasas y para qué puede calificar ahora que su puntaje es más alto.
Consejos reales de los expertos de LendingTree
Este consejo no es sólo teórico. Hay prestamistas reales que están dispuestos a trabajar con los prestatarios que tienen un crédito menos que perfecto, para ayudarles a asegurar el sueño americano mediante la compra de su primera casa. Esta es una pregunta que recibimos de una posible compradora de vivienda a la que le preocupaba que unos cuantos problemas de crédito en el pasado la frenaran. Nuestros amigos de LendingTree le dieron este consejo para ayudarla a estar lista para la hipoteca:
Pregunta: Quiero iniciar el proceso de compra de una vivienda y tengo una cuenta en cobro y una deuda en mi expediente de crédito, ambas con saldos elevados. Una de las cuentas tiene casi seis años, mientras que la otra tiene algo más de dos años. Me siento atascada y no estoy segura de qué camino tomar. ¿Alguna sugerencia/recomendación?
— Tashi de Austell, GA
Consejos de LendingTree para comprar con mal crédito
Estimada Tashi,
La cobranza y las cancelaciones en su reporte de crédito definitivamente hacen que la aprobación de un préstamo hipotecario sea más difícil, pero no imposible. Hay tres áreas que un suscriptor de hipotecas mirará para decidir si le aprueba un nuevo préstamo.
1. Su puntaje de crédito
La cuenta de cobro y la cancelación de cargos probablemente están arrastrando su puntaje de crédito hacia abajo, pero ¿en qué medida?
Los distintos prestamistas y programas de préstamo tienen sus propios requisitos de puntaje de crédito mínimo. Para calificar para los préstamos convencionales, necesitará al menos 620 puntos de crédito. Los préstamos de la FHA, sin embargo, están respaldados por el gobierno y facilitan la calificación de los prestatarios para comprar una casa con mal crédito. Para obtener la máxima financiación, necesitará al menos un puntaje de crédito de 580, pero puede optar a ella con un puntaje de 500 [ING] si pone un 10% de pago inicial.
Si no conoce su puntaje de crédito, consulte el estado de cuenta más reciente de su tarjeta de crédito. Muchas de las principales compañías de tarjetas de crédito proporcionan ahora el puntaje de crédito de todos los clientes mensualmente. Aunque éste no sea el puntaje «oficial» que utiliza un asegurador hipotecario, debería darle una buena idea de su situación. También puede comprar su puntaje en MyFICO.com [ING].
Una vez que conozca su puntaje, podrá hacerse una idea de sus posibilidades de obtener la aprobación de una hipoteca. Si su puntaje está por debajo de 500, trabaje para mejorar su puntaje de crédito [ING] antes de solicitarlo.
2. Los motivos de sus problemas de crédito
Otro factor que los prestamistas tienen en cuenta a la hora de decidir si le ofrecen un préstamo hipotecario es si tiene una buena razón o explicación para sus problemas de crédito.
Por ejemplo, ¿perdió su trabajo o tuvo una emergencia médica que le impidió pagar sus facturas durante ese período? Si es así, es probable que su prestamista le pida una explicación por escrito.
En su carta, detalle toda la información negativa que aparece en su reporte crediticio. Explique qué ocurrió y por qué, los pasos que dio para resolver el problema y cómo piensa asegurarse de que la situación no se repita. Incluya copias de cualquier documentación de apoyo que respalde su explicación.
3. Cómo ha manejado el crédito recientemente
La información negativa en un reporte de crédito tiene menos peso que la información más reciente. Usted mencionó que uno de sus elementos negativos tiene casi seis años, mientras que el otro tiene más de dos años. Si ha manejado bien su crédito desde entonces -por ejemplo, no ha tenido retrasos en los pagos y ha mantenido un índice de utilización del crédito bajo- eso jugará a su favor.
Si ha tenido algunos errores más recientes, es posible que quiera trabajar para mejorar su puntaje de crédito durante el próximo año. Recuerde que la información negativa permanece en su reporte de crédito durante siete años, por lo que uno de los elementos negativos de su reporte de crédito desaparecerá en el próximo año. Mientras espera a que esto ocurra, trabaje en el pago de los saldos de las tarjetas de crédito y construya un historial de pagos puntuales.
Esto puede beneficiarle de un par de maneras: mejorará sus posibilidades de aprobación y probablemente recibirá una mejor tasa de interés y otras condiciones de los prestamistas cuando lo solicite.
Independientemente de su situación, no tiene que navegar sola por el proceso de reconstrucción del crédito. Haga una cita con un consejero de vivienda aprobado por el HUD [ING]. Muchos ofrecen programas de educación para compradores de vivienda que incluyen una revisión de su reporte de crédito y un plan de acción para mejorar su puntaje de crédito.
Un consejo más: no intente pagar su antigua cuenta de cobro antes de hablar con un consejero de vivienda o un prestamista. Los préstamos de la FHA no exigen que se cancelen las cuentas de cobro antiguas como condición para la aprobación. Y hacer un pago de una cuenta antigua puede reiniciar la prescripción de esa deuda, lo que le pone en riesgo de ser demandado por el acreedor y de que le embarguen el sueldo si obtienen una sentencia en su contra. Esto podría perjudicar sus posibilidades de aprobación, así que hable con un consejero de vivienda aprobado por el HUD [ING] que esté familiarizado con las leyes de su estado antes de tomar medidas sobre deudas antiguas.
Los errores crediticios no necesariamente le impedirán convertirse en propietario de una vivienda. Pida consejo a un consejero de vivienda y trabaje para mejorar sus finanzas. No sólo tendrá más posibilidades de reunir los requisitos para una hipoteca y comprar una casa con mal crédito, sino que estará más preparado para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca y cubrir los demás gastos de la compra y el mantenimiento de una vivienda.
