Mucha gente sueña con tener una casa, pero no todos tienen los recursos para hacerlo. Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) fueron creados para resolver este problema. Estos préstamos respaldados por el gobierno llenan el vacío, para que más personas tengan acceso a oportunidades de ser dueños de una casa.
Dicho esto, la compra de una casa con un préstamo FHA no siempre es un proceso lineal. Al igual que con los préstamos convencionales, hay pautas que debe cumplir para calificar. Para ayudarlo a entender los detalles, aquí hay una simple explicación de lo que son los préstamos FHA y cómo funcionan.
¿Qué es un préstamo FHA?
Los préstamos FHA son hipotecas respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda. Están diseñados para personas que no pueden ahorrar un gran depósito o que no tienen el mejor crédito. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) supervisa el programa de préstamos de la FHA, así que encontrará la mayoría de la información que necesita en su página web [ING].
Aunque la FHA no otorga directamente préstamos, asegura a los que les otorgan los préstamos hipotecarios aprobados por la FHA, ya sea un banco u otra institución financiera. Esto significa que si un prestatario no cumple con su préstamo, el prestamista es parcialmente reembolsado por el gobierno. Este colchón adicional da a los prestamistas tranquilidad y mejora la accesibilidad para las personas que necesitan ayuda.
¿Para quién es un préstamo FHA?
Los préstamos FHA están diseñados para individuos que no pueden obtener préstamos convencionales debido a sus bajos ingresos, a un crédito menos que perfecto o a su incapacidad de reunir un pago inicial. Debido a que los préstamos FHA tienen una puntuación de crédito más baja y requisitos de pago inicial, estos individuos tienen más probabilidades de ser aprobados.
La trampa es que los prestatarios deben pagar por adelantado el seguro hipotecario y la prima de seguro hipotecario de la FHA durante 11 años o la vida del préstamo, dependiendo del tamaño del pago inicial.
Requisitos del préstamo FHA
Como cualquier prestamista, los prestamistas de la FHA quieren saber que tiene un ingreso estable, es confiable y puede pagar la casa que está comprando. Sin embargo, a diferencia de los préstamos convencionales, hay mucha más flexibilidad. Aquí está cómo calificar para un préstamo de la FHA basado en lo que los prestamistas están buscando.
Prueba de ingresos
Como parte del proceso de solicitud, esté preparado para mostrar pruebas de ingresos de los últimos dos años. ¿Qué sirve como prueba de ingresos? Talones de pago, W2, estados de cuenta bancarios y cualquier otro formulario de declaración de impuestos que se ajuste a la factura. Cualquier documento que tenga que muestre ingresos basados en el empleo y no basados en el empleo debe estar bien.
Mostrar todas las formas de ingresos constantes que tiene es clave; cuanto más tenga, más fuerte será su solicitud. Debido a que los prestamistas buscan consistencia, debe evitar cambiar de trabajo a menudo, y cambiar de industria.
Algunas formas de ingresos que son aceptables incluyen:
- Trabajo a tiempo completo.
- Trabajo a tiempo parcial.
- Comisiones (si se ganan de forma consistente).
- Ganancias de los trabajadores por cuenta propia.
- Propinas.
- Los pagos del extranjero.
- Asistencia pública.
- Pago de la jubilación.
- Ciertos programas de inversión 401 (k).
- Ingresos esperados (nuevo trabajo, aumento, jubilación esperada dentro de los 60 días del cierre).
Para los que trabajan por cuenta propia o dirigen un negocio, a menudo se requieren dos años de ingresos. Es la mejor manera de mostrar a los prestamistas que sus ingresos probablemente continuarán en el futuro ya que no tienen un salario predecible.
¿Qué pasa si no gana lo suficiente? No se preocupe por cuánto gana, ya que no hay una cantidad fija de ingresos que debe ganar para que le aprueben una hipoteca. Dicho esto, la cantidad que gane afectará al tamaño del préstamo que pueda conseguir. Ellos mirarán su relación deuda/ingresos (su deuda comparada con sus ingresos) y la usarán para determinar cuánto puede pagar por la casa.
Cualquier persona que se haya declarado en bancarrota tiene una ventana de espera de uno o dos años antes de poder solicitar una hipoteca de la FHA. Los que tienen una ejecución hipotecaria deben esperar tres. Sin embargo, si alguna de ellas es resultado de circunstancias extremas fuera de su control, los prestamistas pueden hacer una excepción.
Mínimo de puntaje FICO de 500
Uno de los aspectos más atractivos de un préstamo de la FHA es el requisito del puntaje de crédito. Con una puntuación tan baja como 500, puede solicitar un préstamo hipotecario. Sin embargo, como en los préstamos convencionales, una puntuación más alta significa un pago inicial más bajo. Si lo solicita con un puntaje de 580 o más de la FHA, sólo necesita un depósito del 3,5%. Sin embargo, los que tengan una puntuación entre 500 y 579 tendrán que hacer un 10% de depósito. Si su puntaje crediticio es inferior a 500, considere mejorar su puntaje de crédito antes de hacer la solicitud.
Una propiedad aprobada por la FHA
Cuando se trata de estándares de propiedad, los préstamos de la FHA pueden ser bastante estrictos. Se establecen estándares mínimos de propiedad [ING] para proteger a los prestamistas de las malas inversiones.
Tenga esto en cuenta cuando busque una casa; si la casa que elige no cumple con los estándares mínimos de propiedad de la FHA, podrían denegar su solicitud. Por esta razón, le exigen que contrate a un tasador para asegurarse de que la casa es segura y sólida antes de aprobar los préstamos hipotecarios. Sin embargo, si la propiedad de sus sueños no califica, hay esperanza con un préstamo 203(k) de la FHA, del cual aprenderá más a continuación.
Programa de educación para compradores de vivienda
A los que compran una vivienda por primera vez (que no hayan tenido una propiedad en los últimos tres años) se les suele exigir que participen en un programa para asegurarse de que entienden los fundamentos de la propiedad de una vivienda antes de comprarla. Se llama educación para compradores de vivienda o consejería previa a la compra. La esperanza es que al final del programa, usted sea un comprador más informado, aumentando así sus posibilidades de éxito en la compra de una vivienda.
Además de quienes compran casas por primera vez, las personas que solicitan la Hipoteca de Conversión del Valor Neto de la Vivienda de la FHA (HECM, por sus siglas en inglés) también deben participar en la consejería sobre vivienda si desean obtener la aprobación.
La buena noticia es que los programas son flexibles. Puede elegir entre sesiones de consejería gratuitas individuales, grupales, en línea o en persona. Lo ideal es que complete las clases antes de comenzar la búsqueda de vivienda. Aprenderá sobre:
- El proceso de compra de una casa.
- Cómo presupuestar.
- Cómo comprar una hipoteca.
- Mantenimiento de la casa.
Tengan en cuenta que la consejería debe ser proporcionado por una agencia de consejería de vivienda [ING] aprobada por el HUD. No todos los programas de préstamos o estados requieren la educación de los compradores de vivienda, así que compruébelo antes de solicitarlo. Dicho esto, vale la pena tomarlo ya que podría ayudar a reducir sus posibilidades de entrar en una ejecución hipotecaria.
Relación entre deuda e ingresos
¿Cómo determinan los prestamistas si puede pagar una hipoteca? Una forma es comprobar su relación entre la deuda y los ingresos[ING] (DTI, por sus siglas en inglés). Les dice qué porcentaje de su ingreso mensual bruto se destina al pago de deudas. Hay dos tipos de DTI, la inicial y la de fondo. La parte inicial sólo calcula la cantidad que se destina a los gastos de vivienda, mientras que la parte de fondo abarca todas sus deudas. Si tiene grandes cantidades de deuda que salen mensualmente y no entra suficiente dinero, es una advertencia para los prestamistas.
Aunque los prestamistas de la FHA son más indulgentes con el DTI que los prestamistas convencionales, todavía hay un tope. Si tiene un puntaje de crédito por debajo de 580, su índice de deuda inicial no puede ser mayor al 31%, mientras que su índice de deuda de fondo no puede exceder el 43%. Con un puntaje de crédito más alto, podría subir a una proporción de 40/50.
Al calcular el DTI, los prestamistas quieren saber acerca de los pagos mensuales que aparecen en su reporte de crédito, tales como pagos de automóviles, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito y préstamos personales. Además, tenga en cuenta que la manutención de los hijos, la pensión alimenticia y los pagos de manutención cuentan para la proporción de deuda a ingresos. Algunos documentos que los prestamistas pueden solicitar son órdenes judiciales, recibos o cualquier otra cosa que muestre sus obligaciones mensuales.
Puede usar nuestra relación de deuda e ingresos para calcular su relación antes de hacer la solicitud.
Encuentre soluciones para pagar la deuda, para que sea más fácil que lo aprueben.
Tipos de préstamos de la FHA
Hay 15 préstamos diferentes de la FHA [ING], así que es importante saber la diferencia entre cada uno. Aquí hay un resumen de 10 de los más comunes y para qué se usan. A diferencia de los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA sólo vienen en plazos fijos de 15 y 30 años.
| Tipo de préstamo | Descripción |
|---|---|
| FHA de tasa fija | El tipo de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo y los plazos son de 15 o 30 años. |
| Seguro hipotecario de rehabilitación FHA 203(k) | Financiamiento para casas viejas, que necesitan reparaciones y no cumplen con los estándares mínimos de propiedad. El préstamo puede ser usado para financiar la hipoteca y las renovaciones. |
| FHA 203 (k) Streamline | Adecuado para mejoras o reparaciones domésticas sin complicaciones. El máximo que se puede pedir prestado es de $35,000, lo que lo hace inadecuado para la compra de una casa. |
| Hipoteca de eficiencia energética de la FHA | Proporciona financiación a los actuales y futuros propietarios de viviendas para que la utilicen en mejoras de ahorro de energía y sistemas de energía renovable. |
| Hipoteca de conversión del capital de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) | Un tipo de hipoteca inversa que permite a las personas mayores utilizar el capital de su casa como fuente de ingresos. El monto de retiro depende de la edad del prestatario, la tasa de interés, y el menor de los valores de tasación, el límite de la hipoteca o el precio de venta. |
| Préstamo de condominio de la FHA | Algunos condominios son ahora elegibles para ser financiados a través de préstamos de la FHA. Los requisitos de la propiedad [ING] son rígidos y los edificios no pueden estar cerca de autopistas, aeropuertos, ferrocarriles o zonas de inundación designadas. |
| Préstamo del artículo 245(a) de la FHA | También conocido como la Hipoteca de Capital Creciente, este préstamo tiene una estructura de pagos graduados (GPM, por sus siglas en inglés), lo que significa que los pagos comienzan bajos y aumentan gradualmente. Usted determina cómo se incrementan los pagos, y los montos de los pagos incrementados van hacia el capital (el saldo que queda por pagar en una hipoteca), por lo que se construye el capital más rápidamente. |
| Préstamo hipotecario FHA de tasa ajustable Sección (251) | La tasa de interés comienza baja durante un período acordado (1,3,5, o 7 años) y luego cambia tan frecuentemente como una vez por año. |
| Préstamo Jumbo de la FHA | Estos préstamos exceden los límites del condado para un préstamo. Por lo tanto, el proceso de aprobación es más estricto, requiriendo un mayor puntaje de crédito, un depósito autofinanciado, y una proporción máxima de deuda e ingresos del 43%. Las tasas de interés también son más altas que las de otros préstamos de la FHA. |
| Seguro de Hipoteca para Víctimas de Desastres Sección 203(h) | Hipotecas aseguradas para las víctimas de grandes desastres que perdieron sus casas. Les permite reconstruir o comprar una nueva casa. |
Ventajas de los préstamos de la FHA
La mayor ventaja de los préstamos de la FHA es su flexibilidad. A continuación se presentan ventajas específicas que las convierten en una opción atractiva, especialmente para los que compran una casa por primera vez.
- Menores requisitos de puntuación de crédito.
- 5% de anticipo con 580 de calificación de crédito y 10% con una calificación de 500.
- Un índice de DTI más alto que con las hipotecas convencionales.
- Tasas de interés competitivas para los que tienen un bajo puntaje de crédito.
- Los anticipos pueden ser un regalo.
- Programas de asistencia para el pago inicial o subvenciones para ayudar con los costos de cierre.
- El vendedor puede pagar hasta el 6% de los costos de cierre.
- No hay penalizaciones por pago anticipado (comisión por pago anticipado de la hipoteca o refinanciación).
Desventajas de los préstamos de la FHA
Mientras que los préstamos de la FHA crean muchas oportunidades para acceder a una propiedad, también tienen sus desventajas. Algunos incluyen:
- Seguro hipotecario de prima obligatorio por adelantado.
- Requisitos de propiedad más estrictos.
- Sólo se puede utilizar para una residencia principal.
- Algunos vendedores prefieren los préstamos convencionales.
- Límites de préstamo basados en las regiones.
Cómo encontrar prestamistas de la FHA
Si ha decidido que los pros de un préstamo de la FHA superan los contras, ¿qué es lo siguiente? Es hora de encontrar un prestamista de la FHA, y así es como lo hace.
Paso 1: Asegurarse de que están aprobados por la FHA
Como se mencionó anteriormente, la FHA no es un prestamista hipotecario. Simplemente respaldan los préstamos proporcionados por prestamistas aprobados por la FHA.
¿Cuál es la diferencia entre un prestamista aprobado por la FHA y un prestamista convencional?
Los primeros entienden a fondo los productos de la FHA y están calificados para proporcionar financiación. Algunos requisitos para los prestamistas aprobados por la FHA incluyen tener una licencia en su estado de operación, y al menos 3 años de experiencia en el otorgamiento de préstamos.
Si no está seguro de cuán calificados están, haga preguntas para medir su experiencia. Es una inversión a largo plazo, así que no querrá terminar con el extremo corto del palo. Además, el sitio web del HUD tiene una herramienta de búsqueda [ING] que puede ayudarlo a encontrar prestamistas aprobados por la FHA. También está el Directorio Nacional [ING] de Prestamistas 203(k) aprobados por la FHA.
Paso 2: Comparar prestamistas
Cada prestamista de la FHA establece sus propios términos de préstamo y tasas de interés. Encontrar el mejor prestamista es encontrar uno que tenga los términos que se ajusten a sus necesidades. Busque varios prestamistas a la vez. Es la única manera de ver cuál tiene las tasas y términos de préstamo más favorables para sus objetivos a largo plazo. En última instancia, usted querrá elegir un prestamista que le dé lo máximo por su dinero. Si el proceso le resulta demasiado difícil, siempre puede contactar a un corredor hipotecario que se especialice en préstamos de la FHA.
Paso 3: Juntar los costos de cierre
Una vez que encuentres un prestamista de la FHA y aprueben su préstamo, tendrá un obstáculo más: los costos de cierre. Aunque los costos pueden ser intimidantes, saber cuánto tiene que gastar es un paso en la dirección correcta. Los costos de cierre de un préstamo FHA pueden variar entre el 2% y el 5% del valor de la casa. En un ejemplo de la vida real, eso significa que los costos de cierre de una casa de $230,000 estarían entre $4,600 y $11,500.
Estos son los costos más comunes que encontrará.
Pago inicial
Cuando solicita un préstamo hipotecario con un prestamista convencional, un puntaje de crédito más bajo puede equivaler a mayores requisitos de depósito. Este es el caso de los préstamos de la FHA, también. Si su puntaje crediticio cae por debajo de 500, los prestamistas requieren un 10% de pago inicial. Sin embargo, con un puntaje de crédito de más de 580, sólo necesita un 3,5% de pago inicial.
Si no puede pagar el anticipo, vea si es elegible para los programas de asistencia de anticipos [ING] de la FHA. A diferencia de los préstamos convencionales, puede usar programas de asistencia del gobierno o regalos para el pago inicial. También puede negociar con el vendedor, ya que puede estar dispuesto a cubrir una parte de los costos. La FHA permite a los vendedores cubrir hasta el 6% del precio de venta de la casa.
Seguro hipotecario
Cuando haga el presupuesto para su hipoteca, no olvide incluir el seguro de la hipoteca. Los prestamistas lo requieren para prevenir pérdidas por incumplimiento o ejecución de hipotecas. Para los préstamos de la FHA, debe pagar tanto una prima de seguro hipotecario por adelantado como una prima de seguro hipotecario continuo (MIP, por sus siglas en inglés). Por el contrario, los préstamos convencionales no requieren seguro hipotecario si hace un pago inicial de al menos el 20%.
- El seguro hipotecario por adelantado es un pago único que se requiere al cierre. Puede pagar en efectivo o incluir el costo en los pagos mensuales del préstamo (puede significar un interés más alto). Esto le costará el 1,75% del valor del préstamo. Por ejemplo, si pide prestado $175,000 para una casa, pagaría unos $3,060 por adelantado al cierre.
- La prima del seguro hipotecario se requiere para toda la vida del préstamo o para 11 años, dependiendo del monto del pago inicial y la duración del préstamo. Si hace un depósito mayor al 10%, puede cancelar el MIP después de 11 años. Con un depósito menor, tendrá que pagar durante la vida del préstamo. En términos de costo, oscila entre el 0.45%-1.05% del monto del préstamo, con plazos de 15 años atrayendo un PMI más bajo. Así que, el MIP de una casa de $150,000 al 0,45% llegaría a $670 anuales.
Tenga en cuenta que el seguro hipotecario por adelantado y el MIP no pueden ser eliminados. La única manera de cancelar el MIP es refinanciar el préstamo o vender la casa. Hay una excepción para aquellos que compraron su casa antes del 2013; pueden cancelar si tienen un 22% de capital y han hecho todos los pagos a tiempo. Con los préstamos convencionales, una vez que se ha pagado más del 20% del valor de la casa, se puede cancelar el seguro de la hipoteca.
Otros costos
Aparte del seguro y el pago inicial, también tiene que pagar otros gastos. Algunos costos adicionales asociados con el cierre a considerar son:
- Honorarios de la hipoteca: intereses prepagados y honorarios de depósito en garantía.
- Seguro, impuestos y cuotas: impuesto anual sobre la propiedad, seguro de propietario, seguro anual contra inundaciones y cuota de la asociación de propietarios.
- Costos del préstamo: solicitud, evaluación, reporte de crédito, inspección del prestamista, honorarios del abogado, tasa de asunción y tasa de originación.
- Título: Seguro de título, examen de título, preparación de documentos, honorarios de notario y de abogado.
- Tasas gubernamentales: tasas de registro, impuestos o sellos de la ciudad o el condado, impuestos o sellos estatales.
- Puntos de descuento/hipoteca: intereses prepagados que se compran para reducir la tasa de interés de los pagos (excluyendo impuestos y seguros). 1 punto es usualmente igual al 1% del monto del préstamo y le quita 0.25% de su interés.
- Cargos adicionales: inspección de plagas, determinación de inundaciones, cargo de cierre y cargos del corredor.
Su prestamista debe darle una estimación de préstamo a los pocos días de presentar su solicitud. Allí encontrará un desglose detallado de todos los costos de cierre.
Límites de los préstamos de la FHA para 2020
Cada estado tiene diferentes límites de préstamo. En los estados donde la vivienda es más cara, los límites de préstamo son más altos. Otros factores que influyen en los límites de los préstamos son el tipo de vivienda y las tasas de los préstamos convencionales establecidas por Fannie Mae (Asociación Federal de Hipotecas Nacionales) y Freddie Mac (Corporación Federal de Hipotecas de Préstamo para la Vivienda). Aquí están los límites de préstamo en zonas de alto y bajo costo para el año 2020.
| Tipo de hogar | Área de bajo costo | Área de alto costo |
|---|---|---|
| Casa unifamiliar | $331,760 | $765,600 |
| Duplex | $424,800 | $980,325 |
| Tri-plex | $513,450 | $1,184925 |
| Four-plex | $638,100 | $1,472,550 |
Puede encontrar información detallada sobre los límites de los préstamos en su zona en el sitio web del HUD [ING].
Alivio de préstamos de la FHA
Si se enfrenta a dificultades financieras fuera de su control, existe la opción de un préstamo de la FHA. Proporciona a los propietarios soluciones financieras tangibles para ayudarlos a evitar la ejecución hipotecaria y la pérdida de sus casas. ¿Cómo? A través del Programa de Modificación de Viviendas Asequibles de la FHA, podría obtener una reducción permanente de los pagos del préstamo. Sin embargo, debe demostrar dificultades legítimas, ya sea que pierda un trabajo o un aumento en los gastos de subsistencia.
El programa también requiere que complete un plan de pago de prueba en el que debe hacer tres pagos consecutivos a tiempo. Después de eso, puede continuar pagando a la tasa más baja.
Puede acceder al alivio del préstamo gracias a la reciente Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica para el Coronavirus (CARES, por sus siglas en inglés) [ING]. Esta ley hace que los propietarios de vivienda sean elegibles para la indulgencia, un acuerdo a corto plazo entre usted y su prestamista para que se ponga al día con los pagos. Dura un período de hasta 180 días, y puede obtener un período de gracia ampliado de 180 días si solicita una prórroga.
Si necesita ayuda para manejar sus finanzas antes de solicitar un préstamo FHA, contáctenos hoy al 1-844-669-4596. Podemos ponerlo en contacto con un consejero hipotecario aprobado por el HUD para que se ponga al día.
