Si desea acceder al valor acumulado de su vivienda sin una segunda hipoteca, la refinanciación por retiro de efectivo puede ser la solución. En las circunstancias correctas, es posible que pueda reducir la tasa de interés de su hipoteca y aprovechar su capital disponible sin aumentar significativamente sus pagos mensuales o su riesgo financiero.
¿Qué es un refinanciamiento por retiro de efectivo?
Una refinanciamiento por retiro de efectivo es una hipoteca de «primer gravamen» porque usted saca una nueva hipoteca que reemplaza a la existente. Al igual que un refinanciamiento hipotecario tradicional, los fondos del nuevo préstamo se utilizan para pagar el original.
Sin embargo, en este caso, en lugar de obtener un préstamo nuevo igual al saldo actual de su hipoteca, usted obtiene un préstamo mayor basado en el capital que tiene disponible de su vivienda. Una vez que se paga la hipoteca existente, recibe la diferencia en efectivo en una suma global. Por lo tanto, «retira» una parte del capital de su casa.
Con un refinanciamiento completo de retiro de efectivo, generalmente puede pedir prestado hasta el 80-90% del capital disponible en su hogar. Esto varía según el prestamista. Algunos prestamistas le permitirán pedir más, otros serán más conservadores.
Debido a la incertidumbre económica causada por la crisis del COVID-19, muchos prestamistas han restringido el refinanciamiento por retiro de efectivo y otras opciones de préstamos de capital. En la situación actual, es posible que pueda aprovechar un porcentaje menor de su capital disponible.¿Cómo funciona el refinanciamiento por retiro de efectivo?
Paso 1: Decida cuánto capital quiere retirar
Primero, debe determinar exactamente cuánto capital desea retirar. El hecho de que pueda encontrar un prestamista que esté dispuesto a otorgarle hasta el 90% del capital disponible, no significa que deba tomar tanto. Solo saque la cantidad que necesita y deje el resto para generar mayor valor.
Un ejemplo de cómo determinar su capital disponible
Los prestamistas determinan el capital que puede pedir prestado en función de su relación préstamo-valor actual (CLTV, por sus siglas en inglés) y el saldo restante de su hipoteca.
Digamos que su casa vale $250,000 y un prestamista le permite pedir prestado hasta el 90%. Debe $150,000 en su hipoteca. Así es como calcularía el capital que tiene disponible:
(CLTV máx.) X (Valor de su hogar) = (Valor CLTV)
0.9 x $ 250,000 = $ 225,000
(Valor de CLTV) – (Saldo actual de la hipoteca) = (Cuánto capital puede retirar)
$225,000 – $150,000 = $ 75,000
Esto significa que tiene $75,000 disponibles que puede pedir prestados. Ahora puede determinar los fondos que necesita y planificar el refinanciamiento por retiro de efectivo en consecuencia. ¡Recuerde, no hay nada de malo en dejar parte de su capital sin pedirlo prestado en efectivo!
De hecho, eso lo hará más financieramente estable en el futuro. Y tenga en cuenta que, si pide prestado hasta un 90% de CLTV, es posible que deba pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) en el nuevo préstamo. Los prestamistas requieren PMI para cualquier CLTV superior a 80%. Esto es algo más a considerar al decidir cuánto pedir prestado.
Paso 2: Encuentre al prestamista adecuado
Su próximo paso es encontrar al prestamista adecuado con las tasas y los términos correctos para refinanciar su vivienda. No hay nada que requiera que use el mismo prestamista que tenía con su hipoteca original.
Como está buscando una nueva hipoteca, puede aprovechar la compra de tasas sin dañar su crédito. Puede autorizar verificaciones de crédito con una variedad de prestamistas dentro de un período de 14 a 45 días. Estas consultas se agruparán en una sola consulta porque las agencias de crédito lo tratarán como si buscara un solo producto hipotecario.
Esto le permite ver las tasas y los términos de varios prestamistas para encontrar el mejor préstamo para sus necesidades. El prestamista adecuado es el que ofrece la tasa más baja en el CLTV que necesita para obtener la cantidad de capital que desea.
Paso 3: Obtenga la aprobación del préstamo y obtenga una evaluación
A continuación, pasará por el proceso de suscripción del préstamo para finalizar el préstamo. Aquí es donde trabajará con un suscriptor de préstamos para proporcionar toda la documentación requerida para verificar su identidad, dirección e ingresos.
El prestamista también lo ayudará a organizar una tasación de la propiedad, que confirmará el valor de mercado actual de su vivienda. Hasta que se realice la tasación, todo es una estimación basada en datos de la propiedad. Sin embargo, la tasación confirma el valor de la casa para saber cuánto dinero obtendrá eventualmente.
Una tasación completa puede ser costosa (hasta $300- $400 para una vivienda unifamiliar). [1] Sin embargo, muchos prestamistas no requieren una tasación in situ para la refinanciación. Particularmente con las nuevas preocupaciones del COVID-19, muchas tasaciones se están haciendo virtualmente, usando herramientas como los Modelos de Valoración Automatizados (AVM, por sus siglas en inglés).Una vez que se confirme el valor de la vivienda, finalizará los términos del préstamo. Conocerá los pagos mensuales que pagará, cuándo comenzará el préstamo y la fecha de cierre.
Paso 4: Llegue al cierre y reciba sus fondos
Una vez realizada la tasación, debe obtener una fecha de cierre del prestamista. Esto debería tomar alrededor de dos semanas. [2] Al cierre, recibirá la divulgación de cierre que revisa los términos de su préstamo. Firmará la documentación para completar su cierre.
Al igual que con su hipoteca original, los costos de cierre se incluirán en su nuevo préstamo. Estos costos generalmente suman hasta 3-5% del precio de compra de la casa.[3]
No recibirá sus fondos el día de cierre. La Ley de Veracidad en los Préstamos otorga a los propietarios algo conocido como el derecho de rescisión. Esto les da a los propietarios el derecho de cancelar cualquier opción de préstamo con garantía hipotecaria dentro de los tres días posteriores al cierre.
Sin embargo, esto también significa que no recibe los fondos de inmediato. Por lo tanto, generalmente recibirá los fondos en su cuenta tres días después del cierre. [4]
Evaluación de los pros y los contras
Los pros
Un interés más bajo puede ayudarlo a ahorrar
Dado que este préstamo es una primera hipoteca en lugar de una segunda, ofrece tasas de interés más bajas que los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y HELOC. Las primeras hipotecas tienen algunas de las tasas más bajas posibles en financiamiento de consumo, por lo que es una forma rentable de obtener efectivo.
Aún mejor, si refinancia en el momento adecuado, puede reducir la tasa de interés en comparación con su hipoteca original. De esta manera, ahorra dinero al pagar su casa.
Las deducciones lo ayudan a ahorrar aún más
El interés hipotecario a menudo es deducible de impuestos, lo que significa que puede reducir su obligación tributaria cada año deduciendo el interés que ha pagado. Si está utilizando parte del dinero que retira para pagar otras deudas, obtendrá una exención de impuestos además de una APR más baja. Ninguna otra deuda ofrece este tipo de deducción de intereses.
Sabe qué esperar con respecto a su presupuesto
Con una hipoteca, sabe qué esperar. Disfruta de pagos mensuales fijos porque es un préstamo a plazos. Esto ofrece ventajas sobre el financiamiento como HELOC, donde los pagos aumentan significativamente después del período de retiro de 10 años.
Dele un impulso a su crédito pagando deudas renovables
Si utiliza el capital que recibe para pagar cosas como la deuda de la tarjeta de crédito, disminuirá su índice de utilización de crédito. Esto mide la cantidad de deuda de tarjeta de crédito que tiene en relación con su límite total. Pagar deudas con capital puede conducir a un aumento en el puntaje de crédito. ¡El truco es no acumular nuevos saldos!
Los contras
Vuelve a poseer un saldo hipotecario más alto
A diferencia de la refinanciación básica donde su saldo sigue siendo el mismo, una refinanciación por retiro de efectivo modifica su hipoteca. El capital es más alto porque incluye el capital que usted cobró. Entonces tiene más deudas hipotecarias que pagar.
Si está por jubilarse, esto puede ponerlo en desventaja. Ser propietario de su casa sin deudas mientras se jubila le brinda más seguridad.
Factorice los costos en su decisión de pedir prestado
La refinanciación no es barata. Los costos de cierre ascienden al 2-5% de la nueva hipoteca. Si obtiene una hipoteca de $200,000, los costos pueden ascender de $4,000 a $10,000. Asegúrese de que el capital que está sacando y los ahorros en la tasa de interés que pueda obtener valgan ese costo.
Su prestamista puede necesitar protección adicional, dependiendo de cuánto pida prestado
Si pide prestado hasta el 90% de su patrimonio (o algo más del 80%), deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). El prestamista requerirá esto hasta que realice pagos suficientes para alcanzar 80% de CLTV.
Refinanciamiento por retiro de efectivo para préstamos FHA y VA
Refinanciamiento por retiro de efectivo de la FHA
Si tiene una hipoteca de la FHA, respaldada por la Administración Federal de Vivienda, puede obtener una nueva hipoteca de la FHA que ofrezca financiación en efectivo si tiene capital disponible.
La parte desafiante generalmente es tener el capital acumulado que necesita. Puede calificar para un préstamo de la FHA con tan solo un 3.5% de anticipo. Sin embargo, eso significa que comienza con una relación préstamo-valor del 96.5%.
Debe tener un LTV del 80% antes de calificar para usar la refinanciación de retiro de efectivo. Puede llevar años realizar pagos antes de llegar a ese punto. Y necesita más capital que eso porque la FHA limita los retiros al 80% del capital disponible de la vivienda.
También debe vivir en el hogar como su residencia principal, ser nombrado en el título y haber realizado los pagos de la hipoteca a tiempo durante los últimos 12 meses.
Préstamo de refinanciamiento por retiro de efectivo de VA
Los veteranos y los miembros del servicio tienen acceso a la refinanciación en efectivo a través de préstamos hipotecarios respaldados por VA. Un préstamo de refinanciamiento por retiro de efectivo de VA [ING] le permite aprovechar el capital para una variedad de propósitos. Su préstamo actual no necesita ser un préstamo de VA para calificar. Puede tener una hipoteca que no sea de VA y convertirla en un préstamo de VA a medida que refinancia.
Comparar un refinanciamiento por retiro de efectivo con otras opciones
El refinanciamiento por retiro de efectivo no es la única forma de aprovechar el capital de su hogar. También tiene préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés).
Sin embargo, estas opciones son segundas hipotecas. A diferencia de un refinanciamiento por retiro de efectivo, no está solicitando un nuevo préstamo que reemplace el existente. En cambio, usted saca un segundo embargo preventivo contra su propiedad además de su préstamo existente.
Esto significa que, con un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda o HELOC, generalmente tiene un segundo pago y un plazo aparte de su hipoteca. Esto puede crear un mayor riesgo de ejecución hipotecaria porque tiene dos pagos que cubrir y dos gravámenes contra su propiedad.
Por otro lado, los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y HELOC a menudo tienen costos más bajos, porque no pasa por el cierre nuevamente.
Todas estas opciones pueden ser beneficiosas en circunstancias financieras específicas como propietario de una vivienda. Decidir cuál (si corresponde) es adecuado para usted depende de varios factores, que incluyen:
- Cuánto tiempo planea quedarse en la casa.
- Cuánto capital quiere pedir prestado.
- Si necesita una suma global o una línea de crédito abierta.
Siempre debe consultar con un experto en hipotecas antes de decidir aprovechar su capital. También puede considerar una evaluación de un consejero de vivienda certificado por HUD. Los consejeros de vivienda trabajan para organizaciones sin fines de lucro y tienen la responsabilidad de brindarle el mejor consejo para usted. De esta manera, sabrá que está obteniendo una opinión imparcial sobre la mejor opción para usar dada su situación financiera específica.
Alternativas sin capital
Si no tiene capital para pedir prestado o le preocupa el mayor riesgo de ejecución hipotecaria, hay otras opciones que puede considerar.
La opción más popular es un préstamo personal no asegurado. Puede usar un préstamo personal para el mismo rango de propósitos que puede usar un refinanciamiento de retiro de efectivo, desde la consolidación de deuda hasta el financiamiento de grandes proyectos.
En algunos casos, puede tener sentido pedir prestado contra el valor acumulado de su vivienda, particularmente para proyectos de mejoras para el hogar. Nuevamente, hable con un prestamista para comprender sus opciones y considerar los beneficios y riesgos de cada préstamo según su situación.
Otras opciones para el alivio de la deuda
Si está considerando usar algunos o todos los fondos del refinanciamiento de retiro de efectivo para pagar otras deudas existentes, hay algunas cosas importantes a tener en cuenta.
Lo más importante es que los préstamos contra su capital pueden ser extremadamente riesgosos si no es financieramente estable. Si se encuentra en un patrón de endeudamiento y consolidación y de endeudarse más para resolver su deuda existente, este no es el momento de pedir prestado contra su casa. El ciclo puede continuar, lo que podría ponerlo en riesgo de ejecución hipotecaria.
Considere estas opciones que no dependen de nuevos fondos:
- Los planes de manejo de la deuda le ayudan a pagar todo lo que debe de manera más eficiente minimizando los cargos por intereses, para evitar daños crediticios. En lugar de solicitar un nuevo préstamo, establece un plan de pago a través de una consejería de crédito
- Los programas de liquidación de deudas le permiten salir de la deuda por una parte de lo que debe. Es ideal si sus deudas están en cobros o si se está atrasando lentamente. La liquidación de deudas sí causa algún daño crediticio, pero a menudo es la forma más rápida de salir de la deuda sin declararse en bancarrota.
- La bancarrota a menudo se evita debido al estigma social, pero puede ser una buena manera de obtener un descanso limpio de la deuda. A pesar de lo que haya escuchado, incluso puede usarlo para cancelar deudas que pueden ser problemáticas de deshacerse, como los préstamos estudiantiles. Si solo necesita un nuevo comienzo, la bancarrota puede ser la mejor opción.
Hable con un experto certificado para analizar sus opciones de alivio de la deuda antes de pedir prestado contra su capital.
Preguntas más frecuentes
No. Dado que un refinanciamiento por retiro de efectivo es una primera hipoteca en lugar de una segunda hipoteca, tiene tasas más bajas. Disfrutará de las mismas tasas bajas que tenía en su hipoteca actual. Si refinancia en el momento adecuado, puede aprovechar algunas de las tasas de préstamos al consumidor más bajas posibles.
Comparativamente, los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y HELOC tienen tasas más altas que la refinanciación por retiro de efectivo. Las opciones de préstamos no asegurados, como los préstamos personales y las tarjetas de crédito, tienden a tener tasas mucho más altas
Dado que el financiamiento por retiro de efectivo significa que usted vuelve a concretar un cierre, generalmente toma más tiempo que las opciones de préstamo, como préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda y HELOC.
Por lo general, tarda entre 40 y 45 días en llegar al cierre, luego debe esperar tres días para que pase el período de derecho de rescisión. Una vez que pase este tiempo y el prestamista sepa que no desea cancelar, recibirá sus fondos.
Un refinanciamiento por retiro limitado no tiene la intención de darle una gran suma de capital. No recibe más del 2% del nuevo préstamo o $2,000, lo que sea menor. Esta pequeña suma a menudo se usa para cubrir los costos de cierre o pagar «puntos» de la hipoteca para obtener una tasa más baja.[5]
Recuerde, si tiene deuda de tarjetas de crédito, deudas de impuesto o, incluso, desea reparar su puntaje de crédito, puede llamarnos al 1-844-669-4596 y un experto en finanzas le hará una consulta gratuita.
Fuentes:
