El año pasado, sólo el 4% de las solicitudes de hipotecas eran de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), pero esta cifra se ha duplicado hasta alcanzar el 10% este año. Repasamos qué es una hipoteca de tasa ajustable, sus ventajas y desventajas, y las circunstancias en las que las hipotecas de tasa ajustable pueden ser la opción más adecuada para usted.
¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) ofrece una tasa de interés que sube o baja con el tiempo. Empiezan con una tasa fija inferior a la del mercado que dura un determinado número de años, normalmente tres, cinco o siete. Después, la tasa (y sus pagos) pueden subir, en función de las tasas hipotecarias actuales.
Ventajas y desventajas de las hipotecas de tasa ajustable
Esa tasa inicial tan baja puede suponer un ahorro importante. En junio de 2022, la tasa inicial promedio de las hipotecas ajustables era un punto porcentual más bajo que el de los préstamos convencionales, un 4.04% frente a un 5.09%. ¡Eso es una diferencia de más de un 20% en costos hipotecarios!
Sin embargo, las hipotecas de tasa ajustable adquirieron una mala reputación tras la crisis de 2008, cuando las enormes subidas de un día para otro de algunas hipotecas de tasa ajustable provocaron ejecuciones hipotecarias. Pero las hipotecas ajustables se han reformado desde entonces y tienen condiciones más razonables y transparentes, lo que las convierte en una opción más segura para los compradores de vivienda.
Ventajas
Protección integrada
La mayoría de las hipotecas de tasa ajustable tienen ahora límites en cuanto al aumento de la tasa o de la cuota de una sola vez, así como límites en cuanto al aumento de la tasa a lo largo de la hipoteca. Estos límites lo protegen de los aumentos repentinos y cuantiosos que provocaron las ejecuciones hipotecarias tras el colapso financiero de 2008, cuando muchas hipotecas de tasa ajustable eran esencialmente indefinidas.
Pago inicial bajo
Debido a que usted obtiene una tasa tan baja en el período inicial de tasa baja, sus pagos durante este tiempo serán extremadamente asequibles en comparación con una hipoteca convencional. Y como esta tasa de interés está bloqueado durante un periodo específico, puede planificar en torno a él a largo plazo.
Adaptabilidad
El ARM funciona bien si su estilo de vida está en constante cambio. Digamos que está en las primeras etapas de su carrera y que puede anticipar razonablemente un gran aumento de ingresos en los próximos años. En este caso, un préstamo ARM puede ser perfecto para usted. Es asequible a corto plazo, y luego, cuando la tasa de interés aumente, sus ingresos podrán acomodar los pagos más grandes.
Sus pagos no necesariamente subirán, sino que podrían disminuir
Muchas personas se fijan en los riesgos de los préstamos hipotecarios y asumen que la tasa de interés (y las cuotas) subirán. Sin embargo, si las tasas de interés bajan, el préstamo hipotecario seguirá el mismo camino y los pagos serán más bajos. Aunque esto no es tan probable hoy en día, con las tasas de interés subiendo para combatir la inflación, siempre es una posibilidad.
Posibles desventajas
Sus pagos podrían aumentar
Si las tasas de interés suben durante el periodo de tasa fija, sus pagos aumentarán cuando entre en el periodo de tasa ajustable. Si está buscando un ARM en 2022, este será probablemente el caso, ya que la Reserva Federal ha sido propensa a subir las tasas de interés para combatir la inflación.
Los ARM son complicados
Como la mayoría de los productos financieros, los ARM tienen términos complejos. Averiguar qué puede desencadenar una tasa más alta y cuánto aumentará su tasa es mucho más complicado que calcular otros costos asociados a la compra de una casa.
Si está considerando la posibilidad de contratar una hipoteca ARM, investigue buscando opiniones de expertos y hablando en detalle con su prestamista. Si no lee y entiende la letra pequeña, podría encontrarse pagando mucho más de lo que esperaba, mucho antes de lo que esperaba. Lea siempre la letra pequeña y pida a su prestamista que le aclare lo que sea necesario.
El mercado es cambiante
Muchas personas que optan por las hipotecas ARM planean pagar la tasa de interés más baja durante el periodo inicial, y luego vender antes de que la tasa suba. El problema es que la demanda en su mercado podría agotarse, y podría resultarles muy difícil vender la propiedad antes de que entren en vigor sus pagos más elevados. En tiempos donde el mercado es tan cambiante, puede ser difícil estimar con precisión el valor de la propiedad, por lo que las ventas son difíciles. Recuerde, ¡siempre hay algún riesgo inherente en la inversión!
¿Es una hipoteca de tasa ajustable la adecuada para usted?
Comprar una casa es cada vez más caro. De un año a otro, los precios de las viviendas han subido más de un 20%, según Zillow [ING], y las tasas de interés de las hipotecas a 30 años con tasa fija superan ahora el 5%, frente al 3% de hace un año. Esto ha hecho que los compradores de viviendas busquen formas de ahorrar dinero.
Algunos han recurrido a la obtención de una rebaja para el comprador [ING] de vivienda o a trabajar con un agente inmobiliario con descuento [ING] para recuperar algo de dinero. Otros han tratado de ahorrar en su hipoteca. Aunque las hipotecas de tasa ajustable tienen sus ventajas y desventajas, pueden ser una gran opción para determinados compradores de vivienda.
Si está planeando mudarse en los próximos años…
Un ARM le permitirá obtener una hipoteca con una tasa de interés más baja que la del mercado a corto plazo y se irá antes de que entre en vigor la tasa más alta. Esto podría ahorrarle miles de dólares a lo largo de sólo, digamos, cinco años. Tendrá que analizarlo para ver si el ahorro inicial merece la pena.
Si piensa refinanciar más adelante
Un préstamo ARM también es ideal si sabe que puede refinanciar antes de que las tasas de interés sean más altas. Cuando se acerque el final del plazo de su tasa baja, puede refinanciar en una hipoteca convencional de tasa fija, o en otra ARM, esencialmente reiniciando el reloj en su plazo de tasa baja. Esto solía ser peligroso, ya que muchas hipotecas de tasa ajustable tenían penalizaciones por pagos anticipados si se refinanciaba antes de un determinado tiempo, pero éstas se eliminaron en las reformas de las hipotecas de tasa ajustable posteriores a 2008.
Si sus ingresos están a punto de aumentar
Por último, otra situación perfecta para un ARM es si sabe que sus ingresos aumentarán en el futuro; por ejemplo, si usted o su pareja están matriculados en un grado profesional que les asegurará un trabajo lucrativo en unos años. Un ARM le permitirá acceder a una hipoteca con pagos bajos, y si esos pagos aumentan en el futuro, tendrá más ingresos para hacer esos pagos más altos.
