Cuando se piensa en comprar una casa, algunos de los gastos que vienen a la mente son el pago inicial y los costos de cierre. Estos últimos son amplios y suelen conllevar gastos como la búsqueda del título, los honorarios del abogado y el seguro. Como la mayoría de la gente, probablemente quiera reducir los costos todo lo que pueda, pero sólo podrá hacerlo cuando conozca sus opciones.
A la hora de calcular los costos, hay que tener en cuenta dos tipos de seguros comunes: el seguro de hogar y el seguro hipotecario privado. El primero protege su propiedad de pérdidas y daños, mientras que el segundo protege al prestamista si usted no paga la vivienda.
El hecho de que tenga que pagar un seguro hipotecario privado depende de la cantidad de dinero que ponga de entrada en el momento del cierre y de la salud de sus finanzas. Aquí tiene todo lo que necesita saber sobre el seguro hipotecario privado, incluido cómo evitarlo.
¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés)?
El seguro hipotecario privado es un tipo de seguro que algunos prestamistas exigen que se obtenga con un préstamo hipotecario. Algunas personas lo confunden con el seguro hipotecario de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), pero ambos son diferentes. El seguro hipotecario de la FHA es una cuota adicional que se paga para proteger los préstamos asegurados por la Administración Federal de la Vivienda, pero a diferencia del PMI, se pagan dos cuotas diferentes. A continuación, hablaremos de ello con más detalle.
¿Para qué sirve el PMI?
En resumen, el PMI es una forma de que los prestamistas protejan su inversión en una vivienda si usted ejecuta la hipoteca. Es importante tener en cuenta que (el PMI) no le protege a usted como prestatario; eso es lo que hace el seguro del propietario.
¿Siempre es necesario el PMI? Cuando el pago inicial es inferior al 20%, el PMI suele ser necesario, salvo en circunstancias especiales. Los prestamistas intentan mantener la relación préstamo-valor (cantidad que se pide prestada comparada con el valor total de la vivienda) por debajo del 80%, ya que les da más confianza en que usted devolverá el préstamo. Sin embargo, cuando paga menos del 20%, se convierte en un prestatario más arriesgado, de ahí la necesidad del PMI. Así, por ejemplo, si compra una casa de $120,000 y pone un 15% ($18,000) de entrada al cierre, su préstamo sobre el valor (LTV, por sus siglas en inglés) es del 85%. En ese caso, tendría que pagar el PMI hasta que esa proporción sea inferior al 80%.
Entonces, ¿por qué contratar un seguro hipotecario si no lo cubre a usted? Facilita la compra de una vivienda a las personas con un pago inicial inferior al 20%. Dependiendo del tipo de PMI por el que opte, se espera que siga pagando hasta que haya acumulado suficiente capital en su nueva casa -normalmente el 20%- para reducir su riesgo como prestatario.
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Cobertura del PMI
Saber qué cubre el PMI y qué no cubre es importante a la hora de comprar una casa. El dinero que ha ganado con tanto esfuerzo se destina a pagar estas tasas, por lo que debe entender cómo se utiliza.
Como se ha mencionado anteriormente, el PMI cubre al prestamista, no al comprador. Cubre un porcentaje de:
- El capital de la vivienda.
- Los intereses de demora acumulados.
- Los costos de ejecución del prestamista.
Digamos que usted perdió su trabajo, tuvo que ejecutar la hipoteca de su casa y el PMI cubre el 30% de la pérdida de su prestamista. Si compró la casa en $300,000 y aún debía el 90% de la misma cuando se ejecutó la hipoteca ($270,000), el prestamista recuperaría $81,000.
Así, sólo perdería el 70% de los $300,000 que le quedaban por pagar, en lugar del 100%. Además de esto, también recuperarán un porcentaje de los elementos mencionados anteriormente; la cantidad depende de la compañía de PMI utilizada.
Como prestatario, usted no puede elegir su proveedor de PMI; eso lo hace el prestamista. Sin embargo, puede investigar un poco para ver qué proveedores de PMI ofrece su prestamista y comparar las tarifas. A continuación, puede solicitar uno para el que reúna los requisitos si cree que le ofrecerá condiciones más favorables.
¿Durante cuánto tiempo tiene que pagar el PMI?
Si obtiene un préstamo hipotecario privado o convencional, normalmente puede cancelar el PMI una vez que haya cumplido con ciertos requisitos en términos de capital y su relación LTV. Aquí hay algunos casos en los que debería poder cancelar su PMI.
1. El patrimonio neto de la vivienda supera el 22%
Es posible salir del seguro hipotecario privado una vez que su LTV alcance 78%. Gracias a la Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas, siempre que esté al día en los pagos, el prestamista debe cancelar los pagos en este punto. Como regla general, podría tardar hasta 11 años en alcanzar ese LTV, dependiendo de su plan de pagos. Además, tenga en cuenta que puede solicitar que le cancelen el PMI al 20%, pero el prestamista podría denegar su solicitud si no tiene un buen historial de pagos o tiene gravámenes sobre la propiedad.
2. El valor de la vivienda se revaloriza
Otra excepción es si el valor de su vivienda sube o se revaloriza, y su patrimonio neto aumenta hasta el 20% o más. En este caso, posiblemente necesitaría una tasación actual, una opinión del precio del corredor o un modelo de valoración automatizado para confirmar el valor de su casa.
3. Refinanciación
Algunas personas refinancian sus viviendas para librarse del PMI. Sin embargo, calcule el costo de la refinanciación para asegurarse de que merece la pena teniendo en cuenta que tiene que volver a pagar los costos de cierre. Si no tiene cuidado, podría acabar pagando más por refinanciar que por seguir pagando el seguro hipotecario privado.
Refinancie su préstamo hipotecario para dejar de pagar el PMI.
4. Pagar por adelantado el capital de la hipoteca
Cuando paga por adelantado el capital de su hipoteca, simplemente está haciendo pagos adicionales del saldo de su préstamo cada mes. Esto no sólo le ahorra dinero en intereses, sino que le ayuda a acumular capital más rápidamente. Si puede pagar por adelantado una cantidad suficiente de capital, superará el 20% de patrimonio neto, lo que significa que ya no tendrá que pagar el PMI.
Tipos de PMI
No hay un solo tipo de PMI, por lo que tiene opciones a la hora de pagarlo. Sus circunstancias financieras determinarán cuál es el mejor para usted; algunos son más rentables que otros.
Seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI, por sus siglas en inglés)
Este es el tipo más común de PMI. Lo paga en cuotas mensuales hasta que tenga un 22% de capital en su vivienda. El pago puede estar incluido en el pago de la hipoteca cada mes o puede pagarlo por separado.
Seguro hipotecario de prima única (SPMI, por sus siglas en inglés)
Si puede permitírselo, pagar el PMI en una sola cuota es una opción; se paga la suma total en el momento del cierre. Otro truco es intentar negociar el costo del SPMI y conseguir que el vendedor cubra una parte, si no todo el costo.
Algunas desventajas del SPMI son:
- Si refinancia o vende antes de alcanzar el 20% de patrimonio neto, podría perder dinero.
- Si financia para pagar el SPMI, deberá seguir pagando intereses durante toda la vida de la hipoteca.
Si tiene el dinero para pagar el SPMI por adelantado, considere la posibilidad de destinar ese dinero a un pago inicial. Si está cerca de la marca del 20%, puede valer la pena, de esa forma puede olvidarse de pagar el PMI por completo.
Seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI, por sus siglas en inglés)
Esto es lo que parece, el prestamista paga la prima del seguro hipotecario. ¿Cuál es el truco? Usted paga un tipo de interés más alto, lo que significa que técnicamente sigue pagándolo. Por esta razón, no puede cancelar el LPMI cuando su relación préstamo-valor alcanza el 78%, y su tipo de interés tampoco disminuye.
La única manera de librarse de este tipo de seguro hipotecario es refinanciar su préstamo. ¿Cuál es entonces el beneficio? Sus pagos mensuales podrían seguir siendo más bajos que si estuviera pagando el PMI mensualmente.
Seguro hipotecario de prima dividida
Es una mezcla del BPMI y SPMI. Se paga una cantidad al cierre (entre el 0,50% y el 1,25% del importe del préstamo) y el resto mensualmente. La ventaja de este tipo de PMI es que no tiene que aportar toda la suma global en el momento del cierre y no acaba pagando tanto en cuotas mensuales.
Aparte de las ventajas de ahorro, el SPMI es bueno para las personas con una relación deuda-ingresos elevada. Por ejemplo, si utilizara el BPMI, podría causar un pago mensual alto, lo que podría significar que no califica para la hipoteca que desea. Sin embargo, con el seguro hipotecario de prima dividida, se reducen los pagos mensuales, con lo que disminuye la relación entre la deuda y los ingresos.
Con este tipo de PMI, también le interesa ver si el vendedor pagará la suma por adelantado, para que usted sólo tenga que pagar el saldo mensualmente.
Costo del PMI
El PMI aumenta el costo de los pagos mensuales de la hipoteca y puede encarecer el préstamo en general. Su costo varía. Puede valer entre el 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo al año. Con estas tasas, usted pagaría entre $500 y $1,500 dólares al año por el PMI en una hipoteca de $100,000.
Según una estimación de Freddie Mac [ENG], debería esperar pagar entre $30 y $70 mensuales por cada $100,000 que pida prestados.
Debe tener en cuenta que algunos planes de PMI son reembolsables. Si tiene un PMI reembolsable y no incumple su préstamo, podría recuperar el dinero en los 45 días siguientes a la cancelación.
Estimación de las tarifas del PMI
Para que entienda mejor las tasas del PMI y cómo le afectaría a usted como comprador, he aquí otro ejemplo de la vida real.
Si usted es un comprador que quiere una casa de $400,000, pero sólo tiene un pago inicial del 12% ($48,000) y tiene una puntuación de crédito inferior a la media, el prestamista podría ofrecerle un PMI más alto. Si el prestamista se lo ofrece al 1,5%, su PMI sería de $6,000 al año o $500 mensuales.
Algunos factores que influyen en la tasa de su PMI incluyen:
- La cantidad del pago inicial.
- Relación préstamo-valor.
- Si tiene una tasa de interés fija o ajustable.
- Su puntaje de crédito.
- El importe del préstamo.
- La compañía de PMI que utiliza.
- La cantidad de PMI que exige el prestamista.
Normalmente, los prestatarios considerados menos arriesgados pagan tasas más bajas. Así que, en resumen, para obtener tasas de PMI más bajas, asegúrese de que su puntaje de crédito está en buena forma y ponga la mayor cantidad de pago inicial que pueda.
Seguro hipotecario de la FHA
Los préstamos de la FHA y del USDA no requieren un seguro hipotecario privado. Sin embargo, es posible que tenga que obtener un tipo diferente de prima de seguro hipotecario llamado seguro hipotecario de la FHA o MIP.
Hay dos formas de primas de seguro para los préstamos de la FHA; una la tiene que pagar por adelantado y la otra anualmente. Ambas son necesarias, independientemente de la cuantía de su pago inicial. Aunque las tasas del seguro hipotecario de la FHA son a veces más bajas que el PMI, pero sigue siendo un costo adicional.
También debe saber que los préstamos VA no requieren ningún tipo de seguro hipotecario, independientemente del tamaño del pago inicial. En su lugar, se paga una cuota única de financiación de la VA.
Tarifas
Prima inicial: La prima inicial actual de los préstamos de la FHA es del 1,75% del importe base del préstamo. Puede optar por pagarla en el momento del cierre o incluir el costo en su pago mensual. Puede obtener un reembolso de este pago si no incumple el préstamo.
Prima mensual: Además de una prima inicial, también deberá pagar una prima mensual. Esta tasa puede oscilar entre el 0,45% y el 1,05% del importe del préstamo al año.
La duración del préstamo también puede influir en la tasa anual del MIP. Por ejemplo, si contrata un préstamo de menos de $625,500 con un plazo superior a 15 años y da un pago inicial superior al 5%, su seguro hipotecario anual será del 0,80%. Sin embargo, si pone un pago inicial inferior al 5%, su MIP sube al 0,85%.
Cancelación
Cualquier persona a la que se le haya asignado un número de caso de la FHA a partir del 3 de junio de 2013, tiene que pagar el MIP durante al menos 11 años si realiza un pago inicial superior al 10%. Aquellos con un pago inicial inferior al 10% deben pagar el MIP durante todo el plazo del préstamo. La única forma de librarse de él antes es refinanciar a un préstamo convencional o vender la casa.
Ventajas del PMI
Puede parecer que el PMI no tiene ventajas, ya que se paga para proteger la inversión del prestamista, pero hay algunas ventajas.
Una de ellas es que el PMI es deducible de impuestos para los años 2018, 2019 y 2020. Eso sí, si su ingreso bruto ajustado supera los $109,000 o los $54,500 si está casado y declara por separado, no puede deducir las primas del seguro hipotecario. Además, sólo puede obtener la deducción del PMI si detalla sus deducciones.
Otra ventaja es que los que tienen depósitos más pequeños pueden subir a la escalera de la propiedad de la vivienda más rápidamente. Si bien no debe tener prisa para comprar una casa, es beneficioso para aquellos que quieren empezar a construir el valor acumulado de la vivienda< y la riqueza a largo plazo. Dicho esto, es mejor sopesar los costos de esperar hasta tener un pago inicial del 20% o más para comprar o realizar con un depósito menor y pagar el PMI.
