Cómo comprar realmente una vivienda

Soy un Realtor® (agente inmobiliario) en uno de los mercados inmobiliarios más competitivos de Estados Unidos en este momento: El sur de Florida. Es un mercado difícil para los compradores de vivienda, y se ha vuelto aún más en los últimos dos años.

Al igual que con los mercados en todo el país, la demografía de quién está comprando ha cambiado, ya que las generaciones más jóvenes comienzan a valorar la propiedad de la vivienda. También se ha producido un cambio hacia el trabajo a distancia en nuestra mano de obra, liberando a las personas de la necesidad de vivir en la misma ciudad, o estado, que su empleador.

Esto ha aumentado la demanda de propietarios de viviendas en todo el país. Los estados con tasas impositivas más bajas, como Texas, y con mandatos de COVID relajados, como Florida, han tenido una ola de compradores como nunca antes visto.

Se ha creado un alto mercado del vendedor, donde la oferta de viviendas disponibles no puede mantenerse al día con la demanda de compradores. Como resultado, usted tiene los compradores en efectivo pagando por encima del valor de mercado de las viviendas en muchos lugares.

¿Qué significa esto para usted, el comprador de vivienda habitual, que busca su residencia principal? Significa que, si quiere comprar una casa en 2022, necesita un plan adecuado. Esta guía es un buen punto de partida. Aprenderá lo que se necesita para ser un comprador de vivienda con éxito en este mercado de vendedores.

Paso 1: Asegurarse de que está preparado para comprar

La idea de tener una casa propia se nos inculca constantemente desde una edad temprana. La mayoría de los niños crecieron jugando a la «Casa». Como sociedad, estamos condicionados a juzgar el éxito de una persona por el tamaño de su casa y el barrio en el que vive. Y aunque todo el mundo quiere vivir en la casa más grande y bonita, tener una idea clara de lo que se quiere, y de lo que se puede pagar, es el factor MÁS importante a la hora de comprar una casa.

A los que compran una casa por primera vez, me dirijo a ustedes.

Lo primero que deben hacer es hablar con un consejero de vivienda certificado por la dirección del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas in inglés). Este es el paso más importante y más olvidado en el proceso de compra de una casa. Es un servicio gratuito ofrecido por servicios sin ánimo de lucro bajo la dirección del HUD de Estados Unidos. Pero, como la mayoría de los buenos programas gubernamentales, la mayoría de los compradores de vivienda ni siquiera saben que existe.

Un consejero en materia de vivienda le hará comprender bien cómo funciona el proceso de compra de una casa desde el punto de vista financiero. Los consejeros también le ayudarán a organizarse en tres aspectos clave:

1. Establecer un presupuesto.
2. Verificar sus índices de deuda para saber qué costo de vivienda puede permitirse comprar.
3. Comprender lo que debe hacer para estar preparado para la hipoteca.

Deberá encontrar una agencia de consejería en materia de vivienda aprobada por el HUD en la zona donde desea comprar y que ofrezca un programa para compradores de vivienda por primera vez. El CFPB tiene una herramienta para encontrar un consejero de vivienda [ENG] que puede buscar por código postal.

Como el consejero es local, podrá informarle sobre los programas de ayuda para el pago inicial y el cierre disponibles en el lugar donde desea comprar. Estos programas permiten obtener dinero para cubrir los gastos iniciales de la compra de una vivienda. Así que vale la pena hacer la consulta de 30 a 60 minutos.

El programa también le enseñará lo que puede esperar durante el proceso de compra de una vivienda. Recibirá un certificado de finalización, que es necesario para poder optar a los programas de ayuda al pago inicial y a los costos de cierre.

Comprender el costo de la propiedad frente al alquiler

Aunque ser propietario de una casa es mejor económicamente a largo plazo, no hay nada malo en alquilar hasta que esté preparado para comprar. Apresurarse a realizar una gran compra porque se siente atrasado sólo le acarreará dificultades financieras. Si tiene deudas o no es estable económicamente, alquilar puede ser la mejor opción.

Hay varias diferencias que debe tener en cuenta antes de tomar una decisión financiera tan importante.

Cuando alquila, sabe con precisión cuáles serán sus gastos mensuales de vivienda. El costo puede ser mayor que el de una hipoteca, pero cosas como los servicios públicos, el cuidado del césped y el mantenimiento general suelen estar incluidos.

Ser propietario de una vivienda funciona de forma diferente. Cuando adquiere una hipoteca, está pagando el préstamo que le ha concedido el prestamista. El pago mensual que realiza se destina a la PROPIEDAD de la vivienda. Sin embargo, si surge algo, como una tubería de agua rota o un tejado envejecido, eso será algo que tendrá que pagar.

Paso 2: Prepararse para buscar una vivienda

Incluso después de confirmar que está preparado para comprar, todavía no está listo para empezar a buscar una vivienda.

La búsqueda de una casa puede ser un proceso estimulante, pero primero hay que completar algunos trabajos preliminares. Recuerde siempre que «una preparación adecuada evita un mal rendimiento».

1. Conseguir la preaprobación de la hipoteca

Casi a diario me preguntan: «¿Qué es lo primero que debo hacer para comprar una casa?». La mayoría de la gente piensa que encontrar la casa adecuada es el punto de partida. Si bien eso podría haber sido el caso en años pasados, el hecho de que actualmente estemos en medio de un mercado de vendedores borra toda noción de indecisión. Los agentes inmobiliarios renuncian incluso a colaborar con un cliente si éste no tiene sus finanzas en orden. Entonces, ¿Qué debe hacer usted?

La mayoría de las personas que compran su primera vivienda necesitan una hipoteca para alcanzar ese objetivo.

La buena noticia es que hay multitud de opciones a la hora de conseguir un préstamo hipotecario: Prestamistas online, bancos, cooperativas de crédito, prestamistas privados y agentes hipotecarios. Todos ellos le darán una carta de preaprobación, o prueba de finanzas. Esto proporciona información al vendedor de que usted tiene los fondos necesarios para comprar su casa.

2. El «tipo» de vivienda adecuado

No querrá comprar una casa y darse cuenta de que la odia al cabo de un año porque no satisface sus necesidades. Por lo tanto, es importante establecer una expectativa realista de lo que está buscando.

3. Encontrar el mejor agente inmobiliario

Lo más probable es que conozca a alguien con licencia inmobiliaria.

Sin embargo, la calidad de ese agente puede ser objeto de debate.

Aunque está bien que su primo acabe de obtener la licencia y esté intentando iniciar su carrera, usted necesita a alguien con experiencia. Hable con amigos o familiares que vivan en la zona y puedan conocer a alguien de confianza. Si no lo consigue, llame a su localidad para conocer a los agentes. No elija al primer agente con el que hable: «Busque» y entreviste a unos cuantos. El agente adecuado debería cumplir todos estos requisitos:

• Trabajan a tiempo completo
• Ofrecerá sugerencias útiles para su búsqueda
• Es un experto en la zona
• Tiene una buena relación con usted
• Puede demostrar su experiencia con ventas recientes

Compruebe también las reseñas en Internet, no sólo en la propia página del agente.

Si aún no está seguro, programe una reunión con un agente local. Ellos pueden responder a cualquier pregunta que aún pueda tener.

Los corredores inmobiliarios (o Brokers en inglés), se distinguen por saber más que el agente promedio. Guían a los agentes en caso de contratiempos y median en las relaciones entre las compañías de títulos usados, los prestamistas, los inspectores, los abogados y sus oficinas. Algunos, conocidos como «agentes corredores» (o Broker agents en inglés), también continúan con las actividades transaccionales del día a día.

Recomiendo contratar a un Broker porque ese conocimiento y formación adicionales que tienen, pueden darle una ventaja. Si se encuentra en un mercado muy activo y no puede encontrar un corredor con el que trabajar directamente, trabaje con uno de sus agentes. De este modo, seguirá teniendo la ventaja de la experiencia cuando la necesite.

Lo digo por experiencia. Ayudé a un cliente a comprar una casa de un millón de dólares y, de no haber sido por mi broker, no habríamos llegado a un acuerdo. Cuando las negociaciones estaban fracasando, él encontró una cláusula en el contrato hipotecario del prestamista del cliente que nos dio el margen de negociación que necesitábamos.

Sin sus conocimientos, no habríamos cerrado la operación.

Paso 3: Buscar una vivienda de la manera correcta

Ahora que tiene su lista de deseos y necesidades, su carta de preaprobación y los servicios de un agente de confianza, por fin está listo para empezar a buscar una casa. Su agente debe tener una idea general de lo que usted busca, pero asegúrese de mencionar cualquier cosa específica (por ejemplo, el diseño arquitectónico, el patio trasero, etc.). Tener una idea precisa de lo que debe buscar EXACTAMENTE ayudará a su agente a encontrar viviendas en el Servicio de Listado Múltiple [ENG].

El Servicio de Listado Múltiple (MLS, por sus siglas en inglés), es una base de datos establecida por corredores inmobiliarios que cooperan para proporcionar datos sobre las propiedades en venta. El MLS es un servicio al que sólo pueden acceder quienes tienen una licencia inmobiliaria, a diferencia de los sitios web de viviendas como Zillow o Redfin. Esto garantiza que sólo se muestre la información más actualizada sobre una determinada propiedad; también protege la información sensible que un vendedor no quiera hacer pública.

Su agente debería enviarle al menos 8-10 propiedades diferentes como mínimo. Esto le dará la oportunidad de hacer un balance de lo que necesita, lo que le gusta y lo que odia. Así podrá comunicárselo a su agente y afinar su búsqueda.

Ver propiedades

Tiene varias opciones para ver propiedades.

La más común y la mejor forma de hacerlo es conseguir una visita privada. Su agente fijará una fecha y una hora para ver la propiedad en exclusiva sin que haya otros compradores potenciales. Esta es su mejor oportunidad para tener una sensación íntima de la casa y ver si realmente puede convertirse en un hogar. Las visitas privadas pueden ser difíciles en el mercado actual, pero valen la pena si puede conseguirlas.

El agente inmobiliario puede estar presente en la visita. Está ahí para responder a preguntas sobre el barrio, los cimientos de la casa (tejado, suelos, fontanería, etc.) o cualquier cosa que no esté disponible para su agente a través de la MLS.

Los Open houses son otra opción.

Los open houses son como las ventas de garaje para la compra de viviendas. Las organiza el agente inmobiliario, normalmente el primer fin de semana en que la casa está a la venta, para despertar el interés por la propiedad. Es más fácil participar en una jornada de puertas abiertas: Cualquiera puede presentarse. Le recomiendo que vaya con su agente porque puede responder a la MAYORÍA de las preguntas que le haría al agente de ventas si estuviera solo.

RECUERDE, el agente que organiza el open house representa al VENDEDOR, not a USTED. Por lo tanto, las preguntas que haga podrían perjudicar las negociaciones en el futuro. Intente siempre contener su entusiasmo y curiosidad ante un agente de ventas y deje las preguntas (número de ofertas por la casa, qué estaría dispuesto a aceptar el vendedor, etc.) a su agente.

Puede hacer una visita virtual, en la que el agente de ventas va a la casa y graba vídeos. Es conveniente si usted está comprando una casa fuera del estado, pero recomiendo ir a ver la casa en persona antes de tomar la última decisión.

Paso 4: Hacer una oferta y conseguir que la acepten

Una vez que haya encontrado un nuevo lugar al que llamar hogar, su agente preparará una oferta para el vendedor. Esto incluirá varias cosas:

1. Su carta de preaprobación de la hipoteca o/prueba de finanzas si está pagando en efectivo
2. El precio de compra que está ofreciendo
3. Su depósito de garantía o de «buena fe» (depositado en una compañía de títulos dentro de los 11 días siguientes a la aceptación del contrato)

Si se produce algún problema por parte del vendedor, se le devolverá el depósito en garantía. Si la culpa es suya, puede perder ese dinero. Hay ciertas excepciones, como que surja algo durante el proceso de tasación o inspección, o que se active una contingencia en su oferta.

Para determinar un precio de oferta que sea justo y sensato, su agente realizará un Análisis Comparativo del Mercado (CMA, por sus siglas en inglés). A continuación, buscará qué características de las viviendas comparables las han hecho más baratas o más caras. Las negociaciones y las contraofertas son bastante comunes, así como el rechazo directo.

Si ve algo antes de hacer la oferta inicial, puede añadir una cláusula en el contrato para que el vendedor pague las reparaciones o deduzca el costo de las mismas del precio de compra de la vivienda.

Su agente se encargará de las idas y venidas durante la negociación, presentándole contraofertas del vendedor y ayudándole a responder. Una vez que todos estén de acuerdo, estará oficialmente bajo contrato.

Paso 5: Tasación de la vivienda

Una vez firmado el contrato, la tasación será el primer paso para llegar al cierre.

Las tasaciones garantizan que el precio de compra de la vivienda es adecuado teniendo en cuenta su estado, ubicación y características. Piense que es como si un profesor (el tasador) revisara los deberes de matemáticas de un alumno (su agente).

Los tasadores autorizados tienen en cuenta el interior y el exterior de la propiedad, el barrio y la zona, y las ventas comparables recientes. Proporcionan un informe de tasación que incluirá:

• Fotos de la parte delantera, trasera y de la calle de la propiedad
• Un mapa que muestre la propiedad
• Información sobre las casas comparables utilizadas para la tasación
• Croquis del exterior de la propiedad
• Datos de ventas del mercado, registros públicos de la propiedad y registros fiscales utilizados para determinar el valor de mercado de la propiedad

Las tasaciones protegen los intereses del prestamista, por lo que ellos las encargan, pero usted las paga. El precio es de varios cientos de dólares, pero también es beneficioso para usted. Si la tasación se ajusta al precio del contrato o lo supera, todo está bien para seguir adelante. Si el resultado es inferior, puede echar por tierra el acuerdo, ya que se está pagando por encima del precio «correcto» de la vivienda. Los prestamistas no financiarán una vivienda por encima del valor de mercado.

No es necesario que usted esté en la propiedad para la tasación, pero su agente debería estar presente. Puede revisar el informe y hablar con el tasador si surge algo.

Si la tasación es inferior al precio de compra de la vivienda, se trata de una contingencia estándar que permite rescindir el contrato sin penalizaciones. En otras palabras, no perderá su depósito de garantía.

Paso 6: Inspección de la vivienda

Aunque tiene la opción de renunciar a este paso por completo, no se lo recomiendo. Puede utilizar el hecho de no tener una inspección como contingencia para atraer a un vendedor para que seleccione su oferta, pero podría ser un error costoso. No hay leyes de protección de los consumidores en caso de que compre una casa en mal estado.

Una inspección estándar de la vivienda encontrará cualquier defecto importante en la casa que pueda no ser visible para el ojo inexperto. El inspector anotará:

1. Cualquier problema que sea un defecto importante, un defecto menor o un problema de seguridad
2. Cualquier elemento que necesite ser reemplazado, reparado o revisado
3. Los elementos que están bien pero que pueden necesitar una atención especial una vez que usted sea dueño de la propiedad

El precio de las inspecciones puede variar, pero una buena regla general es que «se obtiene lo que se paga». En la mayoría de los casos, se pagan entre $400 y $600.

En las inspecciones, tanto usted como su agente deben estar presentes. Estar allí en tiempo real con el inspector para hacer preguntas es increíblemente importante.

Tenga en cuenta que una inspección estándar puede no cubrir todo. Es posible que quiera pagar por inspecciones especializadas para comprobar:

• Daños por termitas
• El interior de las tuberías y el alcantarillado
• Los cimientos de la casa
• Asbestos o materiales tóxicos

Paso 7: Búsqueda de títulos

Para asegurarse de que la venta de la casa es legal, su prestamista ordenará una búsqueda del título de la propiedad. Una búsqueda de títulos es una evalucación de los registros públicos que confirma la titularidad legal de una propiedad. Se comprobará si hay escrituras, registros de propiedad, gravámenes fiscales, registros de bancarrota o demandas pendientes contra la vivienda o el propietario.

Una compañía de títulos, un abogado o incluso un prestamista pueden realizar una búsqueda de títulos. Ellos comprobarán los registros públicos y la documentación legal y le proporcionarán un informe que incluya información sobre cualquier problema con el título.

Los costos de la búsqueda de títulos varían en función del precio de compra y del préstamo.

Recuerde: Para que se lleve a cabo una transacción legal, el título de la casa DEBE estar limpio. Aunque no es importante para los compradores, puede retrasar su compra y costarle más dinero.

Paso 8: Día del cierre

Una vez que todo el trabajo difícil este realizado, estará en camino al día del cierre. Llegar al cierre suele tardar entre 30 y 45 días después de la aceptación del contrato, a menos que surjan circunstancias imprevistas. Ésta es la preparación que predico a mis compradores. Manejar los problemas de inmediato mientras esté bajo contrato y poner todo en orden con su hipoteca le llevará al cierre más rápido.

Espere firmar una GRAN cantidad de documentos el día del cierre. Los cierres tienen lugar en la oficina del agente del comprador o del listado, en la oficina de la compañía de títulos o en la oficina del prestamista. Aunque no todos pueden estar presentes, los que pueden asistir son:

• Comprador(es)
• Vendedor(es)
• Agente del listado
• Agente del comprador
• Oficial de fidecomiso (Escrow officer)
• Abogado (de cualquier parte de la transacción)
• Coordinador de la transacción

Aunque no es necesario que esté presente un abogado, puede ser beneficioso en caso de que tenga alguna duda legal. En cualquier caso, un buen agente leerá cada documento que firme para comprobar que es correcto, y usted debería hacer lo mismo. Si no entiende algo, no tenga miedo de preguntar.

Lo que necesita para el día del cierre

1. Lo más importante que necesita para el cierre es el pago final. Los gastos de cierre suelen suponer entre el 3 y el 5% del precio de compra de la vivienda, aunque pueden variar de un contrato a otro. También necesitará: Dos formas de identificación
2. Seguro de los propietarios de la vivienda (si es aplicable)
3. Distribución de fondos del prestamista que cubra el importe del préstamo al agente de cierre
4. Condiciones del préstamo, una cuenta de depósito para cubrir los impuestos y el seguro, además del pago mensual

Una vez que firme todo ¡Está listo para recibir las llaves!

Ahora que está informado, asegúrese de estar preparado para la hipoteca

No se equivoque, la compra de una vivienda puede ser uno de los periodos más agotadores y emocionantes de su vida. La búsqueda de su casa conllevará mucho esfuerzo.

También debe estar preparado para la otra parte del proceso de compra de una vivienda, que es la obtención de la hipoteca. Al igual que el proceso de compra de una vivienda es complejo y complicado, el proceso de aprobación de una hipoteca es más complicado que otras solicitudes de préstamo. Necesita tener sus finanzas y su crédito en orden para que el proceso de suscripción sea lo más suave y libre de estrés posible.

Buena suerte y feliz búsqueda de su vivienda.