Hola, espero obtener una respuesta detallada de un experto a mis preguntas. Mi esposo y yo estamos planeando solicitar una hipoteca pronto, pero primero queremos pagar un par de miles de dólares de deudas de tarjetas de crédito, lo cual podremos hacer en los próximos 2 meses más o menos.
Según algunos simuladores de puntajes de crédito en los sitios de control de crédito que utilizamos, el pago de toda o casi toda la deuda realmente aumentará nuestras puntuaciones, lo que es ideal cuando unos se prepara para solicitar una hipoteca, obviamente. Pero también tenemos un préstamo personal (que siempre hemos pagado a tiempo) que se va a pagar en 4 meses y nos preocupa que una vez que se pague este préstamo, nuestras puntuaciones de crédito bajen y causen un problema a la hora de conseguir una buena tasa hipotecaria.
¿Cuál es nuestra mejor opción para asegurar que nuestro crédito no se vea afectado negativamente justo antes de intentar conseguir una hipoteca? ¿Pagar el préstamo personal o refinanciarlo antes de que se pague para mantener ese préstamo a plazos en nuestro expediente de crédito?
Sé que de cualquier manera estamos viendo una caída de la puntuación, ya sea un golpe de investigación dura de crédito si hacemos una refinanciación o si ese préstamo a plazos cae de nuestro archivo de crédito. En cuanto a la combinación de créditos, tenemos varias tarjetas de crédito entre nosotros, algunas compartidas y otras no, y mi marido (que es el único que gana dinero) también tiene préstamos estudiantiles, un préstamo para el automóvil y un préstamo personal a su nombre, por lo que perdería el préstamo a plazos como un tipo de cuenta de crédito si lo pagamos.
Por favor, dígame cuál es el mejor movimiento para mantener nuestras puntuaciones tan altas como pueden ser, ya que cada punto de nuestro crédito será importante para determinar nuestra tasa de hipoteca.
̶ Jenn de Illinois
Denny Ceizyk, experto en hipotecas de LendingTree, responde…
Hola Jenn,
La felicito por haber tomado un enfoque tan proactivo para mejorar su crédito antes de solicitar una preaprobación hipotecaria. El impacto que una preaprobación puede tener en su puntuación de crédito es una de las questions hipotecarias más frecuentes. Sólo recuerde que es mucho más estresante tratar de reparar los problemas de crédito después de que usted ya está bajo contrato para comprar una casa.
¿Cuál es su puntaje de crédito actual? Basado en los detalles de su pregunta, usted ha pasado mucho tiempo tomando decisiones sobre el uso del crédito, así que yo empezaría por revisar sus puntajes de las tres principales agencias de crédito: TransUnion [ENG], Equifax [ENG] y Experian [ENG]. Los prestamistas sacan algo llamado reporte crediticio tri-merge y utilizan el promedio del prestatario con la puntuación más baja para cotizar su tasa y aprobar su préstamo..
Cómo evalúan los prestamistas hipotecarios su puntaje de crédito
Por ejemplo, si su puntuación es de 740, 721 y 710 y la de su marido es de 730, 710 y 690, el prestamista utilizará la puntuación de 710 de su marido para el presupuesto y la aprobación del préstamo. Sin embargo, no se preocupe: no necesita una puntuación de crédito excelente (800 o más) para obtener los tipos de interés más bajos. De hecho, sólo el 1.2% de los estadounidenses [ENG] tiene una puntuación de 850, que se considera perfecta. Para un préstamo convencional, una puntuación de 740 o superior -considerada muy buena- le permitirá obtener los tipos de interés hipotecarios más competitivos. Los tipos de interés se actualizan a diario [ENG], por lo que es importante comprobarlos a menudo para no llevarse sorpresas a la hora de solicitar un préstamo.
Considere primero la utilización del crédito
En cuanto a la mejora de sus puntuaciones, estoy de acuerdo en que reducir los saldos de sus tarjetas de crédito puede ayudar a mejorarlas. Específicamente, preste atención a la cantidad de crédito renovable que está utilizando según lo informado por el emisor de su tarjeta de crédito en su reporte de crédito, y compárelo con sus límites de crédito disponibles. Esto se conoce como índice de utilización del crédito. Se calcula dividiendo la cantidad de crédito renovable que se utiliza por el límite de crédito máximo. Lo ideal es mantener el uso total de su crédito por debajo del 30% de su línea de crédito disponible en todas sus cuentas de crédito. Por ejemplo, si tiene dos tarjetas de crédito, cada una con una línea de crédito de $5,000, tiene acceso a un total de $10,000 en crédito renovable. Tener un saldo impago de más de $3,000 en cada una de las dos tarjetas podría reducir su puntuación.
¿Cómo afectan sus préstamos a su índice de endeudamiento?
También ha mencionado que su marido es el único que gana dinero y que tiene una combinación de préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito y un préstamo de automóvil. Los préstamos personales, estudiantiles y para automóviles son todos tipos de préstamos a plazos, por lo que es posible que el pago del saldo del préstamo personal no afecte mucho a su puntuación. Además, deshacerse de los pagos del préstamo personal puede ayudarle a calificar para una mayor vivienda al reducir su relación deuda-ingreso total (DTI, por sus siglas en inglés), o una medida de su deuda mensual total (incluyendo sus nuevos pagos de la hipoteca) dividida por su ingreso mensual bruto. Una menor deuda mensual significa que tendrá más capacidad de préstamo, lo que puede ayudarle a optar a una vivienda más cara, ya que los precios siguen subiendo en muchas partes del país.
Considere las opciones de solicitud individual o conjunta
Si la puntuación de su marido es significativamente más alta que la suya, considere la posibilidad de solicitar el préstamo hipotecario sólo a su nombre. Podría ser una «cónyuge no prestataria», lo que significa que su crédito no se utiliza para obtener la hipoteca, pero su nombre (junto con el de su marido) aparece en el título de la vivienda. Asegúrese de que el título de propiedad que elija (normalmente tenencia conjunta con derechos de supervivencia para la mayoría de los matrimonios) le da derechos de propiedad sobre la casa en caso de que le ocurra algo a su marido. Pida al agente de custodia o al abogado que le ayude a cerrar la operación que le recomiende las mejores opciones de adquisición del título en función de la legislación de su estado.
Aproveche los reportes semanales gratuitos
Saque sus reportes de crédito hipotecario lo antes posible. Muchos consumidores están aprovechando el acceso semanal gratuito a sus reportes de crédito durante la pandemia del coronavirus. Su pregunta no menciona el servicio de monitorización de crédito que está utilizando y si monitoriza las tres agencias de crédito o sólo una o dos. Si se centra en aumentar su puntuación con una sola agencia, las otras dos podrían ser más bajas y dar lugar a presupuestos de tipos de interés más altos o a una aprobación más difícil.
Aproveche las ventajas de la revalorización rápida si paga la deuda
Muchas compañías hipotecarias ofrecen un servicio de «revalorización rápida». Esto significa que, por lo general, usted proporcionará estados de cuenta que muestren los saldos recientemente pagados a su prestamista, quien luego envía la información a la agencia de reportes crediticios. El proceso de revalorización rápida permite a la agencia de reportes de crédito trabajar directamente con cada agencia de crédito para actualizar su información y producir una nueva puntuación mucho más rápido que si lo intentara por su cuenta.
Una última advertencia: los reportes de crédito hipotecario suelen ser válidos hasta 120 días. Asegúrese de limitar el uso del crédito y de pagar todas las facturas a tiempo para evitar que su puntuación de crédito baje si tarda más de cuatro meses en encontrar una casa.
