Pregunta: Mi marido y yo queremos comprar una casa. Tengo más de $100,000 en préstamos, pero estoy en el programa Income Based Repayment y pago $0. ¿Aceptan los prestamistas esa cantidad? ¿Cómo puedo hacer para que mis préstamos no me impidan comprar o construir una casa?
– Jessica de Kentucky
Tendayi Kapfidze, experto en hipotecas de LendingTree, responde…
Los préstamos estudiantiles pueden dificultar la compra de una vivienda, pero es posible, Jessica. Hay múltiples factores a considerar aquí.
En primer lugar, usted está en un plan de pago basado en los ingresos con un pago mensual de $0, eso sugiere que su ingreso discrecional es relativamente bajo. Así que puede tener problemas para calificar a un préstamo hipotecario.
También debe tener en cuenta a qué tipo de préstamo hipotecario puede optar. Hay varias formas en que las diferentes agencias calculan la relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) para los prestatarios de préstamos estudiantiles en planes de pago basados en los ingresos.
Califique para una hipoteca con estos programas
Comprar una casa con préstamos estudiantiles es posible con la ayuda de cualquiera de los siguientes programas. Compruebe si reúne los requisitos para una hipoteca y solicítela si cumple los requisitos.
Préstamos Fannie Mae (convencionales)
En 2017, Fannie Mae cambió sus directrices para permitir que los prestamistas hipotecarios utilicen $0 como pago mensual del préstamo estudiantil al calcular el DTI. Hay ligeras diferencias basadas en cómo aparece su pago en su reporte de crédito…
- Si el reporte de crédito muestra un pago mensual de $0, entonces Fannie Mae permitirá el pago mensual de $0 que se utilizará para fines de calificación.
- Si el reporte de crédito no muestra un pago mensual de $0, pero usted puede proporcionar documentación del administrador del préstamo estudiantil que confirme el pago de $0/mes, entonces se puede utilizar el pago de $0.
Préstamos de la FHA
La cosa se complica con los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Ellos consideran factores adicionales:
Si el pago mensual de $0 aparece en su reporte de crédito, entonces $0 es la cantidad utilizada en el cálculo del DTI. De lo contrario, la obligación mensual se calcula por uno de los siguientes factores: El mayor de 1 por ciento del saldo pendiente, el pago mensual reportado en un reporte de crédito, o el pago real documentado, suponiendo que el saldo del préstamo se pagará totalmente durante el plazo del préstamo.
Puede leer el texto exacto del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE.UU. aquí [ENG].
Préstamos VA
El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) tiene otro cálculo.
Si usted o su marido están en servicio activo o son veteranos del ejército, pueden optar a la financiación VA. Para los préstamos estudiantiles que se están pagando, o los que están programados para comenzar el pago dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de cierre del préstamo VA, el pago mensual debe calcularse primero encontrando el 5 por ciento del saldo total dividido por 12 meses. Luego, hay dos consideraciones adicionales…
- Si el pago en el reporte de crédito es mayor que el cálculo anterior, la cantidad reportada debe ser utilizada.
- Si el pago en el reporte de crédito es menor que el cálculo anterior, se requiere documentación del administrador del préstamo estudiantil que indique que el pago es menor y cuales son los términos de pago.
Si el veterano proporciona una prueba escrita de que la deuda del préstamo estudiantil se aplazará al menos 12 meses después de la fecha de cierre, no es necesario tener en cuenta el pago mensual.
Obtenga más información de la VA aquí [ENG].
Otras maneras de calificar para una hipoteca
Si su marido califica con sólo sus ingresos y él está tomando un préstamo hipotecario convencional, su deuda de préstamos estudiantiles (o cualquiera de sus otras deudas) no se contaría en su contra.
Por desgracia, no ocurre lo mismo si solicita un préstamo FHA o VA. Aunque no solicite la hipoteca con su marido, estos programas de préstamos del gobierno exigen que su deuda se contabilice, ya que están casados.
