El valor de las casas aumentó casi $2.700 más que el ingreso promedio en Estados Unidos, según un análisis de Zillow [ENG], una empresa especializada en el mercado inmobiliario en línea, basado en dos conjuntos de datos gubernamentales diferentes (BLS y Censo), ha llegado a la conclusión de que . La triste realidad acerca de las actuales tasas de inflación es que, probablemente, el valor de su vivienda esté experimentando un crecimiento financiero superior al suyo.
Es una gran noticia para los propietarios, pero no muy buena para los inquilinos.
Zillow ha estado realizando este tipo de investigaciones durante más de diez años, aunque no es la única entidad que lo hace. Al unir las distintas piezas de datos, se revela la razón detrás de la disminución constante de compradores de primeras viviendas año tras año:
- El inventario de viviendas no se recuperará hasta dentro de dos años.
- Las personas con varias viviendas hacen subir los precios.
- Los incrementos de los alquileres dificultan el ahorro para el pago inicial de una vivienda.
- Los problemas de la cadena de suministro aumentan los costos de construcción.
Vamos a analizar punto por punto…
Primera vivienda: compradores sufren al ver que el valor de las casas aumentó drásticamente
Según los últimos estudios de Zillow, los nuevos propietarios de vivienda están disminuyendo de forma inquietante. El número de primeros compradores en el mercado se ha reducido significativamente en los últimos dos años y es probable que esa tendencia continúe durante este año.
Si nos remontamos al año 2019, los compradores primerizos de viviendas representaban el 45% de todos los compradores. En 2021, eso se redujo al 37% al ver cómo el valor de las casas aumentó.
Un dato interesante es que algunos expertos ni siquiera creen que el número de compradores de primera vivienda volverá a los niveles prepandémicos para 2030. El panorama es desolador, pero algunos se muestran algo más esperanzados. Una cuarta parte de los expertos encuestados cree que Estados Unidos podría alcanzar las cifras de 2019 en 2024 o 2025.
¿Qué es lo que está alejando a los nuevos compradores? El bajo inventario. El número de viviendas en el mercado ha caído en miles por mes desde la pandemia.
No obstante, los expertos son más optimistas sobre el inventario de viviendas que sobre el número de compradores primerizos y la mayoría proyecta que la oferta se recuperará entre 2023 y 2025.
«El inventario y las tasas hipotecarias determinarán hasta dónde y con qué rapidez subirán los precios de la vivienda este año y los siguientes», dijo Jeff Tucker, economista jefe de Zillow. «Estamos viendo que los nuevos listados vuelven al mercado, lentamente, a medida que entramos en la temporada alta de ventas en el año, pero este déficit de oferta va a tardar mucho tiempo en llenarse.»
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Los que pueden se mudan y reinvierten
La brecha entre aquellos que disponen de recursos y quienes no, según la descripción de Bachaud, se evidencia claramente al considerar la adquisición de viviendas. Quienes cuentan con mayores recursos adquieren propiedades para generar ingresos pasivos, mientras que aquellos sin recursos adicionales se ven obligados a abandonar sus ciudades y mudarse a áreas más asequibles.
Redfin, una agencia inmobiliaria, descubrió que los precios de la vivienda han subido un 16% desde hace un año. Y los consumidores que no pueden seguir el ritmo de la subida de los precios se han visto obligados a recoger sus cosas y mudarse, y muchos aprovechan las ventajas del trabajo a distancia.
De hecho, la gente se está mudando a un ritmo récord. Un 32% de los que se mudan se están reubicando en nuevas ciudades, en comparación con alrededor del 25% en 2019. Redfin también encontró que la mayoría de los compradores de viviendas están migrando a Miami, Phoenix y Tampa – subiendo el precio para las personas que ya vivían allí.
Heather Mahmood-Corley, un agente de Redfin en Pheonix, dijo que las corporaciones y los individuos ven las áreas como oportunidades de inversión o «ingresos extras”. Lo que ha visto a lo largo de su amplia experiencia en el tema es que alquilan sus condominios en otras grandes ciudades y utilizan el dinero para comprar una casa en Pheonix.
«Con los foráneos subiendo los precios de la vivienda en Phoenix, muchos compradores locales que buscan su primera casa se han retirado del mercado», dijo Mahmood-Corley. «Ellos simplemente no tienen el dinero en efectivo para competir, sobre todo cuando hay un inventario tan limitado. A menudo, las únicas viviendas disponibles y asequibles están demasiado lejos de la ciudad para ellos.»
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Los consumidores no están preparados para afrontar un mercado competitivo
En su gran mayoría, los compradores de su primera vivienda están abrumados por cómo el valor de las casas aumentó en el mercado actual, pero su ansiedad no los ha inspirado para prepararse.
Es más probable que la gente haya empezado a visitar casas que a hablar con un prestamista hipotecario, según la investigación de TD Bank [ENG].
«Hay que empezar a hablar con el prestamista hipotecario lo antes posible», afirma Steve Kaminski, director de Préstamos Residenciales en EE.UU. de TD Bank. «Pueden ayudar a los compradores primerizos a averiguar cuánto pueden pedir prestado, qué opciones hipotecarias existen y establecer el nivel antes de que empiecen su búsqueda».
Los compradores no se están dando la ventaja que necesitan. Mientras que el 81% de las personas con ingresos de bajos a moderados citan el pago inicial como el mayor obstáculo para la compra de una vivienda, más de la mitad de los compradores de su primera vivienda no han empezado a ahorrar para ello.
Tampoco han establecido un nuevo presupuesto para hacer frente a todos los gastos que conlleva una nueva vivienda, como los servicios públicos, el seguro, las cuotas de la asociación de propietarios y el mantenimiento.
Pero el mercado de la vivienda es competitivo, y los vendedores se van a llevar a los mejores postores que ya tengan su papeleo en orden.
«Tanto si entran ahora como dentro de unos meses, se van a encontrar con un mercado competitivo», afirma Kaminski. «Si los compradores de vivienda por primera vez quieren calmar ansiedades y tener éxito, es imprescindible que se preparen».
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Los costos de construcción no son baratos e impctan en cómo el valor de las casas aumentó
Actualmente los propietarios sienten el peso de la inflación, aunque ya no estén buscando vivienda. Mucha gente sigue adelante con las reformas de su casa a pesar de que los suministros necesarios escasean y son cada vez más caros.
Nationwide realizó un estudio y descubrió que el 77% de los propietarios de viviendas están trabajando actualmente en un proyecto de remodelación o tienen previsto hacerlo.
La mayoría de los que están realizando una renovación establecen un presupuesto de $5.000, que se irá ajustando a medida que las constructoras prevean más subidas de precios a lo largo del año.
«El estudio de Nationwide encontró que la mayoría de los propietarios de viviendas que completaron remodelaciones importantes en 2021 enfrentó obstáculos significativos provocados por problemas de la cadena de suministro y la inflación, como mayores costos de materiales y mano de obra, plazos retrasados y disponibilidad limitada de materiales», dijo Cathy Allocco, vicepresidenta de ventas y distribución comercial pequeña de Nationwide.
El hecho de que una vivienda se esté renovando no significa que vaya a volver al mercado en breve. El 44% de los propietarios afirma que no se planteará poner su casa a la venta una vez terminadas las reformas.
Como no tienen prisa por vender, los propietarios están dispuestos a hacer lo que haga falta para evitar alzasde precios. El 40% está dispuesto a firmar un contrato con las constructoras para fijar los precios, aunque tengan que esperar meses para empezar el proyecto.
Las empresas de la construcción han experimentado un aumento de la demanda de trabajos de remodelación y han tenido dificultades para mantener el ritmo. Para intentar superar el problema, muchas han empezado a pagar más a sus empleados para retener a sus trabajadores calificados.
Aunque la mano de obra y los suministros son cada vez más caros, la mayoría de los propietarios no piensan cancelar sus proyectos de remodelación.
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