Hipoteca Inversa: Liberar el valor de la vivienda propia en la jubilación

Si usted es un propietario de vivienda de 62 años o más, la idea de pedir prestado contra su casa con una hipoteca inversa puede haberle pasado por la mente. Después de todo, es posible que haya visto a Tom Selleck, Henry "The Fonz" Winkler o incluso a algunos actores de Law & Order en la televisión, asegurándole que obtener una hipoteca inversa sobre el valor acumulado de su vivienda (llamado "equity" en inglés) podría generar más ingresos para la jubilación.

Con una hipoteca inversa, el propietario pide prestado contra su valor acumulado de la vivienda, y el prestamista realiza pagos al propietario, en lugar de ser al revés. Eso puede sonar como un buen trato, pero la industria de la hipoteca inversa tiene un pasado turbio por atraer a propietarios ingenuos a situaciones financieras difíciles que no podían afrontar o no entendían completamente.

Hoy en día, existen más protecciones al consumidor para evitar que los prestatarios se endeuden más allá de sus posibilidades. Aun así, un propietario que esté considerando obtener una hipoteca inversa debe proceder con cautela, o a veces, alejarse por completo cuando se trata de una hipoteca inversa.

A medida que las personas alcanzan la edad de jubilación, a menudo enfrentan el desafío de gestionar sus finanzas y mantener su nivel de vida. Una herramienta financiera innovadora que ha ganado popularidad en los últimos años es la hipoteca inversa.

Cómo funcionan las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas funcionan utilizando el valor acumulado de una vivienda para proporcionar a los propietarios un flujo constante de ingresos o un pago único. El préstamo se paga cuando el propietario vende la propiedad, se muda de la vivienda o fallece. La cantidad de dinero disponible a través de una hipoteca inversa se determina por varios factores, incluido el valor tasado de la vivienda, la edad del prestatario y las tasas de interés actuales.

Existen tres tipos de hipotecas inversas

Hay diferentes tipos de hipotecas inversas disponibles para los prestatarios. El tipo más común es la Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Otras opciones incluyen las hipotecas inversas propietarias, que están aseguradas de forma privada, y las hipotecas inversas de propósito único, que generalmente son ofrecidas por agencias gubernamentales estatales o locales.

Al decidir sobre una hipoteca inversa, querrá elegir el tipo que mejor se adapte a sus necesidades. La opción menos costosa, una hipoteca inversa de "propósito único", es ofrecida por algunas agencias gubernamentales estatales y locales. Un préstamo de propósito único solo puede utilizarse para un propósito especificado por el prestamista, como reparaciones en el hogar, mejoras o impuestos sobre la propiedad.

Las hipotecas inversas propietarias son préstamos privados, respaldados por las compañías que los desarrollan. Si tiene una vivienda costosa, puede que pueda obtener un anticipo de préstamo más grande con este tipo de hipoteca inversa, según la Comisión Federal de Comercio (FTC).^[1]

La mayoría de las hipotecas inversas son Hipotecas de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM), que están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA)^[2] y respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).^[3]

Pagará comisiones y otros gastos

Es importante tener en cuenta que los prestamistas de hipotecas inversas suelen cobrar una comisión de apertura y otros gastos de cierre, además de las comisiones de servicio durante la vida de la hipoteca ^[4]. Las HECM aseguradas por el gobierno federal también pueden cobrar primas de seguro hipotecario. Según la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés), tampoco se permite deducir de los impuestos sobre la renta los intereses cobrados por el préstamo de hipoteca inversa, al menos hasta que el préstamo se cancele parcial o totalmente.

En caso de fallecimiento las hipotecas inversas deben devolverse

Cuando se trata de pagar una hipoteca inversa, los propietarios tienen varias opciones. Pueden optar por hacer pagos regulares hacia el préstamo, pagarlo en su totalidad o permitir que el prestamista venda la propiedad para saldar el préstamo. Es esencial considerar cuidadosamente estas opciones y seleccionar la que mejor se ajuste a la situación financiera y los objetivos del propietario.

Si usted es el prestatario, ni usted, ni su cónyuge, ni su patrimonio tendrán que pagar el préstamo mientras vivan en la vivienda o hasta que fallezcan.^[5] Sin embargo, una vez que usted fallece, el préstamo debe pagarse.

“Si tiene una Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM), sus herederos tendrán que pagar el saldo total del préstamo o el 95% del valor tasado de la vivienda, lo que sea menor,” según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).^[6] El préstamo vence y es exigible a la muerte del prestatario, y sus herederos tienen 30 días desde la recepción del aviso de vencimiento para comprar la vivienda, venderla o entregarla al prestamista para saldar la deuda.

“Con un préstamo de hipoteca inversa, si el saldo es mayor que el valor de la vivienda, sus herederos no tienen que pagar la diferencia,” dice la CFPB. “Si sus herederos venden la vivienda, el prestamista tomará los ingresos de la venta como pago del préstamo, y el seguro de la FHA cubrirá cualquier saldo restante del préstamo.”

Requisitos y elegibilidad

Debe tener al menos 62 años y vivir en la propiedad

Para calificar para una hipoteca inversa, también conocida como Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado de la Vivienda (HECM), debe tener al menos 62 años y residir en la vivienda como su residencia principal.

Además, debe ser propietario absoluto de la vivienda o haber reducido considerablemente el importe de la hipoteca, de modo que disponga de una buena cantidad de capital en la vivienda. En ese caso, el prestamista de la hipoteca inversa convierte parte del capital de la vivienda en pagos libres de impuestos.

Debe demostrar que dispone de recursos financieros suficientes

Cuando solicita una hipoteca inversa, el prestamista está obligado a realizar una evaluación financiera e incluso puede requerir que se reserve una cantidad del préstamo para pagar los impuestos y el seguro de la vivienda durante el plazo del préstamo. Esta "reserva" reducirá la cantidad de fondos que recibe en los pagos. Mientras tanto, usted también es responsable de mantener el buen estado de su vivienda.

Debe reunirse con un consejero primero

Antes de poder solicitar una hipoteca inversa HECM, primero debe reunirse con un consejero de una agencia de asesoramiento de vivienda independiente aprobada por el gobierno. El consejero le explicará los costos y las implicaciones financieras del préstamo de hipoteca inversa. Además, el consejero debe informarle sobre posibles alternativas a una hipoteca inversa HECM, como programas gubernamentales y sin fines de lucro o una hipoteca inversa de propósito único o propietaria.

El consejero de vivienda puede ayudar a comparar los costos de los diferentes tipos de hipotecas inversas y mostrarle cómo las diferentes opciones de pago, comisiones y otros costos del préstamo se acumularán con el tiempo. Para encontrar un consejero de hipotecas inversas, busque en el directorio de agencias de asesoramiento HECM en hud.gov o llame al 800-569-4287.^[7]

Ventajas y desventajas de las hipotecas inversas

Las hipotecas inversas ofrecen varias ventajas, como proporcionar ingresos adicionales durante la jubilación, permitir que los propietarios permanezcan en sus viviendas y ofrecer flexibilidad en el acceso a los fondos. Sin embargo, también hay algunas consideraciones a tener en cuenta. Estas incluyen los posibles costos y comisiones asociados con las hipotecas inversas, el impacto en la herencia y la necesidad de una planificación financiera cuidadosa para garantizar que los fondos se utilicen de manera inteligente.

Garantías y protecciones al consumidor

Para proteger a los propietarios, las hipotecas inversas están sujetas a diversas salvaguardas y protecciones al consumidor. Estas incluyen asesoramiento obligatorio para garantizar que los prestatarios comprendan los términos del préstamo, límites en la cantidad que se puede pedir prestada y requisitos para que los prestamistas proporcionen información clara y precisa sobre los costos y riesgos asociados con las hipotecas inversas.

Repercusiones para los herederos y el patrimonio

Una preocupación común con respecto a las hipotecas inversas es el impacto en los herederos y el patrimonio del prestatario. Tras el fallecimiento del prestatario, el préstamo vence, y los herederos tienen varias opciones. Pueden optar por vender la propiedad para pagar el préstamo, refinanciar el préstamo o pagar el préstamo con otros activos. Es importante que los prestatarios discutan sus planes con sus herederos para que todos estén al tanto de las implicaciones y posibles resultados.

Implicaciones fiscales

Las hipotecas inversas pueden tener implicaciones fiscales que los prestatarios deben conocer. Generalmente, los fondos recibidos de una hipoteca inversa no se consideran ingresos sujetos a impuestos. Sin embargo, los intereses acumulados en el préstamo no son deducibles hasta que se paguen. Se recomienda consultar con un asesor fiscal para comprender las implicaciones fiscales específicas según las circunstancias individuales.

Preguntas frecuentes

Las hipotecas inversas pueden ser una valiosa herramienta financiera para los adultos mayores que buscan aprovechar el valor de sus viviendas durante la jubilación. Al convertir el valor acumulado de la vivienda en fondos utilizables, los propietarios pueden complementar sus ingresos, cubrir gastos y disfrutar de una jubilación cómoda. Sin embargo, es fundamental considerar cuidadosamente los pros y los contras, los requisitos de elegibilidad y las opciones de pago antes de tomar una decisión. Con la investigación y orientación adecuadas, los adultos mayores pueden tomar decisiones informadas que se alineen con sus objetivos y aspiraciones financieras.