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¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?

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Los propietarios de 62 años o más, tienen la posibilidad de pedir un préstamo sobre el valor de su vivienda, este tipo de préstamos se denominan hipotecas inversas. La idea de solicitar este préstamo puede haber aparecido en su mente. Después de todo, es posible que haya visto a Tom Selleck, Henry «The Fonz» Winkler o tal vez incluso a un par de actores de “La Ley y el Orden” en la televisión, asegurándole que solicitar una hipoteca inversa sobre el capital de su vivienda podría generar más ingresos para su jubilación.

En el caso de una hipoteca inversa, el propietario toma prestado el capital de su vivienda y el prestamista realiza los pagos al propietario, en lugar de al revés. Si bien esto puede parecer un buen negocio, debe tener en cuenta que el sector de las hipotecas inversas tiene un pasado turbio por atraer a propietarios ingenuos a situaciones financieras desfavorables en las que no podían permitirse dicho préstamo o no lo comprendían del todo.

En la actualidad, existen más protecciones para el consumidor que evitan que los prestatarios se metan en problemas financieros. Aun así, el propietario de una vivienda que esté pensando en solicitar una hipoteca inversa debe proceder con cautela -o, a veces, retroceder por completo- cuando se trata de una hipoteca inversa.

Las personas que alcanzan la edad de jubilación, a menudo se enfrentan al reto de manejar sus finanzas y mantener su nivel de vida. La hipoteca inversa es una herramienta financiera innovadora que ha ganado popularidad en los últimos años.

Cómo funcionan las hipotecas inversas

La particularidad de las hipotecas inversas es que utilizan el capital de una vivienda para proporcionar a los propietarios un flujo constante de ingresos o un pago único. En este caso el préstamo se devuelve cuando el propietario vende la vivienda, se muda o fallece. La cantidad de dinero disponible a través de una hipoteca inversa viene determinada por varios factores, como el valor de tasación de la vivienda, la edad del prestatario y las tasas de interés vigentes.

Existen tres tipos de hipotecas inversas

Debe saber que existen diferentes tipos de hipotecas inversas a disposición de los prestatarios. El tipo más común es la Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), que está asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Otras opciones son las hipotecas inversas de propiedad, que están aseguradas de forma privada, y las hipotecas inversas de propósito único, que suelen ofrecer los organismos gubernamentales estatales o locales.

En el caso de que tenga que optar por una hipoteca inversa, deberá elegir el tipo que mejor se adapte a sus necesidades. Hay una opción menos costosa, la hipoteca inversa «de propósito único» y la ofrecen algunos organismos públicos estatales y locales. Un préstamo de propósito único sólo puede utilizarse para un fin especificado por el prestamista, como reparaciones en la vivienda, mejoras o impuestos sobre la propiedad.

En el caso de las hipotecas inversas de propiedad, estas son préstamos privados, respaldados por las empresas que los desarrollan. Según la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés), si tiene una vivienda cara, puede obtener un anticipo de préstamo mayor con este tipo de hipoteca inversa [1]

La mayoría de las hipotecas inversas son hipotecas de conversión del capital de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), que están aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) [2] y respaldadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) de EE.UU.[3]

Pagará comisiones y otros gastos

Es importante tener en cuenta que los prestamistas de hipotecas inversas suelen cobrar una comisión de apertura y otros gastos de cierre, además de las comisiones de servicio durante la vida de la hipoteca [4]. Las HECM aseguradas por el gobierno federal también pueden cobrar primas de seguro hipotecario. Según la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés), tampoco se permite deducir de los impuestos sobre la renta los intereses cobrados por el préstamo de hipoteca inversa, al menos hasta que el préstamo se cancele parcial o totalmente.

En caso de fallecimiento las hipotecas inversas deben devolverse

A la hora de devolver el préstamo de una hipoteca inversa, los propietarios tienen varias opciones. Pueden optar por hacer pagos regulares para el préstamo, pagarlo en su totalidad o permitir que el prestamista venda la propiedad para pagar el préstamo. Es esencial considerar detenidamente estas opciones y elegir la que mejor se adapte a la situación financiera y los objetivos del propietario.

En el caso de que usted sea el prestatario, usted, su cónyuge o sus sucesores no tendrán que devolver el préstamo mientras viva en la casa o hasta que fallezca [5] Sin embargo, una vez que fallezca, deberá pagar el préstamo.

“Según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés), «si tiene una hipoteca de conversión del capital de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), sus herederos tendrán que pagar el saldo total del préstamo o el 95% del valor de tasación de la vivienda, lo que sea menor» [6]. Tras el fallecimiento del prestatario el préstamo vence y se debe pagar, sus herederos tienen 30 días desde la recepción del aviso de vencimiento y pago para comprar la vivienda, venderla o entregarla al prestamista para saldar la deuda.

«Con un préstamo de hipoteca inversa, si el saldo es superior al valor de la vivienda, los herederos no tienen que pagar la diferencia», dice el CFPB. «Si sus herederos venden la casa, el prestamista tomará el producto de la venta como pago del préstamo, y el seguro de la FHA cubrirá cualquier saldo restante del préstamo».

Requisitos y elegibilidad

Debe tener al menos 62 años y vivir en la propiedad

Hay algunas condiciones básicas para poder optar a una hipoteca inversa, también conocida como hipoteca de conversión del capital inmobiliario (HECM, por sus siglas en inglés). Debe tener al menos 62 años y residir en la vivienda como residencia principal.

Además, debe ser propietario absoluto de la vivienda o haber reducido considerablemente el importe de la hipoteca, de modo que disponga de una buena cantidad de capital en la vivienda. En ese caso, el prestamista de la hipoteca inversa convierte parte del capital de la vivienda en pagos libres de impuestos.

Debe demostrar que dispone de recursos financieros suficientes

Cuando usted solicita una hipoteca inversa, el prestamista está obligado a realizar una evaluación financiera e incluso puede exigir que se reserve una cantidad del préstamo para pagar los impuestos y el seguro de la vivienda durante el préstamo. La «reserva» reducirá la cantidad de fondos que reciba en concepto de pagos. Mientras tanto, usted también es responsable del mantenimiento de su vivienda.

Primero debe reunirse con un consejero

Debe tener en cuenta que antes de poder solicitar una hipoteca inversa HECM, deberá reunirse con un consejero de una agencia independiente de consejería en materia de vivienda aprobada por el Gobierno. El consejero le explicará los costos y las implicaciones financieras del préstamo hipotecario inverso. Pero el consejero también debe informarle sobre las posibles alternativas a una hipoteca inversa HECM, como los programas gubernamentales y sin fines de lucro o una hipoteca inversa de propósito único o de propiedad.

El consejero puede ayudarle a comparar los costos de los diferentes tipos de hipotecas inversas y mostrarle cómo las diferentes opciones de pago, cuotas y otros costos del préstamo se sumarán con el tiempo. Para encontrar un consejero de hipotecas inversas, busque en el directorio de agencias de consejería de HECM en hud.gov o llame al 800-569-4287.[7]

Ventajas y desventajas de las hipotecas inversas

Tenga en cuenta que las hipotecas inversas ofrecen varias ventajas, como proporcionar ingresos adicionales durante la jubilación, permitir a los propietarios permanecer en sus casas y ofrecer flexibilidad a la hora de acceder a los fondos. Sin embargo, también hay que tener en cuenta algunas consideraciones. Entre ellas se incluyen los posibles costos y comisiones asociados a las hipotecas inversas, el impacto en la herencia y la necesidad de una cuidadosa planificación financiera para garantizar que los fondos se utilizan de forma inteligente.

Garantías y protección de los consumidores

Debe saber que, para proteger a los propietarios, las hipotecas inversas están sujetas a diversas garantías y protecciones del consumidor. Entre ellas se incluyen la consejería obligatoria para garantizar que los prestatarios entienden las condiciones del préstamo, límites en la cantidad que se puede pedir prestada y requisitos para que los prestamistas proporcionen información clara y precisa sobre los costos y riesgos asociados a las hipotecas inversas.

Repercusiones para los herederos y el patrimonio

Una preocupación común en relación con las hipotecas inversas es el impacto sobre los herederos y el patrimonio del prestatario. Debe saber que cuando fallece el prestatario, el préstamo vence y los herederos tienen varias opciones. Pueden optar por vender la propiedad para pagar el préstamo, refinanciar el préstamo o pagar el préstamo con otros activos. Es importante que los prestatarios discutan sus planes con sus herederos para asegurarse de que todos son conscientes de las implicaciones y los posibles resultados.

Implicaciones fiscales

Los prestatarios deben conocer las implicaciones fiscales que las hipotecas inversas pueden tener. Por lo general, los fondos recibidos de una hipoteca inversa no se consideran ingresos imponibles. Sin embargo, los intereses devengados por el préstamo no son deducibles hasta que se pagan. Se recomienda consultar con un consejero fiscal para conocer las implicaciones fiscales específicas en función de las circunstancias individuales.

Preguntas frecuentes

Q:

¿Puedo perder mi casa con una hipoteca inversa?

500

No, siempre que cumpla los requisitos del préstamo, como tener la propiedad como residencia principal y mantener la propiedad.

Q:

¿Cuánto dinero puedo recibir a través de una hipoteca inversa?

500

La cantidad depende de varios factores, como la edad, el valor de la vivienda y las tasas de interés vigentes.

Q:

¿Existen costos iniciales asociados a las hipotecas inversas?

500

Sí, hay costos iniciales, incluidos los costos de cierre, las comisiones de apertura y las primas de seguro hipotecario.

Q:

¿Puedo refinanciar una hipoteca inversa?

500

Sí, es posible refinanciar una hipoteca inversa si hay suficiente capital en la vivienda y se cumplen los requisitos del prestamista.

Q:

¿Afectará una hipoteca inversa a mis beneficios del Seguro Social o de Medicare?

500

No, una hipoteca inversa no afecta a los beneficios del Seguro Social o Medicare, pero puede afectar a ciertos programas basados en las necesidades.

Las personas mayores que necesitan aumentar sus ingresos durante la jubilación pueden utilizar el valor de sus hogares solicitando una hipoteca inversa, que es una valiosa herramienta financiera. De esta forma los propietarios pueden convertir el valor de la vivienda en fondos utilizables, complementando sus ingresos para cubrir gastos y disfrutar de una jubilación cómoda. Sin embargo, es fundamental considerar cuidadosamente las ventajas y desventajas, los requisitos de elegibilidad y las opciones de pago antes de tomar una decisión. Con la investigación y la orientación adecuadas, las personas mayores pueden tomar decisiones informadas que se alineen con sus objetivos y aspiraciones financieras.

Póngase en contacto con un consejero de crédito certificado para revisar sus opciones.

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