Un propietario quiere usar el capital para renovaciones, pero no está seguro si debe refinanciar u obtener una segunda hipoteca

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Mi esposa y yo compramos nuestra casa en 2011 cuando las tasas eran todavía relativamente bajas después de la Gran Recesión. El valor de las casas ha aumentado significativamente en nuestra área desde que la compramos, así que ahora tenemos alrededor de $175,000 en capital acumulado – nuestro saldo restante de la hipoteca es de alrededor de $125,000 y el valor de la casa es de más de $300,000 ahora, de acuerdo con Zillow. Tenemos algunas reparaciones que necesitamos hacer y algunos proyectos de renovación que nos gustaría iniciar, así como algunas deudas no aseguradas que no perjudicarían la consolidación. Dado que las tasas son tan bajas de nuevo y nuestros ingresos son estables, ¿es ahora un buen momento para utilizar ese capital? Si es así, ¿sería mejor hacer un refinanciamiento en efectivo, o conseguir un préstamo hipotecario o HELOC? ¿Necesitamos preocuparnos de que el valor de las casas pueda caer de nuevo – y deberíamos limitar la cantidad que pedimos prestada en consecuencia?

– Mike de Florida

Denny Ceizyk, experto en hipotecas de LendingTree [ENG], responde…

Hola Mike,

En primer lugar, felicitaciones por tomarse un tiempo para hacer los deberes sobre las diferentes formas de aprovechar su capital. Las tres opciones que está considerando le permitirán convertir su patrimonio en efectivo que puede usar para la consolidación de la deuda y las mejoras en el hogar.

Permítanme hablar de sus preocupaciones sobre la dirección de los valores de las casas. En este momento, los precios de las casas están en alza [ENG], y en muchas áreas se observa una apreciación de dos dígitos en el precio de las casas del año pasado. Esa es una buena noticia para cualquier tipo de programa de refinanciamiento de efectivo, porque cuanto más capital tenga, más baja será su tasa. Sin embargo, tiene toda la razón en que debe limitar la cantidad que pide prestada sólo a lo que necesita. Si el valor de la vivienda cae en el futuro [ENG], aún tendrá un remanente de capital en caso de que necesite vender su casa rápidamente.

Opción 1: Refinanciación en efectivo

Una refinanciación por retiro en efectivo tiene sentido si puede ahorrar en su tasa de interés y quiere el pago más bajo posible durante la vida del préstamo. Dependiendo de cuánto pidió prestado originalmente hace nueve años y de cuánto dinero necesita, su pago mensual podría no aumentar [ENG] tanto debido a la baja tasa de interés actual.

Sin embargo, tal vez quiera considerar una hipoteca de tasa fija a 20 años para no tener que volver a empezar con un plazo de 30 años. El pago de una hipoteca a 20 años será más alto que el de un préstamo a 30 años, pero si puede cambiarlo, se ahorrará un montón de gastos de interés a largo plazo. Puede pedir prestado hasta 80% del valor de su casa para un préstamo convencional o de la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Un refinanciamiento convencional en efectivo tiene más sentido si tiene un alto puntaje de crédito y quiere evitar el seguro hipotecario privado.

Sin embargo, si su puntaje de crédito oscila entre 500 y 620, un préstamo de la FHA podría ser más adecuado, aunque se verá obligado a pagar las primas del seguro hipotecario independientemente de la cantidad de capital que tenga.

Opción 2: Préstamo sobre el capital acumulado en la vivienda

Si quiere dejar en paz su hipoteca actual y planea pagar toda su deuda y hacer las mejoras de la casa de una sola vez, un préstamo sobre el valor acumulado de la casa puede ser una mejor opción. Recibirá los fondos en una suma global y normalmente tiene un pago de tasa fija.

Debido a que sólo está pidiendo prestado el capital que necesita para pagar su deuda y hacer mejoras en su casa, el monto del préstamo será menor. Esto se traduce en costos de cierre más bajos que si se contrata una hipoteca de mayor monto con una refinanciación en efectivo. Pagará entre el 2% y el 5% de los costos de cierre y, por lo general, puede pedir prestado hasta el 85% del valor de su vivienda con un préstamo sobre el capital acumulado de la vivienda.

Opción 3: HELOC

Una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) es una buena opción para explorar [ENG] si tiene renovaciones que completará en varias fases, o simplemente no necesita todos los fondos de inmediato. HELOC funciona como las tarjetas de crédito en que se obtiene una línea de crédito renovable asegurada por su casa. Puede usar la línea de crédito tanto (o tan poco) como sea necesario y hacer pagos sólo por la cantidad que use. Los pagos suelen ser de sólo interés durante el “período de retiro”, es decir, alrededor de 10 años. Después de que el período de retiro haya terminado, el saldo restante se paga en cuotas durante el período de pago.

La mayoría de los HELOCs están atados a un tipo de interés variable llamado “prime rate” que puede subir o bajar según las condiciones del mercado financiero. Esto significa que su pago puede subir o bajar con el tiempo, lo que puede ser difícil de presupuestar a largo plazo. Se recomienda un puntaje crediticio de 740 o más para las mejores tasas HELOC y, en la mayoría de los casos, puede pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa. Además de los costos de cierre regulares, los HELOC pueden requerir un mantenimiento anual y tarifas de cierre si paga el HELOC antes de tiempo.

Otras consideraciones

Las normas de calificación para los productos hipotecarios sobre el capital de la vivienda suelen ser más estrictas. Los puntajes crediticios, en particular, juegan un gran papel en la tasa de interés que obtendrá para un refinanciamiento de efectivo, préstamo sobre el capital de la vivienda, o HELOC. Una nota rápida sobre la deducción de impuestos: El interés del dinero extra que se obtiene es deducible sólo si se usa para mejoras en la casa. Su profesional de impuestos puede proporcionarle una orientación adicional.

La mayoría de los prestamistas exigen una tasación para verificar el valor de su casa y determinar con exactitud cuánto capital puede pedir prestado. Los tasadores toman en cuenta la condición de su casa para determinar su valor. Vale la pena el esfuerzo de eliminar el desorden, hacer las reparaciones necesarias, y arreglar su casa, en general. El tasador comparará su casa con las casas recientemente vendidas que fueron puestas en escena o actualizadas para venderlas rápidamente.

Cuando esté listo para solicitarla, busque un prestamista. No todos los prestamistas ofrecen los mismos términos, así que revise las estimaciones de préstamos de tres a cinco prestamistas para comparar las tasas y los términos. Por último, no olvide que, al igual que con una primera hipoteca, estos préstamos están asegurados por su casa. En otras palabras, podría perder su casa por ejecución hipotecaria si no los paga. Considere sus otras deudas y metas financieras antes de seguir adelante.

¡Buena suerte con su decisión!

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About the Author

Denny Ceizyk

Denny Ceizyk

Denny Ceizyk es un redactor, miembro de LendingTree, y ha trabajado más de 25 años en la industria de hipotecas. Sus roles han sido en todas las facetas de los préstamos hipotecarios, desde el procesamiento de préstamos, hasta el ejercer como propietario y operador de una empresa de hipotecas durante 18 años. Denny ha escrito y presentado a la vivienda del gobierno, en los medios locales y nacionales, sobre la educación financiera de hipotecas. Graduado de la Universidad de Arizona, con un título en Artes y Negocios de Medios, y recientemente se mudó a la ciudad de New York, donde vive con su esposa y su hija.

Publicado por Debt.com, LLC