Pregunta: Somos propietarios de nuestra casa sin deudas, y ambos tenemos un puntaje de crédito superior a 800. Queremos reducir el tamaño de la vivienda y construir una casa a medida para jubilados en un terreno de nuestra propiedad. No tenemos deudas y el costo de la construcción de nuestra nueva casa será inferior al valor de la actual. Queremos mudarnos gradualmente a nuestra nueva casa cuando esté terminada. Entonces pondremos a la venta nuestra casa actual y utilizaremos los ingresos al cierre para pagar la financiación de nuestra nueva casa. ¿Cuál es la mejor opción para financiar nuestra nueva construcción: un HELOC sobre nuestra casa actual, una combinación de hipoteca de construcción/permanente con un conjunto de costos de cierre, o alguna otra cosa? Gracias.
– Jim en West Virginia
Denny de Lending Tree responde…
En primer lugar, ¡felicidades por la inteligente planificación financiera! Es impresionante estar libre de deudas (incluyendo su casa) y tener un puntaje de crédito tan excelente. Sé que quiere continuar con esa toma de decisiones inteligentes mientras construye su próxima casa. No mencionó su situación con los ahorros, así que voy a asumir que no posee bolsas de dinero por ahí para financiar la construcción de su nueva casa. Tiene toda la razón al considerar sus opciones de financiación. Veamos con más detalle las opciones que ha planteado y sus posibles repercusiones.
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Comparación de 4 opciones de préstamos para la construcción
Préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria
Préstamos con garantía hipotecaria
Los préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria, amplían la financiación basándose en el capital de su vivienda. Para que los prestamistas amplíen esta financiación, su casa se convierte en una garantía para la financiación. Un préstamo sobre el capital de la vivienda le proporcionará una suma de dinero que devolverá a lo largo del tiempo a un tipo de interés fijo. El tipo de interés fijo ofrece estabilidad, pero si tiene costos de construcción inesperados, no puede volver a solicitar más fondos como podría hacerlo con una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, o HELOC.
Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés)
Una HELOC [Inglés] funciona más bien como una tarjeta de crédito, en el sentido de que obtendrá una línea de crédito para utilizarla cuando la necesite, por el importe que necesite (hasta un límite predeterminado). Sólo tendrá que pagar la cantidad que haya tomado prestada. Durante el periodo de disposición es posible que pueda hacer pagos sólo de intereses, dependiendo de las condiciones de su HELOC.
La mayoría de las HELOC tienen tipos de interés variables, y cada prestamista decide la frecuencia con la que se incrementa el tipo de interés y cuánto puede variar éste. Una vez que el período de utilización finaliza después de 10 años, usted comenzará a devolver el capital más los intereses. Sus pagos pueden aumentar considerablemente cuando esto ocurra, así que asegúrese de entender las condiciones de una HELOC antes de utilizarla.
Préstamos para la construcción
Un préstamo para la construcción puede utilizarse para comprar el terreno para su nueva casa y también para construirla. Normalmente, sólo tendrá que pagar los intereses durante el período de construcción, y el banco libera los fondos según sea necesario para financiar el proyecto. Los tipos de interés de los préstamos para la construcción suelen ser variables. Es posible que tenga que aportar un pago inicial de hasta 25%, dependiendo de las condiciones del prestamista.
En su situación, tiene dos opciones de préstamos para la construcción:
Préstamos de construcción permanente
Con este tipo de préstamo, sólo tendrá que pagar una vez los gastos de cierre y las comisiones asociadas. La desventaja es que, como el tipo de interés está fijado durante un período más largo, puede ser más alto que el de un préstamo para la construcción.
Préstamo sólo para la construcción
Con un préstamo sólo para la construcción, obtendrá un préstamo para financiar la construcción. Una vez que la empresa constructora termine su trabajo, usted obtendrá otro préstamo para pagar el préstamo para la construcción. El lado positivo es que puede buscar un tipo de interés hipotecario bajo en el segundo préstamo para la construcción y, si hay gastos de construcción imprevistos, puede sacar algo de dinero extra.
La desventaja es que puede tener que pedir un segundo préstamo con un tipo de interés y unas condiciones que no conocerá hasta que la construcción esté terminada, a menos que pueda programar la venta de su casa actual para que coincida perfectamente con la finalización de la construcción de la nueva casa. Dos préstamos implican dos conjuntos de costos y tasas de cierre.
Encontrar la mejor opción para usted
No me atrevo a recomendar un producto con garantía hipotecaria por la sencilla razón de que pone en riesgo su vivienda actual. Con su excelente crédito y la ausencia de deudas, yo consideraría un préstamo de construcción permanente. Dado que tiene previsto pagar el préstamo poco después de la construcción, los tipos de interés más altos no le perjudicarán (mucho). Si le preocupan los posibles sobrecostos, podría contratar una HELOC antes de solicitar el préstamo para la construcción, de modo que pueda recurrir a ella en caso necesario. No querrá estar luchando por solicitarlo al mismo tiempo que se enfrenta a problemas de construcción que superan el presupuesto.
Al igual que con cualquier otro préstamo, tómese el tiempo necesario para comparar y obtener los tipos de interés de varios prestamistas antes de comprometerse. Analice detenidamente el presupuesto del préstamo y haga preguntas al prestamista. Busque un constructor de alta calidad y, antes de que se dé cuenta, estará en la casa de sus sueños de jubilación.
