¿Puede un cobrador quedarse con mi casa o con la herencia de mis hijos con un embargo judicial?
—Margaret B. de Illinois
Eric Olsen, Director Ejecutivo de HELPS Nonprofit Law Firm, responde…
A las personas mayores a menudo les preocupa que, si son demandadas, la sentencia pueda convertirse en un gravamen sobre su vivienda. Temen que un acreedor pueda quedarse con su casa luego de una sentencia. Voy a explicar por qué esto casi nunca es el caso.
Muchas fuentes de ingresos para las personas mayores están protegidas
En primer lugar, las personas mayores a menudo no se dan cuenta de que las leyes federales y estatales protegen su Seguridad Social, casi todas las pensiones, la discapacidad y los beneficios del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés) de los cobradores de deudas. Estos ingresos no pueden ser embargados o tomados de ellos. Por lo tanto, no tiene que ser utilizado para pagar una deuda que una persona mayor no puede pagar.
Debido a que los ingresos de las personas mayores están protegidos, muchas compañías de tarjetas de crédito deciden que no es económico demandar a las personas mayores por deudas vencidas en primer lugar.
Las exenciones del hogar pueden ayudar a proteger su activo más importante
Para muchas personas mayores, su casa es su principal activo, y les gustaría que sus hijos tuvieran ese patrimonio cuando ellos fallezcan. Le explicaré por qué, en caso de ser demandados, un gravamen por sentencia podría no ser un problema, las formas de eliminar un gravamen por sentencia y cómo las personas mayores pueden proteger el patrimonio de su casa para sus hijos.Este es un punto de gran preocupación. Muchas personas se preguntan: "pueden embargar la casa de mis padres por mis deudas" o, a la inversa, "pueden embargar a mis hijos por mis deudas". Generalmente, usted no es responsable de las deudas de sus familiares (ni ellos de las suyas) a menos que haya sido coprestatario. El tema de la herencia también genera dudas como: "te pueden embargar una casa heredada?", "se puede embargar una herencia familiar", o "como heredar si estoy embargado". Si usted se pregunta "me pueden embargar una casa heredada", la respuesta es que una vez que el activo es suyo, está sujeto a sus acreedores, aunque las exenciones pueden protegerlo. Por eso es clave buscar estrategias para evitar embargo herencia.
Casi todos los estados tienen leyes de exención del patrimonio familiar que protegen de los acreedores una determinada cantidad de capital en la vivienda:
Algunos estados como Texas y Oklahoma tienen exenciones ilimitadas.
Otros estados, como California y Florida, tienen grandes cantidades de exención.
Otros estados tienen exenciones muy pequeñas o no las tienen, como Virginia y Pensilvania.
Algunos estados también han incrementado las exenciones para las personas mayores.
Puede conocer el importe de la exención de su estado buscando «homestead exemption» y el nombre de su estado. Aunque una persona tenga un patrimonio en su casa que supere la exención estatal del patrimonio familiar, los acreedores no garantizados por sentencia judicial no suelen ejecutar la hipoteca de la casa de una persona. Aunque la gente a menudo pregunta si se puede embargar una casa con gravamen, la presencia de un gravamen no significa una ejecución hipotecaria automática, como explicaremos.
La ejecución de una sentencia de embargo es extremadamente improbable
Antes de fundar HELPS Nonprofit Law Firm presenté alrededor de 40,000 bancarrotas. No recuerdo ni un solo caso en casi 40 años, en el que un acreedor por sentencia de consumo, como una compañía de tarjetas de crédito, haya intentado alguna vez ejecutar un embargo por sentencia.
Hay muchas razones para ello:
El titular de la sentencia incurriría en importantes gastos de abogado sin garantía de un resultado positivo.
Siempre se plantea la cuestión de cuánto capital hay en la vivienda. Cualquier hipoteca anterior, los impuestos sobre la propiedad o los gravámenes fiscales tendrían que pagarse primero con los ingresos de la venta de la ejecución hipotecaria.
A continuación, una exención estatal de la vivienda tendría que ser pagada al propietario antes de que un acreedor de la sentencia obtenga algo.
Si la sentencia es contra uno de los cónyuges, una casa que sea propiedad de ambos puede evitar la ejecución hipotecaria.
Diferentes formas de bancarrota pueden detener una ejecución hipotecaria por sentencia.
Por estas y otras razones, la práctica de los acreedores de sentencias de consumidores es no ejecutar el embargo de una sentencia. En su lugar, esperan que se les pague en el futuro, quizás cuando se venda la casa.
Incluso si se diera el caso extremo de una ejecución, la gente tiene dudas sobre el proceso, como "si te embargan la casa pueden vivir en ella" (el acreedor no, el propietario es desalojado después de la venta). Estas preocupaciones son aún mayores con propiedades recibidas, repitiendo la pregunta: ¿te pueden embargar una casa heredada? Como se mencionó, sí, pero las protecciones de exención de vivienda a menudo se aplican, haciendo la ejecución muy improbable.
Si existe un embargo por sentencia ¿Cómo se puede eliminar?
Las personas mayores suelen dejar de preocuparse por un embargo judicial cuando se dan cuenta de que no les hará perder su casa. Y hay varias formas de eliminar un embargo por sentencia:
1. El embargo no se aplica al cónyuge superviviente
La mayoría de las veces, una pareja casada es propietaria de una vivienda conjunta con derechos de supervivencia. Si la sentencia es contra uno solo de los cónyuges, la casa pasa automáticamente al cónyuge superviviente sin el gravamen de la sentencia cuando ese cónyuge fallece. Algunas parejas calculan que es más probable que uno de los cónyuges fallezca primero, y que la sentencia desaparezca.
2. La exención de la vivienda podría impedir el embargo o eliminarlo
Algunos estados establecen que una sentencia no puede convertirse en un gravamen sobre la vivienda a menos que exista un patrimonio que supere la exención estatal de la vivienda. Incluso si se pregunta si se puede embargar una casa con gravamen, la exención puede ser la respuesta. Otros estados tienen leyes para eliminar legalmente un gravamen por sentencia si el producto neto de la venta de la vivienda es inferior a la exención de la vivienda.
3. El propietario se declara en bancarrota
En otros estados, la declaración de bancarrota puede eliminar el embargo por sentencia.
¿Cómo pueden las personas mayores cuyo único activo es el patrimonio de la vivienda proteger ese patrimonio para sus hijos?
Muchas personas mayores creen que pueden pasar el patrimonio de su casa a sus hijos con un testamento o un fideicomiso revocable. Sin embargo, para las personas mayores con deudas antiguas, un testamento o fideicomiso, en algunos casos, es una forma de que los hijos no reciban nada. Según los términos del testamento o fideicomiso, todas las deudas de los padres se pagan antes de que los hijos reciban nada.
Esta situación genera mucha ansiedad y preguntas específicas. Por ejemplo, usted podría estarse preguntando: "pueden embargar a mis hijos por mis deudas" o "pueden embargar la casa de mis padres por mis deudas". El tema de la herencia es central. Surgen dudas como "te pueden embargar una casa heredada?", "se puede embargar una herencia familiar", o "como heredar si estoy embargado". Si su preocupación es "me pueden embargar una casa heredada", debe saber que existen estrategias para evitar embargo herencia, que es precisamente lo que exploraremos.
Las personas mayores siempre pueden consultar con un abogado local. Sin embargo, muchas personas mayores con ingresos mínimos no pueden permitirse consultar a un abogado, y mucho menos pagar los costosos honorarios de la planificación patrimonial. Existe otra posible solución para los padres.
Añadir a los hijos a una escritura de propiedad como copropietarios
En la mayoría de los estados, un anciano o una pareja de ancianos podría considerar añadir a sus hijos a la escritura de la vivienda como copropietarios junto con ellos, con derechos de supervivencia. Los padres no están cediendo la propiedad a sus hijos. Simplemente están añadiendo el nombre de uno o varios hijos con ellos como copropietarios a efectos patrimoniales. Los padres siguen siendo propietarios de la vivienda. Cuando los padres fallecen, la vivienda pasa a los copropietarios supervivientes (los hijos) de forma automática, sin necesidad de legalizar el testamento ni de pagar las deudas anteriores, salvo la hipoteca pendiente.
Si los padres añaden a los hijos a la escritura con derechos de supervivencia antes de una sentencia, el gravamen de la sentencia desaparecería cuando el padre fallezca. Añadir a los hijos a la escritura no es difícil y a menudo es una tarea que puede hacer usted mismo. Esto preservará el patrimonio de la vivienda para los hijos. Por supuesto, si el padre necesita vender la casa, todos los copropietarios deben estar de acuerdo. Los acuerdos hipotecarios existentes pueden informar de sus opciones en relación con este proceso.
¿Qué pasa si una persona mayor tiene un ingreso bajo con un pago de la casa y deudas que tienen dificultad para pagar, pero tienen un capital significativo en una casa?
En esta situación, si el propietario de la casa quiere permanecer en ella, podría considerar la posibilidad de obtener una hipoteca inversa.
Hay mucha desinformación sobre las hipotecas inversas, pero una hipoteca inversa puede responder a las plegarias de muchas personas mayores con un pago de vivienda elevado o con bajos ingresos. Una hipoteca inversa puede liquidar una hipoteca existente, proporcionando a la persona mayor un ingreso extra al no tener que hacer un pago de hipoteca y a menudo proporcionando una línea de crédito.
La persona mayor sigue siendo propietaria de la vivienda y puede vivir en ella hasta que fallezca o venderla si lo desea, normalmente sólo es responsable de los impuestos sobre la propiedad y el seguro.
Cómo puede afectar un embargo judicial a una hipoteca inversa
Esperar hasta después de una sentencia para obtener una hipoteca inversa le podría impedir a una persona mayor adquirir dicha hipoteca, requerir el pago de la sentencia o disminuir la cantidad de dinero que una hipoteca inversa podría proporcionarle. Por último, las personas mayores podrían investigar sus opciones para añadir a los hijos a la escritura después de obtener una hipoteca inversa como copropietarios.
Otras dudas comunes sobre el proceso incluyen "si te embargan la casa pueden vivir en ella" (la respuesta es no, el acreedor busca el dinero de la venta, no la propiedad para habitarla) o la insistente pregunta: ¿te pueden embargar una casa heredada? Como hemos visto, aunque un activo heredado se vuelve parte de su patrimonio, las exenciones y la copropiedad son claves para protegerla.
Reflexión final
Hay muchas razones por las que una persona mayor no debe temer un embargo por sentencia. Y las opciones para prevenir un problema que un gravamen por juicio podría causar. HELPS es una firma nacional de abogados sin ánimo de lucro. Representan a personas mayores de bajos ingresos y pocos recursos, para detener el acoso de los cobradores de deudas. También educan a las personas mayores sobre cómo mantener su independencia financiera. HELPS no rechaza a ninguna persona mayor que necesite la ayuda que ofrece. Las personas mayores pueden llamar a HELPS con sus preguntas al (971) 239-5701.