Cómo determinar si debe refinanciar su vivienda mientras las tasas de interés siguen subiendo.

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¿Puede refinanciar su casa si está esperando las reparaciones de una tormenta? Vivo en Luisiana y todavía estoy esperando a que reparen mi casa tras los daños sufridos por los huracanes del año pasado. Pero quiero refinanciar ahora para obtener una tasa más baja antes de que suban demasiado. Me temo que, si tengo que esperar, perderé la oportunidad de refinanciar.

John de Luisiana

Ben Mizes, CEO de Clever Real Estate responde…

Refinanciar su casa tiene mucho sentido, si puede reducir su tasa de interés, acortar el plazo de su hipoteca o simplemente conseguir un alivio financiero necesario.

Decidir cuándo refinanciar puede ser intimidante. Calcular el ahorro que supone reducir la tasa de interés en medio punto, pagando además los gastos de cierre, es mucho más complicado que calcular los gastos típicos de la compra de una vivienda [ENG].

En realidad, los propietarios de viviendas refinancian con bastante frecuencia. El promedio de tiempo que un prestatario mantiene una hipoteca antes de refinanciar es de sólo 3.6 años, según datos de Freddie Mac. Saber cuándo llevar a cabo esta acción, depende de muchos factores, como la evolución de las tasas de interés y los beneficios concretos que le aportará una refinanciación.

Veamos cómo funciona la refinanciación, los factores a tener en cuenta antes de refinanciar, las tasas de interés actuales y cómo las reparaciones podrían afectar a su refinanciación.

¿Cómo funciona una refinanciación hipotecaria?

Refinanciar su hipoteca es bastante sencillo: Usted sustituye su hipoteca actual por una nueva. Si las tasas de interés han bajado desde que obtuvo su hipoteca inicial, puede fijar esa nueva tasa más baja, lo que reducirá sus pagos mensuales y le ahorrará mucho dinero a lo largo del préstamo.

Tenga en cuenta que pagará los costos de cierre cuando refinancie, al igual que cuando compró su casa, ya que está obteniendo una hipoteca totalmente nueva. Los costos de cierre suponen un promedio del 2% al 6% del importe de la hipoteca, así que asegúrese de tenerlo en cuenta a la hora de decidir si la refinanciación vale la pena. Minimizar los costos de cierre en una refinanciación es más difícil que en la venta de una casa, que ofrece muchas formas [ENG] de ahorrar.

CONSEJO: Los expertos recomiendan calcular el punto de equilibrio de los costos de cierre. Para ello, calcule cuánto tiempo pasará antes de que los ahorros mensuales de la refinanciación compensen el dinero que ha gastado en los costos de cierre.

Divida los costos de cierre entre sus ahorros mensuales: Ese número es el número de meses que tardará en alcanzar el punto de equilibrio. Los expertos sugieren que el punto de equilibrio sea de 24 meses o menos, por lo que, si van a pasar varios años, la refinanciación podría no tener sentido. En cinco o siete años, es más probable que se mude a una nueva casa que se quede el tiempo suficiente para compensar completamente los costos de refinanciación.

¿Qué otro factor debería tener en cuenta para una refinanciación?

Una tasa de interés más baja

Si puede reducir su tasa de interés, la refinanciación esta más que clara. Incluso una reducción de un cuarto de punto supone un gran ahorro a lo largo de la vida del préstamo.

En estos momentos, las tasas de interés tienden a subir en Estados Unidos, ya que la Reserva Federal está luchando contra la inflación. Pero, dependiendo de sus circunstancias, aún puede optar a una reducción de la tasa de interés.

¿Ha mejorado su puntaje de crédito desde que obtuvo su primera hipoteca? Esa también podría ser una buena razón para refinanciar, ya que un mejor puntaje de crédito podría ofrecerle mejores tasas de interés. Intente conseguir un puntaje FICO de 760 o superior, que es el nivel que ofrece las mejores tasas de interés. Tener un mejor puntaje de crédito también le da otras ventajas, como más flexibilidad para permitirle renovaciones.

También puede obtener una tasa de interés más baja si aporta dinero en efectivo para los gastos de cierre. Hable siempre con su prestamista sobre cómo optimizar su tasa de interés.

Un plazo diferente

La tasa más común de refinanciación se denomina “refinanciación de tasa y plazo”, que es cuando simplemente se cambia la tasa o el plazo de la hipoteca a cifras que le resulten más favorables.

Eso puede significar una tasa de interés más baja o un plazo diferente para su préstamo. Un plazo más corto puede ahorrarle mucho dinero en el pago de intereses, ya que está pagando el capital en menos tiempo. (Si elige un plazo de 15 años en lugar de uno de 30, también obtendrá una tasa de interés más baja). Por otro lado, un plazo más largo reducirá sus pagos mensuales, ya que está distribuyendo el capital a lo largo del tiempo.

Acceder al patrimonio neto de la vivienda

Una refinanciación en efectivo es cuando usted refinancia y convierte parte del capital de su casa en efectivo, convirtiendo esencialmente su casa en un cajero automático. Aunque las tasas de interés de las refinanciaciones de retiros en efectivo pueden ser ligeramente más elevados que los de las refinanciaciones a plazo, sigue siendo una forma barata de pedir dinero en efectivo en comparación con otras alternativas, como los préstamos personales.

Para poder optar a una refinanciación en efectivo, debe tener un 20% de patrimonio neto o más una vez finalizada la operación.

Si está buscando una refinanciación sólo por el dinero en efectivo, también puede considerar una línea de crédito sobre el valor de la vivienda o un préstamo sobre el valor de la vivienda, que no tiene costos de cierre de la refinanciación en efectivo. Ambos tienen costos de cierre, pero suelen ser mucho más bajos.

Deshacerse de las primas del seguro hipotecario privado

Si tiene un préstamo convencional, puede simplemente cancelar su seguro hipotecario privado una vez que haya acumulado un 20% de capital.

Pero si tiene un préstamo a través de la Administración Federal de la Vivienda o del Departamento de Agricultura de EE.UU., es un poco más complicado. Los préstamos de la FHA y el USDA requieren que se paguen primas de seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo si inicialmente depositó menos del 10% de pago inicial, incluso después de acumular un 20% de capital. Por lo tanto, la única forma de librarse de la obligación del seguro hipotecario es refinanciar con un préstamo convencional una vez que se alcance el umbral del 20% de capital.

La mayoría de los titulares de hipotecas de la FHA estarán dispuestos a hacerlo lo antes posible, ya que las primas del seguro hipotecario ascienden a miles de dólares al año.

¿Debe refinanciar antes de que suban las tasas?

A menos que tenga una razón muy buena o urgente para refinanciar -por ejemplo, deshacerse del seguro hipotecario, obtener una tasa de interés mucho mejor que la que tiene ahora o sacar algo de dinero de su casa-, probablemente no tenga sentido refinanciar sólo porque las tasas estén subiendo. La única excepción clara es si tiene una hipoteca de tasa variable (ARM, por sus siglas en inglés).

Esta tasa de hipoteca ofrece una tasa fija inicial baja (y pagos bajos) durante un periodo introductorio, pero cuando ese periodo termina, la tasa sube si las tasas de interés actuales empiezan a aumentar. Esto significa que los dueños de hipotecas ARM pueden asumir con bastante seguridad que sus tasas van a subir en el futuro, por lo que refinanciar ahora una hipoteca convencional de tasa fija, antes de que se produzcan más subidas de tasas, puede ser una decisión inteligente.

¿Debe realizar o terminar las reparaciones en su casa antes de refinanciar?

Dado que está originando una hipoteca completamente nueva, es probable que necesite una tasación de la vivienda (El valor justo de mercado de su vivienda realizado por un profesional capacitado). La nueva hipoteca debe ser lo suficientemente grande como para cubrir el saldo de la anterior. Por lo tanto, a menos que el valor de su casa se haya disparado en muy poco tiempo, querrá tenerla en el mejor estado posible antes de la valoración.

El tasador fijará el valor de su casa comparándola con otras similares de la zona. Si su casa no está en buenas condiciones o carece de las comodidades habituales en su mercado, su tasación puede verse afectada.

Los expertos recomiendan abordar el periodo de prefinanciación como si se tratara de vender la casa lo antes posible [ENG]. Si hay arreglos o mejoras fáciles y evidentes que pueda hacer en su casa, hágalos -y termínelos- si es posible, antes de iniciar el proceso de refinanciación. Asegúrese de que su casa se presenta de la mejor manera posible, ya que cuanto más alta sea la valoración de la vivienda, más fácil será la refinanciación y mayor será su patrimonio. Y cuando finalmente venda su casa, se alegrará de haber hecho el esfuerzo.

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About the Author

Ben Mizes

Ben Mizes

Ben Mizes is the co-founder and CEO of Clever Real Estate, the free online service that connects you with top agents to save thousands on commission. He's an active real estate investor with 22 units in St. Louis and a licensed agent in Missouri. Ben enjoys writing about real estate, investing, personal finance, and financial freedom.

Publicado por Debt.com, LLC