Para la gran mayoría de quienes viven en Estados Unidos (EE.UU.) y Puerto Rico (PR), su vivienda es la mayor y más lucrativa inversión que poseen, y venderla les reportará una ganancia sin precedentes. Pero es fácil olvidar, en la emoción de la venta de una vivienda, que cuesta dinero ganar dinero. De hecho, los expertos estiman que vender una casa le costará aproximadamente el 10% del precio de venta final.
Así, para una casa que se vende por $200,000, el vendedor promedio tendrá que desembolsar $20,000 en costos de transacción. Es una gran cantidad de dinero y, cuando se hace la cuenta final, muchos vendedores acaban pagando incluso más del 10%.
¿A dónde va todo ese dinero?
Es complicado, porque los costos de venta no son un solo cargo discreto, sino un conjunto de muchos cargos menores, algunos de los cuales son opcionales, pero la mayoría son inevitables.
Sin embargo, hay formas de reducir estos costos [ING] y, en algunos casos, de eliminarlos por completo. Desglosemos los costos de la venta y veamos dónde puede ahorrar un vendedor creativo.
Reparaciones y mejoras (1-3%)
Al igual que usted llevaría su mejor ropa a una entrevista de trabajo, un vendedor necesita asegurarse de que su casa tiene el mejor aspecto posible antes de dejar que los compradores la vean. Eso significa hacer pequeñas reparaciones que puede haber estado posponiendo, como interruptores de luz rotos, puertas chirriantes, paneles de yeso agrietados, o hacer mejoras cosméticas como la actualización de los accesorios de iluminación, tratamientos de paredes y ventanas, y el reacondicionamiento de los suelos.
Los expertos coinciden en que la mejora más rentable antes de la venta es la pintura; una nueva capa de pintura en un color neutro y relajante (evite el blanco, que puede parecer duro e institucional) puede enmarcar una casa con una luz mucho más favorecedora y acogedora, e incluso hacer que los espacios parezcan más grandes y luminosos. Los expertos calculan que la pintura exterior cuesta $2,600 en promedio, y la interior, $1,245.
Honorarios de los agentes inmobiliarios (6%)
Esta es la más importante; la comisión inmobiliaria promedio es del 6% [ING], por lo que va a suponer la mayor parte de los costos de venta.
La comisión se divide entre el agente del vendedor y el agente del comprador. Por ese 3%, su agente le ayudará en todo, desde preparar su casa para que la vean los compradores, hasta ayudarle a fijar un precio de salida que atraiga un interés serio, pasando por negociar con el comprador final para asegurarse de que obtiene el precio más alto posible. El 3% que usted paga al agente del comprador es esencialmente un incentivo para que traiga compradores serios y cualificados a ver su propiedad.
Este sistema ha estado vigente durante décadas, pero en los últimos años han surgido una serie de servicios de descuento destinados a reducir los costos del vendedor. Los vendedores más aventureros pueden intentar vender su casa por sí mismos, como un anuncio en donde indique que el propietario realiza la venta (FSBO, por sus siglas en inglés), y muchas agencias y agentes de descuento han pasado a una estructura de precios basada en una tarifa plana en lugar de una comisión basada en el porcentaje. Sin embargo, los vendedores deben tener cuidado, ya que Barebones Discount Services no ofrecen prácticamente ninguna ayuda a los vendedores.
Si vende una casa de $200,000, pagar una tarifa plana en lugar de la comisión estándar basada en el porcentaje de $12,000 puede suponer un ahorro de miles de dólares. Para los vendedores que buscan reducir costos, la comisión es el punto de partida lógico.
Paisajismo (1%)
¿Ha oído alguna vez el término «atractivo de la acera»? Se refiere a la impresión que causa su casa en un posible comprador cuando sale de su auto y se acerca a la fachada de su casa. Teniendo en cuenta que la mayoría de los compradores deciden cómo se sienten con respecto a una casa en cuestión de segundos, se podría argumentar que maximizar el atractivo de la acera de su casa debería ser la principal prioridad de un vendedor.
Aparte de las mejoras realizadas en la propia casa, la jardinería es la mejor manera de aumentar el atractivo de su casa. Un jardín cuidado y saludable tiene un enorme atractivo para los compradores, especialmente para las familias, y debería tener el frente ajardinado antes de cada jornada de puertas abiertas.
El mantenimiento del césped puede hacerse por sólo unos cientos de dólares, pero una reforma importante del jardín que incluya árboles, parterres y setos costará un promedio de $3,200 [ING].
Puesta en escena (1%)
No subestime la importancia de la puesta en escena de la vivienda. Según Zillow [ING], 48% de los compradores calificaron la puesta en escena de la vivienda como algo, muy o extremadamente importante, y una encuesta [ING] de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) descubrió que la puesta en escena supuso un aumento real y concreto del precio de venta. De los agentes de ventas encuestados, 29% dijo que la puesta en escena provocó un aumento del 1% al 5% en el valor en dólares de las ofertas de los compradores, y otro 21% dijo que vio aumentos de entre el 6% y el 10%.
Los servicios profesionales de preparación de la vivienda saben exactamente lo que los compradores quieren ver, y saben cómo presentar su casa de la forma más favorecedora (literalmente); para un vendedor que intenta conseguir el máximo precio de venta, la preparación es indispensable. El costo promedio de la puesta en escena de una casa es de poco más de $1,100 [ING], aunque puede haber gastos mensuales si se alquila el mobiliario. Sin embargo, la inversión merece la pena; incluso un aumento del 1% en el precio de venta de $200,000 se amortiza con creces, mientras que un aumento del 10% en el precio podría reportar $20,000.
Concesiones del vendedor (1.5%-3%)
Al igual que usted tiene su agente y sus prioridades, el comprador también tiene su propio agente y sus propias prioridades financieras, una de las cuales es pagar lo menos posible por su casa.
Los vendedores suelen pedir entre un 1.5% y un 3% del precio de venta en concepto de concesiones; la cantidad que conceda depende de usted y de su agente, y va a depender en gran medida de su mercado local.
Si su casa ha estado en el mercado durante meses, es posible que quiera ceder un poco en el precio sólo para asegurar la venta; por otro lado, si tuvo múltiples ofertas a la semana de salir al mercado, no necesita reducir el precio para conseguir un comprador.
Gastos de cierre (1%-3%)
Para los vendedores, los costos de cierre [ING] suelen incluir los impuestos sobre la propiedad, los honorarios de los abogados, los gastos de registro, los impuestos de transferencia y la comisión de cierre. Para una casa de $200,000, los costos de cierre oscilarían entre $2,000 y $6,000. Sin embargo, no hay muchas posibilidades de ahorrar; puede prescindir de los servicios de un abogado inmobiliario en el momento del cierre, si su estado no lo exige, pero podría volverse en su contra si surgen problemas con el papeleo más adelante.
Mudanza (1%)
A la hora de planificar la mudanza, es importante recordar que el momento en el que se muda es tan importante como el lugar al que se muda y la cantidad de cosas que le lleva. La temporada de verano, de mayo a septiembre, es la más ajetreada para las mudanzas, por lo que las empresas de mudanzas (si puede reservarlas) cobrarán tarifas superiores y los camiones de mudanza escasearán. Si puede hacerlo, mudarse en temporada baja puede suponer un gran ahorro.
Los principales componentes de una mudanza son los suministros, la contratación de empresas de mudanzas y el alquiler de un camión de mudanzas. La mudanza promedio cuesta entre $2,000 y $5,000 [ING], pero las posibilidades de ahorro son evidentes: si puede encontrar cajas gratis (las tiendas de comestibles locales son una buena fuente), conseguir que sus amigos o familiares le ayuden a subir y bajar el sofá por las escaleras y pedir prestada la furgoneta de un amigo, podría reducir los costos de la mudanza a casi nada.
Conclusión
Mientras que la sabiduría convencional dice que vender cuesta alrededor del 10%, la suma de los gastos de esta lista asciende a algo más de $28,000, lo que está más cerca del 15%. Aunque los vendedores no deberían necesariamente planificar el pago del 15% de los costos de cierre, esto demuestra lo rápido que pueden acumularse estos gastos si no hacen un esfuerzo concertado para mantener los costos bajos y buscan proactivamente oportunidades de ahorro.
Los vendedores también deberían invertir en reparaciones, puesta en escena y mejoras que realmente conduzcan a un mayor retorno de la inversión cuando vendan. Esto ayudará a mitigar los costos y, en algunos casos, a compensarlos por completo.
