Qué hacer ANTES de que finalice la moratoria de ejecuciones hipotecarias y embargos

A mediados de febrero, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) anunció que ampliaría la moratoria de las ejecuciones hipotecarias hasta el 30 de junio de 2021. El HUD también amplió hasta el 30 de junio el periodo en el que los propietarios de viviendas pueden solicitar una prórroga de la hipoteca ^[1]. Actualmente, la moratoria de desahucio para los inquilinos se ha ampliado hasta el 31 de marzo de 2021, según la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) ^[2].

La prórroga de la prohibición de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios es sólo una parte del plan de la administración Biden para rescatar a los propietarios e inquilinos. El presidente Biden ha pedido al Congreso que apruebe un nuevo proyecto de ley de ayuda por el COVID-19 que proporcionaría $35,000 millones de dólares adicionales en ayuda para los inquilinos y los que se enfrentan a la falta de vivienda ^[3].

Esto se suma a los $25,000 millones de dólares en ayudas al alquiler que el Congreso aprobó en diciembre como parte del segundo estímulo. Los fondos de alivio de alquileres ayudarían efectivamente a los inquilinos a cubrir los pagos que puedan haberse perdido desde marzo de 2020. Los pagos atrasados no han sido condonados, lo que significa que muchos inquilinos deben importantes sumas de alquileres atrasados que eventualmente deben ser pagados. De lo contrario, los propietarios podrían enfrentarse a una ejecución hipotecaria por el impago de las hipotecas de sus propiedades de alquiler.

«Es una situación difícil para todos», dice Howard Dvorkin, presidente de Debt.com:

«Un gran porcentaje de inquilinos vive en casas unifamiliares, lo que significa que el propietario sólo tiene un inquilino en la propiedad. Si ese inquilino no puede pagar el alquiler, a menudo significa que el propietario también puede estar atrasado. Esto atrasa a todos, y nadie puede decir con certeza qué pasará cuando estas protecciones se acaben».

Teniendo esto en cuenta, Debt.com ha preguntado a doce expertos en vivienda qué pueden hacer los inquilinos y los propietarios para salir adelante.

Consejos para los inquilinos que deben alquileres atrasados y podrían ser desalojados

La moratoria de desahucio que está en vigor desde marzo de 2020 impide que los inquilinos de ciertos tipos de viviendas sean desalojados por falta de pago. Esto sólo se aplica a las personas que alquilan propiedades de Fannie Mae y Freddie Mac o una casa asegurada por la FHA.

Actualmente, la moratoria de desahucio expira el 31 de marzo de 2021. Sin embargo, el presidente Biden ha pedido a las agencias federales de vivienda que amplíen ese plazo.

Para los inquilinos que han sido protegidos bajo la moratoria de desalojo, nuestros expertos ofrecieron estas recomendaciones:

Propietarios y arrendatarios están juntos en esto

Aproximadamente cuatro de cada diez inquilinos en EE.UU. alquilan una vivienda unifamiliar ^[4] , lo que significa que su propietario sólo recibe ingresos por alquiler de una única fuente. Si una familia no ha podido pagar, es posible que su casero también tenga problemas para seguir pagando.

Dado que el alquiler promedio es de $1,500 al mes, son decenas de miles de dólares en alquileres atrasados. Si un inquilino no ha pagado durante diez meses, son $15,000 que habría que recuperar ^[5].

EXPERTO: Bill Gassett, agente inmobiliario de RE/MAX, Maximum Exposure Real Estate [ING]

«Tanto los propietarios como los inquilinos se encuentran en una situación muy difícil. Mientras que los inquilinos no han podido pagar, los propietarios -por supuesto- no están cobrando el alquiler previsto. Es una situación terrible para todos los implicados. No hay una solución fácil para los propietarios, que no están en condiciones financieras de no recibir sus rentas mes a mes».

Esto significa que lo mejor para ambas partes es trabajar juntos.

Mantenga las líneas de comunicación abiertas para entender sus opciones

EXPERTO: David Howard, Director Ejecutivo del National Rental Home Council [ING]

«Comience por hablar con su casero. El desahucio es siempre el último recurso para un propietario, especialmente en el mercado de las viviendas de alquiler unifamiliares, donde el costo de una propiedad desocupada no puede repartirse entre varias unidades como, por ejemplo, en un edificio de apartamentos».

«El Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler (NHRC, por sus siglas en inglés) ha animado a las empresas miembros a que se pongan en contacto con los residentes que puedan estar pasando por dificultades económicas para averiguar cómo pueden ser de ayuda», explica Howard. «Los propietarios han ofrecido una serie de opciones para los residentes con dificultades».

Estas son algunas de las opciones que el NHRC recomendó a los propietarios que ofrecieran a los inquilinos en apuros:

• Programas de pago.
• Acceso a los fondos de los depósitos de seguridad.
• Renuncia a las tasas.
• Finalización de los contratos de arrendamiento si se solicita.

Encontrar recursos locales a través del 211

EXPERTO: Aaron Norris, VP Market Insights, Property Radar [ING]

«Una de las grandes oportunidades ahora mismo son los recursos locales, y es probable que los propietarios y los inquilinos no estén prestando atención. El 211 es como el 411 pero para los programas gubernamentales y sin ánimo de lucro. Nuestro 211 del condado de Riverside ha recibido más de 30 millones de dólares en financiación para pequeñas empresas e inquilinos en los últimos seis meses. Un propietario local acaba de recibir una subvención de más de $500,000 destinada específicamente a poner al día a los inquilinos morosos».

Norris aconseja a los inquilinos que sean proactivos y llamen ellos mismos al 211 para ver si hay subvenciones de ayuda al alquiler disponibles.

«Muchos propietarios no viven en el condado donde tienen sus bienes», dice Norris, «así que es increíblemente importante mirar a nivel de condado y ciudad para ver si existen recursos para el propietario o el inquilino».

Los inquilinos también pueden utilizar el 211 para encontrar recursos fuera de la vivienda, incluyendo:

• Asistencia en la factura de los servicios públicos.
• Cupones de alimentos para hogares con inseguridad alimentaria.
• Recursos laborales para quienes se enfrentan a un desempleo continuo.

Si puede pagar algo, páguelo

EXPERTO: Dr. Francesca Ortegren, científica de datos, Clever Real Estate [ING]

«Si aún no lo han hecho, los inquilinos deberían hablar con sus propietarios sobre un plan de pago de los alquileres que han dejado de pagar durante el último año. Es probable que muchos propietarios estén abiertos a la perspectiva de un plan oficial. Aumenta las posibilidades de que vean ese alquiler en el futuro, ya que muchos de los inquilinos no pueden cubrir todos los meses de alquiler de una sola vez, y menos durante una recesión».

Si ha dejado de pagar algún mes de alquiler por estar desempleado o subempleado, sume lo que debe en concepto de alquileres atrasados. A continuación, revise su presupuesto para ver qué puede pagar razonablemente. Aunque sólo sea un pequeño porcentaje de lo que debe, demostrará a su arrendador que se toma en serio la idea de trabajar con él para encontrar una solución.

Los inquilinos deberían trabajar ahora para llegar a algún tipo de acuerdo con su casero que sea conveniente para ambas partes. – Bill Gassett @massrealty Clic para tuitear

No esquive a su casero

Incluso si todavía está en una situación en la que no puede pagar nada del alquiler atrasado que debe o hacer sus pagos actuales, no mantenga a su casero en la oscuridad.

EXPERTO: Dustin Heiner, fundador de Master Passive Income [ING]

«La falta de comunicación es la forma más rápida de ser desahuciado cuando los tiempos son difíciles. Si es un inquilino, debe estar en comunicación directa con el propietario o el administrador de la propiedad sobre su situación. Infórmeles de su situación para que no se queden a oscuras con un inquilino que no paga el alquiler».

Conozca sus derechos

Aunque muchos propietarios están dispuestos y preparados para trabajar con los inquilinos para superar esta dura situación, habrá quienes no lo estén. Si se encuentra en una situación en la que su casero o administrador de la propiedad no coopera, asegúrese de estar plenamente informado de sus derechos.

EXPERTO: Ina Li, Jefa de Personal del CTO, REX Real Estate [ING]

«Es crucial que los inquilinos conozcan sus derechos en el proceso de negociación, especialmente cuando los propietarios se niegan a cooperar. En Nolo.com se puede encontrar información específica del estado sobre las protecciones para inquilinos relacionadas con el COVID, y los inquilinos deberían considerar la posibilidad de contratar a un abogado si la situación se agrava».

Li también indica a los inquilinos que conozcan los recursos y protecciones federales disponibles.

«Los recursos federales se pueden encontrar en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano [ING] y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor«, dice Li. También anima a los inquilinos a familiarizarse con las políticas de protección contra el desahucio de su estado. «Los detalles específicos de la moratoria estatal y local se pueden encontrar en el COVID-19 Housing Policy Scorecard [ING] de Eviction Lab».

Consejos para los propietarios de viviendas preocupados por la ejecución hipotecaria

La última encuesta sobre el Impulso de los Hogares realizada por el Censo de EE.UU. reveló que más de 10 millones de propietarios de viviendas no están al día en el pago de sus hipotecas. Es más, cinco millones de estadounidenses afirman que no confían en poder hacer frente al pago de la hipoteca del próximo mes ^[6].

Actualmente, la moratoria de la ejecución hipotecaria para las viviendas aseguradas por la FHA expira el 30 de junio de 2021. Esa es también la fecha límite para que los propietarios soliciten sus 180 días iniciales de indulgencia ^[1].

Para los propietarios que están atrasados o que les preocupa poder atrasarse, nuestros expertos tienen este consejo:

La indulgencia sigue siendo una opción y puede ganar tiempo

La orden ejecutiva del presidente Biden no sólo amplía la moratoria de las ejecuciones hipotecarias. También amplía el tiempo que tienen los propietarios de viviendas para solicitar una indulgencia a su prestamista.

En virtud de la Ley CARES, los propietarios de viviendas pueden solicitar hasta 180 días de indulgencia, lo que reduce o suspende completamente sus pagos mensuales. Los propietarios pueden solicitar una prórroga para recibir una indulgencia de 180 días más ^[7] . Los propietarios de viviendas tienen ahora hasta el 30 de junio de 2021 para solicitar la indulgencia.

Los prestatarios pueden solicitar la indulgencia de morosidad, lo que les permite disponer de hasta 180 días en 2021 para ponerse al día financieramente. – Dra. Francesca Ortegren @listwithclever Clic para tuitear

Ina Li está de acuerdo y señala que los prestamistas no están en el negocio de trabajar contra los propietarios de viviendas porque la ejecución hipotecaria tampoco es buena para ellos. Por eso, incluso los propietarios que no reúnen los requisitos para la indulgencia según la Ley CARES deberían ponerse en contacto con su prestamista si tienen problemas financieros.

“Los derechos de indulgencia suelen estar incluidos en todas las hipotecas», explica. «Los propietarios de viviendas en situación de dificultad deben entender que la mayoría de los prestamistas prefieren elaborar planes de pago o aplazamientos que entrar en costosos y largos procesos de ejecución hipotecaria. Esto es especialmente cierto en el caso de los bancos locales de la comunidad que son propietarios de sus hipotecas y tienen más flexibilidad».

Conozca su préstamo, conozca a su prestamista

Las protecciones federales de ayuda, como la indulgencia, sólo se aplican a tipos específicos de productos hipotecarios. Esto significa que es importante saber qué tipo de hipoteca tiene. Como Li explicó anteriormente, los administradores de préstamos más pequeños que son locales suelen tener más flexibilidad para ayudar a un propietario que los administradores nacionales. Por lo tanto, también es necesario conocer a su administrador.

EXPERTO: Colin Robertson, fundador de TheTruthAboutMortgage.com [ING]

En primer lugar, tome nota del tipo de hipoteca que posee, ya sea un préstamo FHA, un préstamo VA o un préstamo respaldado conforme con Fannie o Freddie. A continuación, comprenda cómo los administradores de préstamos se dirigen a los propietarios después de la suspensión de pagos. Ninguna de estas agencias espera que los prestatarios paguen la totalidad de la cantidad adeudada, pero es posible que le pregunten si puede hacerlo. En caso contrario, le ofrecerán un plan de amortización si es asequible, o el aplazamiento del pago hasta el final del plazo del préstamo si no puede pagar más.

Puede consultar el contrato de préstamo o los extractos mensuales de su hipoteca para encontrar toda la información que necesita sobre su préstamo y su prestamista. Si todavía no está seguro o tiene preguntas sobre su préstamo, póngase en contacto con el departamento de atención al cliente de la entidad gestora de su préstamo.

Conozca sus opciones después de la indulgencia

EXPERTO: Nadia Evangelou, Economista de Investigación National Association of Realtors [ING]

«Un restablecimiento también puede funcionar para los propietarios que tuvieron una dificultad temporal pero que ahora tienen el dinero para pagar completamente la cantidad que deben. Un plan de pago suele funcionar para los propietarios que se han saltado algunos pagos, pero que pueden permitirse pagar más de la cuota mensual de la hipoteca durante los próximos meses para ponerse al día. Una modificación funciona para los propietarios que quieren conservar su casa, pero no pueden permitirse el pago, reduciendo la cuota mensual de la hipoteca a una cantidad asequible».

Sea paciente y documente todo

Adam Sherwin, abogado especializado en litigios inmobiliarios, anima a los propietarios a ser proactivos. Póngase en contacto con su prestamista o administrador de préstamos y pregúnteles sobre las opciones mencionadas anteriormente. Asegúrese de explicar sus circunstancias.

EXPERTO: Adam Sherwin, abogado especialista en litigios inmobiliarios, Sherwin Law Firm [ING]

«Esto, por desgracia, puede ser un proceso largo y frustrante y puede requerir que el propietario haga múltiples llamadas telefónicas y cartas al administrador. Es importante que los propietarios mantengan un registro de todo lo que envían y reciben de su prestamista y creen un cronograma/registro de cada comunicación y de lo que se discutió. Si el propietario de la vivienda no consigue obtener la ayuda que necesita, este papeleo será vital si más adelante es necesario emprender acciones legales».

Póngase en contacto con un consejero del HUD para evitar la ejecución hipotecaria

Ortegren recomienda a los propietarios en apuros que no reúnan los requisitos para la indulgencia en virtud de la Ley CARES, que se pongan en contacto con un consejero del HUD para evitar la ejecución hipotecaria sin costo alguno.

«Dependiendo de su situación, los propietarios pueden optar a una reducción de los pagos de la hipoteca, a una modificación del préstamo o a una refinanciación que les ayude a mantenerse a flote», explica.

«También hay opciones para salir de una hipoteca. Las más destacadas son la venta al descubierto y la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Una venta al descubierto consiste en vender la casa por menos de lo que vale para venderla rápidamente y dar el dinero en efectivo directamente al prestamista, que perdona la diferencia. Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria significa que el propietario transfiere la escritura a su prestamista a cambio de la liberación de la deuda que tiene la casa».

Aunque estas dos opciones no son las ideales, dice que «suelen ser menos costosas para el propietario, tanto desde el punto de vista financiero como del impacto negativo en su crédito».

Un consejero de vivienda certificado por el HUD puede ayudarle a entender todas las opciones que puede tener a su disposición. Y como los consejeros son locales, también conocerán los fondos de ayuda que pueden estar disponibles para asistir a los propietarios.

Consumerfinance.gov ofrece una herramienta útil que le permite encontrar un consejero de vivienda en su área por código postal: https://www.consumerfinance.gov/find-a-housing-counselor/ [ING]

Si nada más funciona, es hora de vender

Vender. Si no tenía suficiente capital cuando compró la casa, es hora de vender y reevaluar si tiene lo que se necesita para ser dueño de una casa. – Eric Drenckhahn @nononsenseLL Clic para tuitear

Drenckhahn, de NoNonsenseLandlord.com, dice que este consejo se aplica no solo a los propietarios de viviendas, sino también a los inversores inmobiliarios. Si usted es un propietario que podría estar enfrentando una ejecución hipotecaria porque sus inquilinos no pueden pagar, entonces puede ser el momento de vender.

«Los inversores inmobiliarios deberían tener suficiente capital de reserva para aguantar cualquier mal inquilino. Si estan descapitalizados, necesitan vender».

Qué medidas de ayuda gubernamentales faltan

El gobierno de Biden ha dejado claro que tiene la intención de trabajar con los miembros del Congreso para aprobar un tercer paquete de ayuda. Hemos preguntado a nuestros expertos qué podría hacer el Gobierno federal de forma diferente en esta próxima ronda de estímulo en lo que respecta a la vivienda. La mayoría de nuestros expertos están de acuerdo en que es necesario un plan más completo que aborde todos los retos que ha creado esta situación.

Hay que coordinar los esfuerzos

El enfoque mixto que la Reserva Federal, los estados y las jurisdicciones locales han puesto en práctica en su intento de ser útiles ha hecho que sea difícil de navegar para todos. – Aaron Norris, @propertyradar Clic para tuitear

Norris dice que tiene que haber menos política y un enfoque más holístico, que beneficiaría a todos los involucrados.

«Una solución holística que ayude a los prestamistas, a los propietarios y a los inquilinos contribuirá en gran medida a crear un mensaje simplificado para que la gente actúe», explica Norris.

Las moratorias no son suficientes

Los gobiernos deben reconocer que una moratoria de desahucio por sí misma sólo crea más tensión en el sistema. – David Howard, National Rental Council @nrhcouncil Clic para tuitear

Howard explica que el actual sistema de ayuda está retrasando la crisis y complicándola, en lugar de resolverla.

«Los alquileres atrasados siguen acumulándose para los inquilinos, mientras que los propietarios se quedan sin medios para cubrir los costos ineludibles de la propiedad: impuestos, evaluaciones, reparaciones, hipotecas y otros préstamos. En algún momento, los propietarios se dan cuenta de que simplemente no pueden permitirse el lujo de estar en el negocio de la vivienda de alquiler, y se ven obligados a vender, lo que contribuye aún más al problema de la oferta de vivienda que todos estamos experimentando».

Howard dice que el Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler, «ha estado abogando por una ayuda razonable para el alquiler que se incluya en el estímulo del gobierno desde el comienzo de la crisis del COVID».

«Algunos estados y localidades están empezando a ofrecer asistencia, pero no es suficiente», explica Howard. «Los gobiernos tienen que ofrecer ayudas directas al alquiler para los inquilinos y propietarios que luchan contra las dificultades económicas relacionadas con el COVID».

Llevar el dinero donde más se necesita

Algunos expertos creen que parte del problema es que los fondos de ayuda del gobierno no se están utilizando de la manera más estratégica. Las personas que no necesitan realmente ayuda están recibiendo cheques de estímulo, mientras que se ha recortado el seguro de desempleo para los que tienen más problemas.

EXPERTO: Clayton Jarvis, Mortgage Professional America [ING]

«Dejen a un lado la política idiota y lleven más ayuda financiera a la gente que la necesita. Nadie hablaba de desahucios masivos cuando la gente seguía recibiendo la ampliación de la UI».

Abordar el problema subyacente de la asequibilidad de la vivienda

A medida que el problema de la asequibilidad de la vivienda se agrava y la brecha de riqueza se amplía en el país, los gobiernos deben abordar los obstáculos que se interponen entre los aspirantes a propietarios de viviendas y sus sueños… Clic para tuitear

«La actual práctica del sector en vigor ahoga la competitividad del mercado y perjudica fundamentalmente a los consumidores, ya sean propietarios, vendedores de viviendas o inquilinos que aspiran a comprarlas», explica Li. «El problema más urgente sigue siendo la mala práctica [ING] de los agentes y asociaciones inmobiliarias mal incentivados, que incluye la discriminación y el cobro de tarifas innecesariamente altas mediante el arbitraje informativo».

Dejar que las empresas abran para que los estadounidenses puedan volver a trabajar

«El cierre de negocios perjudica a las familias, a los propietarios y a los prestamistas», dice Dustin Heiner, de MasterPassiveIncome.com. «Perjudica a todos, y todas las familias estan en más problemas debido a ello».

Eric Drenckhahn, de NoNonsenseLandlord.com, está de acuerdo: «Dejemos que los negocios abran para que la gente pueda trabajar».

¿Estamos dirigiéndonos a otra crisis inmobiliaria?

Entre las nuevas variantes del coronavirus y la lentitud en la aplicación de las vacunas, nadie puede decir cuánto tiempo tardarán los negocios en abrirse por completo. En consecuencia, las moratorias de las ejecuciones hipotecarias y los desahucios podrían prolongarse aún más.

«Ya están apareciendo noticias sobre un aumento de las ejecuciones hipotecarias», explica Ina Li, de Rex Real Estate. «Es importante saber que las moratorias detuvieron las ejecuciones hipotecarias que deberían haberse producido en marzo de 2020. La primera «ola» serán ejecuciones hipotecarias que no tuvieron nada que ver con el COVID más allá de que las pospuso».

Aun así, ¿esta oleada de ejecuciones hipotecarias provocará una caída del mercado inmobiliario como la que vimos en la Gran Recesión?

La mayoría de los expertos dicen que no.

EXPERTO: Marco Santarelli, Norada Real Estate [ING]

«No habrá una ‘crisis’ del mercado inmobiliario tras esta moratoria, ni en el futuro inmediato. La sencilla razón es que hay mucho capital en propiedades en todo el país, y tenemos una escasez masiva de viviendas. Estas dos dinámicas son muy diferentes a las que vimos en 2007».

Las viviendas tienen una gran demanda

«Durante la gran recesión, los precios de las viviendas se desplomaron mientras la oferta de viviendas alcanzaba máximos históricos», explica Nadia Evangelou, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. «En 2020, se tardaba casi diez meses en vender todas las viviendas en venta que había en el mercado. En cambio, hoy sólo se necesitarían dos meses y medio para agotar el inventario actual».

Esa demanda significa que las viviendas embargadas serían rápidamente adquiridas por nuevos compradores. Es una situación muy diferente a la de 2008 a 2010, cuando los compradores escaseaban.

Una diferencia en el patrimonio neto

Antes de la crisis inmobiliaria de 2008, los propietarios de viviendas se habían endeudado mucho con el patrimonio neto. Muchos tenían segundas hipotecas y algunos incluso terceras y cuartas hipotecas. Esto significó que cuando el valor de la vivienda disminuyó, muchos propietarios estaban al revés en sus hipotecas. Debían más de lo que valía su casa.

La situación actual es muy diferente. Aunque muchos propietarios se endeudan con el valor de la vivienda, ahora hay límites a ese endeudamiento. Además, el valor de la vivienda no muestra signos de caída.

«Los propietarios han acumulado una gran cantidad de capital inmobiliario. Los precios de la vivienda están subiendo en todas las áreas metropolitanas», explica Nadia Evangelou, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, «mientras que dos de cada tres áreas tuvieron aumentos de precios de dos dígitos en comparación con el año anterior en el tercer trimestre de 2020. Esto significa que el valor de la vivienda de los propietarios también está aumentando».

Esto no quiere decir que no haya riesgo de caída. Algunos expertos, como Dustin Heiner, de Master Passive Income, creen que es probable que se produzca una corrección del mercado una vez que comiencen las ejecuciones hipotecarias.

Como explica Colin Robertson, de TheTruthAboutMortgage.com, «depende de cuánto dure la crisis y de si el grueso de los propietarios con problemas es capaz de recuperar el empleo».

Así que, para los propietarios que estén pensando en pedir un préstamo contra su patrimonio, recuerden ser conservadores, sopesar sus opciones con cuidado y hablar con una serie de profesionales antes de sacar provecho del patrimonio que tienen en su casa.

Recuerde, si tiene deuda de tarjetas de crédito, deudas de impuesto o, incluso, desea reparar su puntaje de crédito, puede llamarnos al 1-844-669-4596 y un experto en finanzas le hará una consulta gratuita.