El aumento de la inflación ha provocado una subida de las tasas de interés lo cual es una mala noticia para los compradores de vivienda. El aumento de las tasas incrementa el costo de los préstamos, lo que se traduce en un aumento de las tasas hipotecarias y, en general, en un mayor costo total de la propiedad de una vivienda. En respuesta, el mercado de la vivienda ha visto el regreso de las reducciones hipotecarias.
Las reducciones hipotecarias son aquellas en donde los compradores pagan una cantidad por adelantado a cambio de un tasa de interés más baja en su préstamo hipotecario, reduciendo así los pagos mensuales de la hipoteca. ¿Eso significa que la reducción hipotecaria es la opción adecuada para usted? He aquí cinco cosas esenciales que un posible comprador de vivienda debe saber sobre las reducciones hipotecarias y su funcionamiento.
1. Las tasas de interés hipotecarias reducidas no siempre son permanentes
Así es como funcionan las reducciones hipotecarias: Los compradores de vivienda adquieren puntos hipotecarios, que a veces también se denominan puntos de descuento. Cada punto cuesta el 1% del importe total de la hipoteca, pero reduce la tasa de interés del préstamo normalmente en un 0.25% (la cantidad exacta puede variar según el prestamista).
Si una persona quisiera reducir su hipoteca un 1% completo, tendría que comprar cuatro puntos hipotecarios y pagar por adelantado el 4% de su hipoteca. La diferencia de un solo punto porcentual en el costo de los intereses puede ahorrar a los compradores de vivienda miles de dólares a largo plazo.
Sin embargo, la reducción de las tasas de interés puede no durar toda la vida de su hipoteca. Algunas reducciones de la tasa hipotecaria son temporales y otras permanentes. El tiempo que se aplique su tasa de interés reducida y cómo cambie con el tiempo, dependerá de la estructura de la reducción hipotecaria.
2. Existen distintos tipos de estructuras de reducción hipotecaria
Las reducciones hipotecarias se negocian y los vendedores tienen flexibilidad para elegir el acuerdo que mejor se adapte a sus necesidades. Los tipos más comunes de estructuras de reducción hipotecaria son las reducciones temporales. Estas reducen la tasa hipotecaria del comprador durante los primeros uno, dos o tres años del préstamo. Después, los préstamos alcanzan una tasa fija más alta.
Hay tres tipos de reducciones temporales:
- Reducción 1-0: La tasa de interés será un 1% más baja durante el primer año de su hipoteca
- Reducción 2-1: La tasa de interés se reducirá durante dos años. El primer año, la tasa será un 2% más baja que la tasa permanente. En el segundo año, la tasa aumentará hasta ser sólo un 1% más baja antes de volver a la tasa permanente al año siguiente.
- Reducción 3-2-1: La tasa de interés bajará un 3% el primer año, luego aumentará hasta una reducción de la tasa del 2% el segundo año, y volverá a aumentar hasta una reducción del 1% el tercer y último año de la reducción temporal.
Las deducciones permanentes reducen la tasa de interés durante toda la vida del préstamo y suelen costar entre 6 y 8 puntos para reducir la hipoteca en un 1%.
Supongamos que obtiene una hipoteca fija a 30 años con una tasa actual del 6.5%. Su casa cuesta $500,000, y usted da un 20% -$100,000- de entrada, lo que le deja un préstamo de $400,000. Con los intereses, el pago mensual sería de $2,528, o $910,080 a 30 años.
Una reducción permanente del 1% de la tasa hipotecaria costaría $16,000 en total, lo que le dejaría con una tasa hipotecaria del 5.5%. El nuevo pago mensual sería de $2,271, un costo a 30 años de $817,560 y un ahorro total de $92,520.
Las reducciones permanentes de la hipoteca son una buena opción si tiene dinero en efectivo y va a comprar su casa para siempre. Las reducciones temporales son mejores si espera vender o refinanciar su hipoteca antes de que venzan las tasas temporales.
3. Todas las reducciones hipotecarias tienen un punto de equilibrio
Las reducciones hipotecarias son una inversión rentable cuando el ahorro acumulado por la tasa de interés hipotecaria más baja es superior al costo de los puntos de descuento. Esto se conoce como «punto de equilibrio».
Para calcular el umbral de rentabilidad, divida el costo de los puntos de descuento entre sus ahorros mensuales. En el ejemplo anterior, reste $2,271 de $2,528, lo que supone un ahorro mensual de $257. El costo de los puntos de descuento fue de $16,000, y $16,000 divididos por $257 es $62.25, lo que significa que los puntos de descuento se amortizarán en 63 meses.
Por lo tanto, los puntos hipotecarios se amortizarán si permanece en su vivienda más de cinco años. Comprar los puntos de descuento, pero vender antes de los 63 meses [ENG] costaría más que aceptar la tasa hipotecaria original.
4. Las reducciones hipotecarias son diferentes de las hipotecas de tasa variable
A pesar de sus similitudes, las hipotecas de tasa variable (ARM, por sus siglas en inglés) no son lo mismo que las reducciones hipotecarias.
En una reducción hipotecaria, usted compra una tasa de interés más baja para siempre o temporalmente, con tasas preestablecidos durante toda la hipoteca.
Las ARM funcionan de forma diferente. Una ARM es un préstamo con una tasa de interés que empieza siendo fija y va cambiando a lo largo de la vida de la hipoteca. Durante el periodo de tasa fija, que suele ser de entre tres y diez años, la tasa de interés es más baja y las cuotas hipotecarias más bajas. Después, entra en el periodo de ajuste, en el que la tasa de interés puede subir o bajar en función de las condiciones del mercado.
Las hipotecas ARM ahorran dinero a [ENG] corto plazo, pero conllevan incertidumbre, ya que la tasa hipotecaria puede cambiar cada seis meses o un año una vez finalizado el periodo fijo. Normalmente, se recomiendan las hipotecas ARM si está dispuesto a correr riesgos o tiene previsto vender o refinanciar su casa antes de que comience el periodo de ajuste.
5. Compradores, vendedores o constructores pueden adquirir reducciones hipotecarias
Las reducciones hipotecarias no sólo las adquieren los compradores de viviendas. De hecho, también pueden adquirirlas los vendedores o constructores de viviendas.
A veces, los vendedores pagan puntos de descuento [ENG] para atraer a los compradores y sufragar los gastos de mudanza y cierre [ENG]. A veces, los constructores también contribuyen a la compra de hipotecas para que las viviendas de nueva construcción resulten más atractivas a los compradores.
Las reducciones hipotecarias, ya sean permanentes o temporales, existen para reducir las tasas hipotecarias y posibilitar la entrada de más compradores en el mercado. No se espera que las tasas hipotecarias bajen este año, así que si está buscando una casa [ENG], la compra a plazos puede ser una buena opción.
