Comprar una casa con mal crédito es posible, incluso si tiene un puntaje FICO menor de 600.
¿Qué puntaje de crédito necesita para comprar una casa?
La mayoría de las personas piensa que necesita un buen crédito para comprar una casa. Pero eso solo es cierto para las hipotecas tradicionales con tasa fija. Si desea una hipoteca de tasa fija de 15 o 30 años, generalmente necesita una calificación FICO de al menos 620 o superior. Más herramientas crediticias de alto nivel, como Hipotecas Globales (ballon, en inglés) e Hipotecas Jumbo (no-conforme), generalmente requieren un crédito aún mejor.
Sin embargo, en el otro extremo del espectro, hay préstamos diseñados específicamente para ayudar a los compradores de viviendas con mal crédito a lograr la propiedad de la vivienda. Puede usar herramientas de préstamo, como hipotecas de tasa ajustable, para comprar una casa con un puntaje de crédito más bajo. Esto es especialmente cierto si usted es un comprador de vivienda por primera vez. En este caso, puede calificar para préstamos hipotecarios con un puntaje FICO tan bajo como 560.
| Tipo de hipoteca | Puntuación crediticia necesaria |
|---|---|
| Préstamo hipotecario de tasa fija tradicional | 620 y superior |
| Hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) | Por encima de 600 |
| Financiamiento de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) | 560-600 |
Cómo comprar una casa con mal crédito, paso por paso
- Primero, generalmente necesitará comunicarse con una agencia de consejería de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), para una consulta personal con un consejero de vivienda certificado por HUD.
- Un consejero de vivienda estará familiarizado con todos los programas especiales de financiamiento disponibles para personas con mal crédito en su área.
- También lo ayudarán a encontrar un taller para compradores de vivienda. Por lo general, se requiere tomar este curso para poder calificar para las opciones de préstamos con mal crédito.
- Si realiza el curso en persona en el lugar donde vive, generalmente podrá encontrar un curso gratuito.
- También puede tomar el curso en línea en su propio tiempo, pero generalmente pagando una tarifa; los costos del curso en línea generalmente se ofrecen con dificultades
- Una vez que complete el curso, recibirá un certificado que puede presentarlo cuando solicite financiamiento.
- Ahora puede comenzar a comprar préstamos de la Administración Federal de Viviendas – FHA; estos son préstamos financiados a través de la FHA.
- Su préstamo no vendrá directamente de la FHA. En su lugar, obtiene un préstamo de la FHA, pero a través del prestamista privado de su elección.
En general, los préstamos de la FHA solo requieren un puntaje FICO de 560 o más. Eso se considera un puntaje FICO «pobre». Además de permitirle calificar para préstamos con crédito débil, un certificado de finalización del curso para compradores de vivienda también puede ayudarlo a calificar para programas de asistencia para compradores de vivienda por primera vez, como el del “pago inicial” y la asistencia para tratar adecuadamente “los costos de cierre”.
¿Qué necesito para calificar para un préstamo de la FHA?
- Un prestamista aprobado por la FHA
- Puntuación FICO de al menos 560
- Pago inicial de al menos el 3.5% del precio de compra de la casa
- Dinero extra para cubrir el seguro hipotecario
Cada vez que alguien entregue menos del 20% para la compra de una vivienda, el prestamista agregará el Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés). Esto es básicamente, dinero extra agregado a su pago hipotecario mensual. Usted paga hasta que haya cubierto el 20% del valor de la casa; luego el PMI se cancela, por lo que sus pagos se reducirán.
¿Qué hacer si aún no califica para comprar una casa?
Si aún no puede calificar, incluso para un préstamo de la FHA, entonces necesita tomar medidas para hacerse más «solvente». Esto significa tomar medidas para mejorar su puntaje de crédito y disminuir su proporción de deuda a ingresos. Y, si su puntuación FICO es inferior a 550, puede tomar tan solo seis meses o menos para llegar a donde debe estar.
- Primero revise su reporte de crédito para ver qué información negativa está disminuyendo su puntaje.
- Si hay errores en el reporte, que hacen que su puntaje más bajo, puede reparar su crédito para que se eliminen dentro de los 30 días.
- Luego puede implementar una estrategia paragenerar un mejor crédito. Cuando tiene mal crédito, esto generalmente produce resultados dentro de los 6 meses.
A menudo, es bueno tener una herramienta que te indique dónde estás parado. Las herramientas de control de crédito y protección de ID le brindan acceso a sus tres reportes de crédito, más el seguimiento de puntaje crediticio. Esto puede hacer que sea más fácil saber como está su puntaje, para que sepa exactamente cuándo es el momento adecuado para solicitar una hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre la calificación de crédito para la compra de vivienda
Si tiene un puntaje de crédito 600 FICO, entonces puede que no necesite pasar por la FHA para obtener un préstamo. En este caso, es posible que pueda calificar para financiamiento no asegurado por el gobierno. La calificación del préstamo varía según el prestamista. Algunos prestamistas tienen estándares más estrictos que otros. En algunos casos, es posible que deba usar un producto como una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés).
Algunos prestamistas también han flexibilizado los requisitos para el pago inicial. Si compra una casa respaldada por La Asociación Nacional Federal de Hipotecas (FNMA, por sus siglas en inglés), -mencionada comúnmente como Fannie Mae, las nuevas reglas que comenzaron en 2017 le permiten comprar una casa con un descuento del 5%. De nuevo, debe pagar el PMI hasta que llegue a cubrir otro 15% de la hipoteca, pero se cancela. También puede calificar con una mayor relación deuda/ingreso. El corte anterior estaba en el 41% o menos. Ahora puede calificar siempre que su DTI esté entre 45% y 50%.
Un puntaje 700 FICO es la parte inferior del rango de puntaje de crédito bueno (va de 700 a 749). Esto le coloca en una excelente posición para comprar una casa. Con un buen puntaje de crédito, puede calificar para hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa ajustable. Básicamente puede elegir el préstamo hipotecario que se ajuste a sus necesidades y presupuesto.
También debería poder obtener una mejor tasa de interés con un buen puntaje crediticio. Cuanto mayor sea su puntaje, menor será la tasa. Eso significa menores cargos por intereses durante la vigencia de su hipoteca; esencialmente pagará menos por pedir prestado, que alguien con mal crédito.
En general, la refinanciación requiere puntajes similares a las que hayan dado origen al préstamo (cuando compra por primera vez una casa). La clave es que necesita un puntaje de crédito mejor que cuando obtuvo antes la hipoteca.
Si calificó para un préstamo de la FHA con un FICO de 560, luego de unos años, si su puntuación de crédito ha mejorado a 700, ¡considere la posibilidad de refinanciar! Es probable que califique para una tasa de interés más baja, lo que también podría reducir sus pagos mensuales. Solo tenga en cuenta que otros factores afectan las tasas hipotecarias, como los cambios en las tasas preferenciales que establezca la Reserva Federal.
Si tiene dudas, solicite una cotización al prestamista, o bien utilice una herramienta de comparación de presupuestos en línea para obtener varias cotizaciones. Esto le ayudará a juzgar dónde están las tasas y para qué puede calificar ahora que su puntaje es más alto.
